呼和浩特公司开发商业地产的可行性调研报告(编辑修改稿)

呼和浩特公司开发商业地产的可行性调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

建筑面积 63678 ㎡ 营业面积 46000 ㎡ 营业时间 周一至周日 9： 00—— 21： 00 经营方式 零售 、 23 经营区划 楼层 经营品项 负一层 超市、停车场 一层 珠宝玉石、化妆品、箱包、钟表、饰品、餐饮、邮局 二层 男女服装、饰品、针织内衣、皮具 三层 时尚精品女装、中年女装、女裤、男女鞋、内衣、贝贝乐园、精品羊绒 四层 休闲运动服饰、小家电、家居床品、儿童用品、电子数码照材 五层 办公区域 经营特色 环境好、设施全、规模大、品牌多位于中山路繁华地段 货品来源 广东东莞、上海、珠海、天津等地 主要辐射区域 整个内蒙古自治区各区市县 商场主要消费人群特性 消费人群层次 中高等收入人群 消费原因 规模大、环境好、品牌多、形象好。 经营档次 中高档 地理位置及交通状况 该商场位于呼和浩特市中山西路最繁华路段，周边商圈以高档百货业态构成，地理位置优越，交通便利， 公交线路多达十余条。 合作方式 主要以租赁为主，部分联营 档口数量 /户型 品牌总数 530 户 主流户型 (套内面积 )及该户型档口数量 主流户型主要以： 70、 80、 200 平为主 、 24 销售情况 销售面积 无 买断方式 无买断 租赁情况 原始租金： 12 元 —— 14 元 /天 /㎡ （一至三层） 折合： 360420 元 /月 ㎡ 联营扣点： 23%—— 25%（活动期间扣点 30%—— 44%）每月有保底销售定额 其他收费项目及收费标准 商场合同：一年一签，按月交费。 税费：每月按销售额的 %扣除，商场代缴。 广告促销费：按销售额的 1%扣除 质量保证金： 3000 元 /品牌 经营者构成 商户成分 主要以各品牌公司为主 商场内的主要品牌名称 周大福、劳力士、欧莱雅、圣大保罗、百丽、阿迪达斯、耐克等国际国内知名品牌。 商场的优劣势分析 硬件方面 优势： 商场 位于呼和浩特市商业繁华、人口密集的中山西路黄金地段 ，交通便利，地理位置优越，周边商圈以各大百货商场、品牌形象店构成。 商场整体环境舒适，硬件设施设备完善，规模大，入驻品牌实力雄厚。 商场提供顾客休息座椅，烟感设施、防火喷淋、监控系统、扶梯、直梯等配套设施较为完善。 劣势： 商场三层客用座椅不牢固。 商场一层地转有破裂现象。 商场四层扶梯只有单向运转。 、 25 软件方面 优势： 商场各楼层经营品项指示牌标注清晰。 商场广告媒体宣传力度非常大，电视广告与商场内外派发宣传海报相结合。 （ 8月 29日 — 9月 1日）店庆 商场招商部管理人员待客服务态度较好。 劣势： 商场楼层督导值班台有空港现象，给顾客咨询带来不便。 商场管理人员巡场频率少，员工有聚堆聊天、怠慢顾客、做与工作无关事情。 商场一层没有设立楼层区域指示图。 发展趋势分 析 20xx 年，维多利集团在锡林浩特商业核心区的商用项目全面启动上马， 维 多利吹响了进军内蒙古中西部的号角。 在内蒙古中西部进行战略布局，商业帝国的触角将延伸到整个内蒙古中西部地区。 维多利把位于包头市繁华商业街 —— 钢铁大街的一家 CBD 商业广场收入囊中，商用建筑面积 8 万平方米，维多利将把此项目打造城包头市最大的时尚商场。 商场综述 : 维多利商厦成立于 20xx年 5月，位于内蒙古呼和浩特市的中心位置 —— 中山西路上，建筑面积约 60000平方米，规模较大，同时与维多利购物中心相连，是呼市最大客流量最多的零售类百货商场。 品牌 可以选择扣点或租赁， 维多利商厦定位明确，是一个中档偏高的零售类百货商场，主要面向有一定消费能力的中青年消费群体，商场经营状况很好。 商场成立至今 4年的时间，发展状况非常好。 商场的经营品类非常多，商品齐全，同时配有大型超市、餐饮、电玩娱乐，商场的客流量非常大，效益很好，商场已经吸纳了众多知名品牌不断为商场注入新鲜血液。 、 26 维多利商厦 1 层 平面及 内景图 维多利商厦 2 层内景图 维多利商厦 3 层、 4 层内景图 、 27 3 呼和浩特市（中山西路）商圈（民族商场）商场调研报告 商场名称 民族商场 商场地址 呼和浩特回民区中山西路 7 号 电话： 04716600880 企业性质 股份制 企业法人 云文质 云文广（董事长） 成立时间 1954 年 联系电话 04716601658 13500691882 商场规模 建筑面积 58000 ㎡ 营业面积 40000 ㎡ 营业时间 周一至周四：早 9： 00— 晚 20： 00；周五至周日：早 9： 00— 晚 21： 00 经营方式 零售 、 28 经营区划 A 座 (老区 ) 1F：休闲装 流行女装 饰品 2F：鞋帽 3F： 工艺品 羊绒 4F: 家具 数码 家电 箱包 5F: 体育系列 B 座（新区） 1F:化妆品 手表 珠宝 2F:男装 3F:女装 内衣 4F:童装玩具 皮草 5F:羽绒服 经营特色 商场为中档偏高的零售百货商场，分为 A 座和 B 座，除一层外其它楼层的A 座和 B 座均互相连通， A 座定位较高于 B 座，从客流量上看， B 座客流要高于 A 座。 商场主要经营服装、鞋包、珠宝、化妆、民族工艺、家居和照材，市场成立 55 年，经过多次扩建发展成为现在规模的民族商场。 货品档次适合大众以及中产阶级，形成消费品牌差异化。 货品来源 广东 福建 浙江 上海 北京 主要辐射区域 呼市市区及周边地区 商场主要消费人群特性 消费人群层次 中高等收入人群 消费原因 行业知名度高，大多数为习惯性消费。 经营档次 中高档 地理位置及交通状况 乘坐 1 5 61/76 到民族商场站下车即是。 合作方式 联营、租赁 销售情况 销售面积 无 买断方式 无买断 租赁情况 扣点范围： 18%— 23% 租赁价位：均价 46 元 /天 .㎡ 折合： 120180 元 /月 .㎡ A 区一层（休闲服饰）： 1314 元 /天 .㎡ 折合： 390420 元 /月 .㎡ 4 层：童装 57 元 /天 .㎡ 折合： 150210 元 /月 .㎡ 其他收费项目 税费：营业额的 5% 广告稿费：营业额的 1% 、 29 经营者构成 商户成分 内蒙古周边、本地商户、山西、 江西等 商场内的主要品牌名称 化妆品： ONLY 艾格 依恋 卡玛 男装 ：恒源祥 七匹狼 九牧王 鞋：百利 埃布 千百度 星期六 女装：白领 宝姿 玛斯菲尔 克罗吧 内衣：浩沙 三枪 欧迪芬 爱慕 童装：好孩子 依恋 维尼熊 箱包：金利来 骆驼 沙驰 鳄鱼 家纺：富安娜 乔德 梦洁 世家 体育：阿迪 耐克 卡帕 彪马 羽绒服：波司登 雪中飞 商场的优劣势分析 硬件方面 优势： 强有力的地理位置优势 设备设施维护较好 各项指标符合防火要求 劣势： 扶梯较少，且位置不明显 防火通道位置占用公共区域过大 软件方面 优势： 老字号商场，具有极高的行业知名度 上市股份公司，实力雄厚 区域规划合理有序，符合消费者要求 劣势： 管理机制落后陈旧 员工不求上进，不能居安思危 商场综述 : 民族商场始建于 1954 年，隶属于民族集团，商场位于呼和浩特市的商业繁华地段，占据有力的地理位置。 商场走品牌化路线，经营中偏高档的品牌商品，聚集了 500 余个品牌。 A、 B 座形成了良好的消费层次与消费群体的错位，是大多数消费者能找到自己所需求的商品。 但由于该商场成立较早，管理机制较落后，需要加强改善。 、 30 民族商城 1 层内景图 民族商场 2 层内景图 、 31 民族商场 3 层内景图 民族商场 4 层内景图 民族商场 5 层内景图 、 32 4 呼和浩特市（中山西路）商圈（满达商城）商场调研报告 商场名称 满达商城 商场地址 电话 /网站 呼市回民区贝尔路 04716600880 企业性质 股份制 企业法人 张再喜 成立时间 1995 年 10 月 18 日 隶属关系 隶属于呼和浩特市民族集团 商场规模 建筑面积 26000 ㎡ 营业面积 17000 ㎡ 营业时间 9： 0018： 20 （周一至周四） 9： 0018： 45 （周五至周日） 、 33 经营方式 零售 经营区划 楼层 经营品项 一层 服装、鞋、饰品、小百、童装玩具、化妆品、箱包 二层 服装、鞋、箱包、饰品、内衣、童装玩具、针织 三层 服装、饰品、美发、美甲、化妆品、餐饮区 四层 电玩 经营特色 品类齐全、价格适中、货品样式新颖、可议价 货品来源 北京大红门、动物园、广州、呼市恒昌 主要辐射区域 呼市市区及周边地区 商场主要消费人群特性 消费人群层次 中等收入人群 消费原因 行业知名度高，先入为主，大多数为习惯性消费。 经营档次 中低档 物流情况 业户自行运输货品 地理位置及交通状况 乘坐 2 7 1 58 到民族商场下车即是 合作方式 租赁 档口数量 /户型 档口总数 1638 主流户型 (套内面积 )及该户型档口数量 楼层 档口数 主流户型（ ㎡ ） 一层 792 11 二层 670 10 三层 170 14 销售情况 销售面积 无 、 34 买断方式 无买断 租赁情况 1F： 350450 元 /月 .㎡ 2F： 180220 元 /月 .㎡ 3F： 90112 元 /月 .㎡ 其他收费项目及收费标准 租金：按合同期，合同三年一签； 国税、地税、商场管理费以及电费：一季度一交。 税费： 20xx— 3000 元 /年 .户 电费： 1 元 /度 管理费： 8 元 — 15 元 /月 .㎡ 经营者构成 商户成分 个体经营 商户籍贯 内蒙古周边、本地商户、山西、 江西等 商场的优劣势分析 硬件方面 优势： 商场地理位置优越 营业面积较大 开业时间较早 劣势： 防火通道存在安全隐患 安全通道标示不明显 、楼体 设备设施陈旧 ，消防、电梯等均不合格。 软件方面 优势： 各楼层分部门管理，由本部门各自核算拟定各项收费标准。 业户群体已形成稳定发展趋势。 行业知名度较高。 劣势： 组织架构混乱，各部门之间缺少有效地信息沟通。 管理不够规范，无明确统一的项目收费标准。 、 35 无有效的广告宣传。 商场综述 : 满达商城开业至今经营 17 年，是呼市最早的商场之一，在呼市有较高的知名度， 货品以中低档为主，吸引周边大众消费群体，虽然经过不断发展，商场已经成为呼市最大的租赁零售商场，现拥有了数量庞大的新老消费群体。 且大部分消费者已成为吸管吸消费，养成了固定的消费模式与习惯。 但商场管理落后，经营模式单一，无长远的发展规划，不能成为标准一流的一流租赁零售市场。 满达商场 1 层内景 满达商场 2 层内景 、 36 、 37 满达商场 3 层内景图 满达商场 4 层内景图 满达商场扶梯、踏步楼梯 、 38 5 呼和浩特市（中山西路）商圈（宝马商城）商场调研报告 商场名称 宝马商城 商场地址 电话 /网站 呼和浩特市玉泉区贝尔路商业街 企业性质 私企 企业法人 金春兰（总经理） 成立时间 20xx 年 1 月 隶属关系 宝马房地产公司 商场规模 建筑面积 约 万 ㎡ 营业面积 约 万 ㎡ 出铺率 48% 营业时间 （周一至周五）早 9： 00至晚 18； 00 （周六至周日）早 9： 00至晚 18； 30 经营方式 零售为主，批发为辅。 、 39 经营区划 1F： 同。