亦庄房地产市场调研报告(编辑修改稿)

亦庄房地产市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

省个人不断增多 二手房购房人群中，本市城镇居民仍占多数，但外省市个人购房有不断增涨趋势，数据显示： 2020 年 110 月在二手房购房人群中本市城镇居民购房与外省市个人购房之比为 ： 1，而 2020 年 110 月这一比例为 ： 1。 由此可以看出，在目前北京二手房购房人群中本市城镇居民仍然占据大多数，但外省市个人购二手房的比重是处于不断增长趋势。 分析原因，主要是 1）本市居民青睐二手房主要是受到一些地域情节影响而成。 2）外省市个 人购二手房比重有所增长，一方面是对二手房的观念改变，不再一味追求购买新建商品房。 另一方面，北京新建商品房价格增长迅速，房价与消费者承受能力之间的差距不断加大，促使购房者转投二手房。 股市与楼市互动强烈 2020 年股市跌宕起伏，股市、房市互动强烈，当股市火爆时，有人出售房屋，转投股市现象，与之相对应地，在股市暴跌时，又有部分投资客从股市脱身，投向房市，出现强烈的互动。 在 5 月初是资金从楼市向股市流动的最高峰，而随着股价的快速攀升，有部分资深的投资者和老股民嗅到了风险的味道，开始从股市中抽身，而股市从 6 月份开始反弹后，在各方利好因素助推下，股市又掀起一个小高潮， 10 月 16 日达到最高 6124 点，之后虽有下调，但目前一直处于 5000点左右震荡，并对后市充满信心。 股市的趋好，又吸引部分投资者从房市转投向股市。 一种是投资多套房屋的，会抛售部分房屋，用于炒股。 另一种是部分购房者将闲置资金投入了股市，但同时又不放弃楼市，依然关注房产，看房选房，待时机成熟再转而购买房产。 只有那些具有刚性需求的自住者，如为结婚买房的消费者是房产市场的忠实支持者。 北 京一、二手房成交比例继续缩小 单位：套数 通过上面数据分析可知，从 2020 年以来，北京一、二手房成交比例处于不断缩小的趋势，因为土地市场具有稀缺性，一手房供应处于不断减小趋势，借鉴发展较为成熟的广州、深圳、上海市场（ 2020 年上海房地产市场一手房与二手房比值为 ： 1，与此同时，广州和深圳这一比值达到 ： 1 和 ： 1）来说，未来二手房市场将成为房地产市场 的主导。 二手房租赁市场 外来人口数量上升，租赁成交量较上年上涨 27%， 07 年是北京奥运紧张筹备的一年，也是京城各项相关设施如道路、轨道、绿化、场馆等陆续竣工和试运行的一年，城市整体面貌的焕然一新吸引了更多的外地和外籍人口来到北京工作和生活，据北京市统计局公布的数据显示 07 年底北京市流动人口已达到 540 万人，比 06 年底的 万上升了 %。 正是由于外来人口的大量涌入，从而繁荣了北京城的租赁市场，通过专业分析人士对 06 年、 07 年两年的租赁市场成交量的比较来看， 07 年北京市中高档租 赁市场成交量较上年增加了 27%，这一数字也说明京城的租赁市场正变得愈加活跃。 同时从 07 年全年各月的租赁成交量环比数据走势（见下图）来看，成交量环比上涨和下降的月份各占一半，其中上涨的月份为 3 月、 5 月 7 月和 10 月。 从这点可以看出，租赁市场的成交量主要受到春节假期和学生集中租房等因素的影响。 3 月正是大量外地返乡人员重返北京的集中月份，因此租赁市场在经历了 2月的冷淡过后骤然升温，受到这一人员大量流出流入的影响，形成了年度最冷和最热的两大波峰波谷月； 5 月 7 月是应届大学毕业生租房以及为孩子 升学就近租房的高峰期，受到新需求的刺激和房屋集中到期换房热的双重作用，这三个月的租赁市场也处于持续高温期； 10 月则是本年度的一大特色月，由于地铁 5 号线在十一期间正式通车，同时地铁票价也从以往的 3 元 5 元不等统一下调至 2 元 /次，成本的降低和轨道交通的便利性吸引了许多上班族的目光，并掀起了 “住在轨道旁，上班不用忙 ”的租赁热潮，这也成为 07 年租赁市场在迈入淡季前的最后一次 “疯狂 ”。 租金价格全年上涨 %， 9 月份上涨最为明显 07 年全年北京的中高档住宅租金上涨了 %，比 06 年 %的涨幅提高了 倍，租金上涨明显是本年度的特点之一，这主要是房屋租金价格受到以下三方面因素的影响所致。 第一，是常规因素的影响，在租赁成交量较大的月份和时间段租金价格得到了抬升，因为交投量较多表现出市场的火热气氛和需求高涨，从而拉动价格上行；第二，房价的快速拉高促使租金出现明显上涨，以往每月变化微弱 的租金在房价连续快速上涨的后期表现出明显的追涨态势，尤其是 9 月份最为明显，每月租金上涨的幅度多则四五百元，少则二三百元；第三，连续 5 次加息的累积效应，使得月供出现了明显增加，以一套贷款 50 万 20 年的房产，商贷适用优惠利率，贷款方式为等额本息计算， 07 年 9 月 14 日以后的月供比年初利率下的月供要多 元。 这促使一部分以租养房的业主提高了租金以抵消多次加息增加的成本。 就 07 年各月北京中高档住宅租金环比变化来看（见下图），本年度租金下降的月份仅有 4 月和 12 月，其余 10 个月都出现了不同程度的上涨，这种连续 而普遍的上涨造就了本年度租金较高的涨幅。 其中4 月和 12 月的租金下降也是由于前面月份上涨过高或过多所产生的小幅回调。 总体来看， 07 年中高档住宅的租金呈现连续上涨之势。 租赁热点区域 轨道交通穿过的外城区域和发展新区 北京租赁市场热点区域的特征正在逐步清晰，即聚焦于轨道交通穿过的外城区域（朝阳、 海淀、丰台、石景山）和发展新区（通州、顺义、大兴、昌平、亦庄等），而这一特点的形成主要有赖于北京房产价值的不断提升和未来城市发展规划的方向。 首先，继 2020 年申奥成功之后，北京市的基础设施和城市经济得到了快速的发展，房产价值依托其得到了不小的提升，并最终引发房产价格和租金的快速上涨，而这一上涨已经超出了人们可支配收入的增长速度，因此一部分租房群体为了适应这一变化，开始寻找租金相对便宜的区域，外城区域和发展新区由于地处城市边缘，因此成为了他们关注和选择的目标。 其次北京人口多，车多，道路拥挤的状况也是摆在眼前的 现实问题，为了解决国际化大都市都不可避免的上述难题，北京的城市道路交通建设提出了建设四通八达的地下轨道交通体系的规划，可以预见这一遍布北京的地下轨道交通网络将成为未来北京交通的一大特色，而许多市民也是看到轨道交通便捷高效等众多优势，因此将目光投向了轨道交通周边的房产，调查显示在今年 10 月地铁 5 号线开通后的 2 个月内，各个轨道交通沿线的房屋租赁成交占比量有了明显的上涨，与 9 两月相比上涨幅度在 8%左右。 其中尤以外城区和发展新区如石景山、丰台、通州等区域的成交量增加更为突出。 因此 07 年租赁市场的集中热点区域正在 从各大商务圈、学校等传统地段向 5 条轨道交通沿线蔓延。 一、二居室占比量不相上下，租赁倾向小户型 从北京中原三级市场部研究中心对 07 年的租赁成交数据的分析显示北京市中高档商品房的租赁多以一、二居室为主，其中一、二居室分别占租赁成交总量的 %、 %，三居和四居则占 %和 %，从这一数据可以看出，07 年中高档商品房的租赁多集中于一、二居室的小户型，这主要是由于它们面积小，租金低，比较经济划算，尤其是在租金持续上涨且幅度较大的年份，这一现象也是消费者顺应市场变化所做出的调整。 与户型相对应的就是各个居室的面积大小，其中一、二居室多集中于 60 平米和 100 平米，其中 60 平米以内的二手房成为成交的热点，占二手房总成交量的 29%，这主要是由于购买二手房的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还能够用于以后的投资，所以中小户型的二手房比较抢手。 三居和四居的面积分别为 140 平米和 200 平米。 大面积二手房下滑主要受到新政的影响，因为第二套房首付的提高、界定标准的认定，很多有购房意向的人都选择了观望。 随着奥运会的临近，业主的奥运心态开始显现，尤其是地处城北亚奥地区的业主普遍的心态都预期租金将达到现有租金的 3－ 4 倍，而这一租金水平也被外来的游客和工作人员普遍接受，因此将会形成奥运期间热点地区的房屋租赁呈现短租量上升的特点。 在租赁客户方面，由于今年房价上涨过快，部分本有意购房的租赁客户，最终选择了租房观望房价走势。 尤其是进入 8 月以来，北京一些地区的二手商品房房价以近乎每月 1000 元 /平米的速度上涨，到了 10 月，又受到深圳、上海等城市成交量萎缩、价格松动等行情干扰，观望情绪愈加浓重。 07 年租售价格比持续上涨从 1： 249 升至 1： 318 据调查显示， 07 年的租售价格比呈现持续上升的态势，这说明虽然年度租金与往年相比上涨幅度较大，但仍无法企及中高档二手商品房房价的涨幅 ，即房价与租金绝对数值的差距越拉越大，致使租售比持续走高， 从年初的 1： 249涨到年末的 1： 318，远超过一般租售比 1： 200 的国际警戒线，从上述情况表明北京的房价上涨速度偏快，并打破了其与租金之间的最佳平衡比例，这一数字为房地产市场的发展亮起了一盏红灯。 区域房地产市场研究 东南部市场总述 36 亦庄区域市场研究 39 （一）北京经济技术开发区基本情况 39 （二）区位优势 42 （三）未来发展 45 （四）产业园区简介 46 亦庄区域房地产市场分析 52 （一）亦 庄二手房市场 52 （二）市场供给分析 55 （三）区域市场需求分析 59 （四）亦庄区域市场竞争分析 60 （五）现状及未来发展 78 未来宏观趋势预判 84 （一）宏观调控 84 （二）市场竞争更趋白热化 86 （三）土地供应市场 90 （四）明年研究推进房产税制改革 91 东南部市场总述 北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合对外发布消息，今年以来，北京的商品房价格一直呈上升趋势，五环路以内住宅期房均价已涨至 13754 元。 从分环路看，前三季度，四环路以内 住宅期房均价达到 14744 元 /平方米，四至五环路为 12655 元 /平方米，五至六环路为 8529 元 /平方米，六环路以外为 6079元 /平方米。 东南部板块分析 四方桥板块 配套成熟拉升，最高涨幅达 200% 2020 年初四方桥区域的房价已逼近 10000 元 /平方米。 下半年，四方新区域房价在突飞猛进地 高涨， 11 月 18 日华瀚国际开盘均价达 23000 元 /平米；而此前开盘入市的山水文园四期价格已经从 万元 /平米迅速拉升到 万元 /平米，最高售价甚至高达 万元 /平米。 纯新盘格林莱雅 9 月份对外称 12020 元 /平米，到真正 11 月开盘的时候是 14000 元 /平米，现在价格已经到 16000 元 /平米，仅仅 3 个月上涨了 33%。 东南三环和四环之间板块 典型项目有：方庄 6 号、晶城秀俯、文成建筑、建邦华府、世华水岸、中海城等。 均价已经达到 13000 元 /平米以上 未来仅有约 12 万平米的存量，房源的紧缺进一步拉高房价。 旧宫板块分析 旧宫区域与亦庄仅隔着五环路，未来旧宫有一部分将划到亦庄范 围，因此研究亦庄房地产市场也要对旧宫做一下比较。 在这里我们选择一个比较具有代表性的项目：亦庄北岸 亦庄北岸的价格从 2020 年 5 月份的 6500 元 /平米迅速飙升至现在的 10000元 /平米涨幅达 %。 进入 12 月份以来，受多方面因素影响涨幅趋缓。 历史价格 销售速度：自 2020 年 8 月底开盘 以来实现了月均销售 193 套的良好成绩，值得一提的是亦庄北岸此次从 2020 年 11 月 23 号开盘到现在在不到一个月的时间里所开 448 套房源已销售 355 套，实现销售均价 9632 元 /平米。 销售速度之快使其成为泛亦庄区域的典范。 置业客群的南下为其销售提供了有力的支撑。 亦庄区域市场研究 1．北京经济技术开发区基本情况 北京经济技术开发区（简称 BDA） , 筹建于 1991 年， 1992 年开始基础设施建设和招商引资 ,1994 年 8 月 25 日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。 其中 7 平方公里是 中关村 科技园区亦庄科技园。 同时享有沿海经济技术开发区优惠政策及国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。 它是全国的国有土地资本运营试点区，北京市无行政事业性收费区，北京市社区建设试点区。 开发区总体规划面积为 平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成。 目前，开发区一期规划用地 平方公里已经基本开发完成，将以此为基础向京津塘高速公路以东和凉水河以西方向发展。 其中，京津塘高速公路以东规划面积约 14 平方公里，凉水河以西约 10 平方公里。 2020年 10 月 22 日中共北京市委第九届十次全会通过《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，其中明确提出开发区要着力推进北京。