厦门中亚城可行性研究报告(编辑修改稿)

厦门中亚城可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

增幅减缓。 自 2020年 12月份起，全市住宅成交量连续三个月大幅下挫，据初步统计， 2020年 1月份到 7月份，全市住宅月均成交 9万 平方米左右，仅为去年同期的 1/3左右。 从表面上看，销量大幅下降是由“ ”引起，但真正的原因还在于去年下半年起严重供过于求，价格居高不下，投资客大规模撤场。 在 2020年 5月、 6月和 7月，全市的住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与 2020年同期相比难以同日而语，并无 “市场回暖”讯号。 自 2020年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势， 2020年下半年涨幅明显，主要缘于源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。 全市年末成交价格较年初上涨近 67%；从价格走势来看，岛内价格年末较年初上涨 70%；岛外上涨 45%。 进入 2020年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势 ，全市近期的均价也基本保持 10000~11000元 /㎡左右。 2020年 7月全市、岛内、岛外住宅成交均价分别为 10361元 /㎡、 12360元 /㎡和 6833元 /㎡，环比 %、+%、 %。 7月全市均价比去年同期下跌 8％。 岛内价格区间 80001100，岛外 55009000。 总体来看，目前厦门房地产行情为： 一：当前厦门市商品住宅市场供过于求的态势持续放大 ，据初步统计， 2020年 1月至2020年 7月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约 254万平方米，基本接近 2020年全年供应量的 58%，市场存量巨大，市场形势依然严峻。 二： :住宅成交量、价连续两月同比下跌。 在 2020年 5月、 6月和 7月，全市的住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与 2020年同期相比难以同日而语，并非“市场回暖”的讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。 岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势。 2020年 7月全市商品住宅均价 10361元 /㎡，环比下跌 %。 三：大量项目滞销情况突出， 7月零成交项目比比皆是。 新开盘 项目受市场关注度不高，许多项目虽然也推出一些优惠活动，但小恩小惠似乎再难以引起购房者置业热情并改变其观望态度。 未来厦门房地产价格研判：与全国房地产趋势一致， 从中长期来看 ， 厦门房价有望从2020年前后进入一个平稳、小幅的上涨通道。 项目区位 条件评价 优势： 项目处在厦门环西海域发展区，有着交通和区位优势。 西海域是厦门城市的副中心，将发展成为厦门新的文教区、高科技研发制造综合体、滨水生态游乐休闲区和中高档住宅区。 项目地块规整，易于规划。 劣势： 项目并不是处在厦门的 CBD或是金融中心，周边比较凌乱，主要为工 业区，地块本身还未 有具备建设摩天大楼的潜质。 机会 ：厦门公铁大桥（杏林大桥）已经通车， BRT的成功运行。 大大缩短了其与岛内的距离。 园博园的建设、大学康城等项目的成功开发也带动了项目周边的人气。 项目周边环境已经相对成熟。 随着海峡西岸经济圈的构建，厦门经济总量将上一个新的台阶，同时对各种商务办公的要求也在提高，目前厦门还没有出现超高层的商务中心，作为海峡西岸经济区的排头兵，厦门需要一张名片。 威胁 ：但要把项目建设成为高档项目，尤其是摩天大楼总合体，具有相当的挑战。 项目并不是处在厦门的 CBD或是金融中心，周 边比较凌乱，主要为工业区，地块本身不具备建设摩天大楼的潜质。 摩天大楼的建设，要有很强的政府背景，尤其是该地块条件，若没有政府规划的配合，即使建设起来，也很难存活下来。 这几年，厦门写字楼建设速度加快，特别是以政府为主导的中高档写字楼出现井喷，其中 五缘湾营运中心 建筑面积约 47万平方米，观音山商务运营中心建筑面积 138万，新景世纪广场等其他写字楼估计 30万平方米。 如此多的项目厦门写字楼容量产生了很大的冲击，其中 五缘湾营运中心 、观音山商务运营中心有政策和税收优惠。 退税最多可达 30%。 项目是否有政策、 税收支持是吸引外地企业在厦成立运营总部的关键因素之一，所以项目能否或的政府的政策支持也是非常重要 三、参 考意义 项目 观音山商 务运营中 心 厦门观音山国际商务营运中心，位于厦门本岛东部，厦门国际会展中心旁，与台湾金门岛隔海相望。 营运中心与国际会展中心、国际会议中心、国际奥林匹克网球中心、香山国际游艇俱乐部以及厦门软件园二期相连接，形成一个高档生态商务园区，成为环岛路滨海地带的重要组成部分之一。 营运中心整体规划用地 92万平方米，总建筑面积 220万平方米，分为四个功能区：商务营运区、配套生活区、软件园二 期拓展区和山体公园区。 其中，商务营运区定位为高档的商务营运中心，占地 万平方米，总建筑面积 万平方米，拟建设 61幢高层和小高层写字楼。 营运中心内配套山体公园、商务酒店、商务会所、商业中心、配套生活区等设施。 观音山国际商务营运中心吸引企业的总部、结算中心、销售中心、物流中心、研发中心、展示中心等营运机构入驻。 启动区，位于营运区的中部，由厦门市开元国有资产投资有限公司负责开发建设写字楼，并吸引企业入驻。 启动区分为 A A A3 三个地块，拟建 11 栋写字楼，总用地面积 91529㎡，总建筑面积 510044 ㎡，总建筑密度 ％，总容积率 ，绿地率 ％。 优惠政策： 税收，地方税金 2020万以内部分返还 10%， 20203000万以部分返还 20%，超过 3000 万部分返还 30% 价格，均价在 7500/平方米，相当优惠。 目前进展： 观音山国际 商务 营运中心 10 栋 写字楼 将陆续交付使用。 而与 商务 营运中心建设同时起步的 招商 工作进展也很顺利，其中启动区的 招商 任务已基本完成 ， 企业自建区也全面开工，第一批八家企业中 九牧王 、天首等四家企业已完成桩基施工；第二批八家企业目前正在办理前期手续，预计今年可以全部开工建设，第三批准备进驻的七家企业也已完成地块抽签。 五缘湾商务中心 五缘湾商务营运中心位于环岛路西侧，西临环湾路，南临五通生态居住区，总用地面积约 12 万平方米，规划建成海湾商务新区 ,拟建成 10 栋中高档写字楼，总建筑面积 40 万平方米，并配套有运动馆及餐饮、休闲娱乐设施。 市委市政府决 定以公开挂牌的方式，出让五缘湾商务营运中心的同安大厦、翔安大厦、海沧大厦、湖里大厦四幢建筑。 五缘湾被称作厦门的 “新客厅 ”，而位于这里的商务营运中心又被誉为五缘湾片区的 “门面 ”。 大学康城 项目位于中亚城北侧， 占地面积： ㎡ ， 建筑面积： 509298 ㎡ ，厦商集团于2020 年通过挂牌方式拿下该地块，当时楼面价约 900 元 /平方米。 项目总分三期建设，一期已经交房。 目前正在开发二期， 夏商大学康城二期占地。