城市化与房地产业发展关系研究--毕业论文(编辑修改稿)

城市化与房地产业发展关系研究--毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

我国城市化水平的不断提高，房地产业的作用也日渐显现出来，很多学者开始研究两者之间关系，形成以下几个比较典型结论。 在《城市化与中国房地产业》 (蒋建林等人， 2020)一文中认为，城市化与房地产业的发展存在着不同程度的因果关系，城市化使得房 地产业的繁荣发展，房地产业的发展也促进了城市化质量的提高，二者是相互作用的。 与此同时，预测了我国 2020 年至 2020 年的城市化增长速度，估算出城市化发展的同时新居民对住宅产生的需求。 最后得出结论是：在加快城市化发展的同时房地产业把握好机遇，健康发展起来。 在《我国房地产业与城市化发展》一文中首先提出了当前房地产业存在的一些问题，比如部分地区投资过热的房地产、个别地区住房日益突出的供应结构性矛盾、政府对房地产市场监控不完善和亟需改革的住房政策。 对于我们面临的这些问题，我们要提出合理的城市规划方案，并协调发展好徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 4 房 地产业与城市化进程的关系。 在《论中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战》一文中也指出，城市化进程与房地产业发展有着相同规律。 经济的发展和城市产业结构的调整使得房地产产品结构升级，并且城市化会给房地产业带来商机都是中国城市化进程给房地产业带来的新机遇：房地产业受城市化的影响是当前城市化的发展优先于房地产业的发展，导致房地产商品供需不平衡，房地产业面临的挑战就是怎样将房地产业与城市化同步化。 从以上关于城市化与房地产业发展的关系归纳表明，其大多停留在定性分析，定量分析、实证分析相对较少，规范的研究体系尚未形成。 由于上述研究是基于全国范围内做出的分析，而实际并未考虑到房地产业与城市化都有一定的区域性，固本文拟在实证分析阶段选取徐州市为例，得出更具体的有说服力的研究结果。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 5 2城市化与房地产业基本理论 城市化基本理论 城市化的内涵 城市化就是一个社会经济转变的自然过程，是 人类生产生活方式 从 乡村型向城市型转变 的历史过程， 就具体内容而言，可以表现为以下四个不同方面： 第一方面是人口的城市化。 大量人口聚集到城市就是城市化的直接表现。 通常意义上评价一个城市的城 市化水平高低就是把该城市的城镇人口数占总人口数的比例作为衡量标准。 因此，城市化过程就是农村人口逐渐转变为非农村人口的过程，就是城镇人口数量占总人口数量得比例逐渐增大的过程。 第二方面是大力发展第二和第三产业。 在城市化进程初期，第二产业的发展推动着城市化的进程。 当前，我国第二产业和第三产业共同推进了城市化进程的快速发展。 所以可以简单看成，城市化是第二三产业代替第一产业快速发展的过程。 从人口角度来讲，农村人口集聚涌进城市中是产业升级的一个必然过程。 只有城市不断发展，农村人口才会不断的进入城市，才能推动城市化进程。 第三方面是生活空间的转变。 如果仅仅是第二第三产业取代第一产业的结构升级，而农村人口始终留在农村，并不会转变生活空间。 那么，城市化的发展并不能得以实现。 城市化的进程必须要通过城市化的发展来实现，人口必须要从农村人口转变为城市城镇人口。 同样，人必须生活在城市里。 以城市这个载体作为生活空间。 城市化进程必须城市数量增加的过程，城市面积扩大的过程，城镇人口不断增加的过程。 第四方面是城市观念意识的确立。 前三个是物质的看得见的表现。 我们把思想观念、生存意识以及生活方式从农村向城市的转变过程的称为城市化无形的意识观念 过程。 相对于前三种不同表现，我们把第四种表现称为无形的意识观念表现。 城市化水平评价指标 城市化进程涉及范围相当广泛，同时它的进程过程有着丰富的表现，所以我们对城市化进程测度并不是一件容易的事情。 学者研究表明主要有两种城市化评价指标，一种是单指标评价方法，另一种是符合指标评价法。 传统的单指标评价方法 单指标评价法分为人口比重指标法和土地利用指标法两种。 (1)人口比重指标法 人口比重指标法是指通过对某一地区的城镇人口占总人口的比重来判断该地区的城市化水平是高是低。 它的公式可以这样表示：  PrPCPCU 100% = NPC 100% 式 21 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 6 U— 城市化水平 PC— 城镇人口 Pr— 农村人口 N— 地区总人口 城市化进程的一个重要表现就是人口的城市化，所以，城市化水平的判断主要采用人口比重指标法。 然而，我们平时在统计的时候，统计方法的不同会导致统计数据的不同，产生误差，比如，当一个城市的外来工作人员比较多时，统计数据时忽略了这部分比重就会导致城市化率的不同，城市化水平就会有高有低。 在中国，如果仅仅通过城市人口数占总人口数量的比重来衡量城市化水平，就会导致某些东部发达的沿海省区城市化水平低于某些西部省区，很明显，这是不符合实际情况的。 所以，传统的人口比重指标在当前难以满足发展的要求，存在一定的不科学性。 (2)土地利用指标方法 土地利用指标方法，是从地域面积和用地性质这两方面判断一个城市的城市化水平。 它主要是统计某一期间，农村用地转变为城市用地的数量。 因为这个指标不便于统计，所以平时我们很少使用它。 复合指标法 我们用综合分析 与城市化发展紧密联系的指标来判断一个城市的城市化水平高低的方法称之为复合指标法。 随着城市化水平的不断提高，运用复合指标法是我们要综合考虑人口数量，土地面积，文化差异，环境变化等多种因素。 因为，复合指标就是各个指标的一个集合分析，必须根据实际情况考察，所以，复合指标就比单指标法的针对性强点，通用性差点。 通常情况下，我们一般采用人口比重指标法。 中国城市化发展历史及现状 中国城市化发展历史 新中国成立以后中国的城市化才真正开始起步。 1949 年以后，中国城市化进程开始迈进新时期。 1978 年以来，我国的城市化更是快速发展，进入了空前发展的新阶段。 从 1949年至今我国的城市化发展大致经过以下几个阶段： 第一阶段， 起步 阶段 (19491957 年 )：在该阶段中，城市化的进程处于起步加速的阶段，此期间中国的农村人口在不断向城市迁移，城市人口占总人口的比重不断增大。 这一阶段，中国由城市布局在东部沿海地区过于集中的历史现象转变为工业建设的布局开始向内地倾斜的现象，内地大部分城市的城市化进程也由此而得到加速，加之大量的农村人口不断涌入城市，不仅使得原有的城市规模得到扩大，而且在不同程度上促进了新兴产业的产 生和发展，对劳动密集型和服务业等的发展起到非常重要的作用。 第二阶段，大起大落阶段（ 19581978 年 ) ：我国在该阶段出现了城乡二元化社会结徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 7 构，城市化进程也在不断探索中曲折前进。 1958 年我国颁布了《中华人民共和国户口登记条例》，根据这个条例，国家机关要对我国公民基本信息进行依法收集、登记和确认，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等资料。 在那之后，国家又进一步采取了一些办法来加强对户籍的管理，最后一套比较完备的户籍制度诞生了。 但是此种户籍制度把城市人口和农村人口按性质进行强行分割的，分为非农业人口和农业 人口，同时国家对这两种不同性质的人员也开始实行不同的福利待遇。 在这种制度下，城乡二元化就慢慢产生了，给后代产生了极大的影响。 在这个阶段出现的知青下乡运动就是一种“逆城市化”现象。 第三阶段，快速发展阶段（ 19791991 年 )：在该阶段，我国的农村不断改革，城市占地面积不断扩大，大量农业人口转变为非农业人口，尤其是东部沿海地区的城市化进程尤为突出。 1978 年，随着党的十一届三中全会的召开，我国的城市化水平也在这一历史时期发生转折性改变。 改革开放，坚持“引进来，走出去”原则 ，努力把以农业人口为主的农业国家转 变为以非农业人口为主的现代农业和现代工业国家。 此外，政府颁布新政策，鼓励小城市和农村集镇的成长扩大，大力扶持乡镇企业的发展。 同时，中央还在东部沿海地区设立了沿海开放城市和沿海经济特区等，从而吸引了大量劳动力和资金技术，在一定程度上为城市化水平和城市化质量的提高做出了巨大贡献。 第四阶段，飞跃发展阶段（ 1992 年至今 )： 邓小平在 1992 年的南巡讲话中明确提出了改革开放的策略，要建设有中国特色的社会主义市场经济体制。 随着改革开放 的 不断 发展 ，我国的经济体制也逐步形成以市场为导向， 从此以后， 我国的城市化 进程步入 市场 经济飞跃发展 的 阶段。 中国城市化发展现状 1978 年以来，我国各个城市的发展都取得了显著的成绩，大大提高我国的城市化水平。 截至 2020 年，我国城市数量已达到 668 个，相比较于 1949 年前的城市数量有了很大的提高，城市化水平也从原来的 %提高到现在的 %。 据统计，我国超过 100 万人口的城市已从 1949 年的 10个，发展到现在的 124 个。 东部沿海地区城市群尤为密集，目前东部地区己经成为我国经济核心所在地。 在取得这些成绩的同时，我们也发现了我国城市化进程过程中出现的一些重要问题：具体表现在六 个方面：（ 1）环境污染严重，原有生态环境改变，环境质量下降，趋于恶化；（ 2）中心区人口密集；（ 3）交通拥挤；（ 4）地价房租昂贵，居住条件差；（ 5）失业人口增多；（ 6）社会秩序混乱。 目前城市化进程中的出现的现状是 “ 小城市不强、大城市不大、中城市不优 ”。 如何克服这些问题是城市化战略推行中所需面临的难题。 未来中国城市发展的关键是： （ 1）完善《城市规划法》，使其与经济全球化和信息时代的需求相适应。 我国应该放松对超大型和大型城市规模的控制，重点构建两到三个顶级城市，把这些城市作为我国城市体系的领头羊。 与此 同时要积极建设数字城市、大力加强完善城市的基础设施功能、改徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 8 造传统产业的信息化平台、不断提升城市服务体系等，提高中国城市的竞争力，使其能进入世界平台。 （ 2）对国家大城市的规模和数量仔细规划，加强城市基础设施建设，重视第三产业发展，将城市升级成顶级的金融中心、技术中心、文化中心、人才中心、贸易中心、物流中心、信息中心，把城市的辐射作用、集聚效应、带动作用淋漓精致的发挥出来。 城市化战略设计中必须克服目前所面临的的现状。 因为大城市在城市体系会重复发挥城市的经济效益、规模效益和社会效益，大城市的发展是我国城市 化战略的重要组成部分。 （ 3）加快步伐建设大中小型城市，城市建设质量上尤为重要。 同时，我们必须提高城市服务业、基础设施建设及社区建设的快速发展。 中小型城市的发展在我国城市化进程中有着不可忽略的作用，他直接影响着我国的城市化进程。 我们必须要解决中小城市不强、中等城市不活的问题。 （ 4）具体问题具体分析，对于城镇的建设要根据各地经济发展水平选择不同的路径。 对于乡镇有中发达集中企业和高密度城镇人口地区，大力鼓励小城镇的发展及城镇间的合并，并选择交通发达的中间城镇作为中心，辐射周围的小城镇。 对于有着不发 达企业的乡镇地区，第一步要大力发展生产力、积蓄实力，为城镇的建设打下坚实的基础；当某地区有大型企业时，有必要在它的周边建立城镇，管理好城镇的区位分布状况，注意发展其他配套产业，防止企业风险影响城镇。 （ 5）打破传统的户籍管理制度，改革与经济发展不相适应的城乡二元结构经济体制，积极引导农村人口进入城镇，实现城乡一体化，促进经济发展。 我国城市化发展特点 (1)数量 上的速度 保持较高的增长。 1978 年到 2020 年，由 193 个城市 增长 到 669个城市，增长了 246%；从城市规模 来 看，中等城市 由 60 个发 展到 206 个，增长 了 243%； 小城市 由 93 个发展到 381 个，增长 了 309%，而大城市只增长了 74%，所以 中小城市 的 发展 速度高 于大城市。 从行政区级来看， 由 92 个县级市 增长 到 442 个县级市，增长 了 380%；从地区分布 来 看，发展更快 的是 东部沿海地区， 由 69 个 增长 到 301 个，增长 了 336%，而西部地区只增长了 202%。 (2)东部沿海地区 的 城市密度与城市 化 水平高于中、西部地区。 首 先开放发展 的是 东部沿海地区， 所以东部地区有快速发展的 现代工业，发达 的 商品经济，城市水平 比 西部高。 (3)中等城市人口增加绝对量 大于 大、 小城市。 我国城市发展 的基本方针是 积极发展中、小城市 ， 大城市规模 要严格控制。 我国城市发展 基本方针与各国是 相 一致的。 世界各国都在合理发展中、小城市， 严格 控制大城市人口增长过快，在发达国家还出现 的 趋势 是城市人口向郊区移动。 (4)城市带 、 城市群 逐渐 形成和扩大。 由于 改革开放和现代 化 经济的 快 速发展，中心城市 表现出 日益增强辐射作用，在沿铁路的京广线、京哈线、津沪 — 沪杭线、焦枝 — 枝柳徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 9 — 湘贵线、陇海 — 兰新线、宝成 — 宝昆线 、 浙赣 — 湘黔 — 贵昆线逐步形成过 渡 状的城市带；我国的珠江三角洲 、 长江三角洲、山东半岛、辽宁中部、京津唐已形 成五大城市群 ； 1990年 首先 开 放 上海浦东新区， 随即 又开放芜湖、九江、黄石、合肥、武汉、成都、岳阳、长沙、重庆、南昌等城市，形成。