同福大酒店精装修项目项目管理报告(编辑修改稿)

同福大酒店精装修项目项目管理报告(编辑修改稿)内容摘要：

键线路的调整后，是否由非关键线路工作 变为关键线路工作，如果是，按照关键线路上的工作的调整方法进行调整，如果不是就 不需要调整。 影响工期的因素分析 影响工期的主要因素有以下几个方面： (1)劳动力因素 目前大部分的建筑工人都是农民工，组织性和纪律性都比较差。 他们很多时候在农 闲期间，就进城干建筑工人的活，等到了秋收农忙的期间，他们大部分人都会返家收割 农产品。 在北京施工的项目，采用的农民工大部分来自河北，一到 910 月份，他们就 回老家收玉米，这样就 出现劳动力不足的情况，所以如何选择劳动力来源是十分重要的。 (2)现场的因素 虽然施工前编排的施工计划具有合理性、科学性和可行性，并且经过论证，但由于 现场是复杂的，不停变化的，会有很多不可预测的情况出现，所以怎样合理组织现场施 工也是减少外界因素影响进度的方法 [31]。 (3)材料因素 大中型材料和关键线路上使用的材料进场是否按照已定的材料计划进行。 对进口材 料是否充分考虑的运输时间，包括运输工具耗费的时间报关手续耗费的时间，对损耗率 高的材料，是否预留了足够的备货，材料的质量是否合格，避免因 为质量不合格，导致 退货而延误工期。 (4)关键工作的控制 很多关键线路上的工作工作量大、持续时间长，需要投入的人力物力大。 本项目木 制品成品的制作、安装、油漆等工作量庞大，如果全部采用现场加固，造价估计超过 6000 万元，大理石的铺贴，供货商合约超过 5500 万元，而且现场还有其他各分包商的施工， 现场工序和人员穿插频繁，影响项目施工的连续性和成品的质量，所以必选严格控制关 键线路上的关键工作。 影响工期的因素的对策 对于影响工期因素的的对策，通常有以下几点应对措施： (1)劳动 力因素的应对措施 在分包商签订的合同内明确工期指标，制定相关的奖惩制度，明确在各个施工阶段 工作的完成时间和人员配备情况，尤其是秋收、冬雨季和公众假期期间的劳动力保证措 施。 选择分包商时，充分了解分包商的综合素质，不要一味选择低价的分包商，酒店精 装修工程，需要的工艺水平较高，需要实力的分包商来完成施工。 通过教育提高农民工 的技术水平，设立农民工业余学校，对农民工进行专项教育，包括施工技术和安全培训， 提升农民工综合素质。 (2)现场组织因素的应对措施 根据总工期计划编制月计划和周计划，按照计划的要求安 排每天的施工，设立周工 程例会、施工专题会、每日碰头会。 每天下班前 30 分钟，召开各专业的碰头会，了解 当天的完成情况，没按计划完成的原因，明天如何修正的方法等。 对影响工期的问题尽 量做到未雨绸缪，对没完成的工作找出原因，第二天立即采取行动，合理安排工作。 机 电、装修和专业分包商密切配合，尽量减少因为沟通协调环节出现问题影响进度。 (3)施工材料因素的应对措施 严格按照材料计划进行采购，签订材料采购合同时明确所有材料的到货时间，增加 由供货商原因延误材料到货时间的罚则。 分批到货的材料在最后几批时，就要 仔细复核 现场各种因素包括设计变更、业主变更、损耗加大等原因造成的材料数量增减，尽量在 后几批材料进行调节。 在合同环节增加材料的工厂检验制度和进场报验制度的相关条 款，对工厂检验不合格的产品严禁继续加工送货，对进场不合格产品要果断退货并马上 补货。 (4)关键工作的控制因素的应对措施 把关键路线上的关键工作重点专项控制。 其中把关键工作分为不同的形式，对于能 够采用工厂化生产的工序，尽量改为工厂化加工现场组装的形式进行施工，如木制品成 品的安装。 对于不能够采用工厂化加工的工序，确保在计划的时间内人员和材料的供应 保证，如大理石的铺贴。 对于可以通过方案优化节省工期的方案要大胆采用，如各防水 工程等。 以木制品工厂化生产实例 本项目木制品的供应合同为 5500 万元，主要为酒店所有固定的木装饰，其中包括 室内木质门窗，木质造型墙面、天花和隔断，木质固定的壁柜、行李柜和接待台等所有 带油漆的木质饰面工程。 总承包商经过了解市场和接合项目的实际情况，木制品制作可以有两个选择，采用 现场加工和工厂化加工现场拼装的施工模式。 如果所有的木制品采用的加工、制作安装、油漆等工作如果在施工现场加工，施工周期长 ，质量难保证，而且工作量如此大，要按 期完成必须投入大量的劳动力。 如果把大量的现场工作转移为工厂化生产，现场拼装的 模式，可以大大节约工期。 最后总承包商以样板房为例，分析出工期对比，见表 41 木 制 品 加 工 工 期 分 析 表。 根据表内数据初步分析，木制品工厂化加工的工期优势在于工厂化虽然工期为 33 天，但只有 6 天在关键线路上，而现场加工工期为 29 天， 29 天全部在关键线路上。 工 期控制重点在于控制关键线路上的工序的持续时间，初步对比，工厂化生产可以节省 80 ％的关键工作的持续时间，所以选择工厂化生 产更合适。 从另一个方面分析， 5500 万元的木制品供应合同，如现场加工，经过分析核算，制 作安装油漆的人工费用约占总造价的 25％，约 1500 万元，按照北京当地木工的市场价 格为 250 元 /工日，完成全部木制品的制作安装油漆需要 6 万工日，如按照 100 天工期的 计算，项目现场需要投入木工的劳动力 600 人 /天。 但如果采用工厂化生产，经过分析核 算， 1500 万元的制作安装油漆费用立面，只有 300 万元是现场组装的人工费，同样按照北京当地木工的市场价格为 250 元 /工日，完成全部木制品的制作安装油漆需要 万工 日，如果按照 40 天的工期计算，项目现场只需要投入木工的劳动力 300 人 /天。 所以无 论从工期还是现场的劳动力投入，都是工厂化生产更适合本项目的需要。 工厂化生产除了有节约工期的外还有以下几个优点： (1)解决了现场工人工艺水平参差不齐的情况，由专业家具公司生产家具，产品有质 量的保证。 (2)机械化程度提高了，工艺效果 会更好，采用大型的设备切割、加工和喷漆，工艺 精细。 (3)避免施工现场人满为患的情况，减少交叉作业对其他成品造成的损坏。 (4)由于采用工厂喷漆，施工现场没有油漆作业，更加绿色环保。 根据以上种种分析，总承包商最终决定全部木制作采用工厂化加工的形式进行施 工。 第四章 质量控制管理 装修工程的质量，对使用者的影响是很大的，如果装修质量出现问题，情况轻微的， 可能只影响感官，就是看着不舒服，情况严重的，可能会带来很多的不便甚至出现安全 问题。 所以当出现质量问题后就需要整改，整改造成的经济损失比加 大质量管理力度的 投入的资金是差距很大的，返工是巨大的浪费。 所以在日常的管理中，如何确保施工的 质量就显得特别重要。 样板先行 样板就是质量标准。 传统的装修项目可以执行现行国家验收规范，但精装修项目尤 其是五星级酒店，现行的国家验收规范没有明确规定。 如果按照现行国家验收规范进行 质量验收，部分标准偏低。 国家验收规范适合所有的装饰装修工程，普通办公室装修也 执行这个标准，五星级酒店也按照这个标准是不符合社会发展的需要，所以就要在国家 标准的基础上，执行地方标准和行业标准，但标准不齐的时候，就要 实行样板先行。 北 京万豪酒店就是样板指导闪光灯方法进行施工。 本项目业主聘请的万豪酒店管理管理公司提供了万豪酒店的行业质量验收标准，根 据这个标准，在项目实施中实行样板先行的制度。 一个区域或者工艺的施工，需要先做 样板，经过多方共同验收合格后，以这个样板在以后的施工中起指导施工的作用。 样板 体现了设计要求和装修的质量等级，把质量标准这个抽象的概念具体化、数据化和实物化，使全体人员，包括业主分包商甚至班组的工人都可以看得见和摸得着，便于参照施 工。 要做好样板，必须做到以下几点工作： (1)材料样板的确认 顾问设计师提供了的物料手册 ,参照图 43：中餐厅材料使用说明，总承包商根据物 料手册的名称、规格和型号向顾问设计公司通过实物样板，但像像大理石这种天然，就 要充分了解顾问设计师的意图后，选择纹路走向、色泽和光度满足要求的实物大板进行 确认，样板板的尺寸至少 300mm 300mm，纹路清晰可见 , 色泽和光度满足顾问设计师 的要求。 (2)技术交底 虽然五星级酒店没有对应的国家验收规范，但有以往的精装修经验和顾问公司的参 考标准，参照国家验收规范和行业内部的企业标准进行施工技术交底，务必做到交底清 晰 明瞭。 (3)选用有经验的技术工人 一般有经验的技术工人由于长期做装修，对装修的工艺熟悉，装修手艺良好，这样 的工人，只要技术交底清晰明瞭，很容易把样板做好，也容易推广样板。 (4)敢于尝试创新新工艺 样板就是以后的参照物，如果有更创新的工艺做法，可以节省成本的话，一定要勇 于在样板期间尝试，一旦得到认可和推广，对项目未来提供丰厚的利润保证。 (5)样板的修正 样板做好了，可能会出现很多由于考虑不到因素出现，导致质量出现问题，这个时 候就需要对样板的工艺进行总结和修正。 例如首层的大堂地面大理石的铺 贴，大理石是 鱼肚白大理石，一种白色带纹路的石材，白色的石材抗渗能力较差，当时分包商计划选 用国外进口的石材保护液进行石材六面防护，铺贴时采用干拌砂浆和石材粘接剂 DTA。 但当时选用的石材粘接剂是米黄色的，铺贴时没有注意到这种石材粘接剂 DTA 可以渗 透过进口的石材保护液。 样板做好了三天，白色大理石开始出现黄点，经过分析原因后， 决定把石材粘接剂 DTA 由黄色更换为白色。 由此可见，样板可以提供很多经验。 (6)样板的验收和推广和应用 样板施工完毕，要组织相关人员对样板进行质量自评，合格后组织业主、 监理、设 计和咨询顾问公司等相关人员共同评定，最终评定符合标准后就可以作为正式标准指导 以后施工。 质量的控制的方法 “持续改进总体业绩应当是组织的一个永恒目标 [32] ” ,对于工程施工质量的管理，一个 有效的方法就是 PDCA（ Plan,Do,Check,Action）循环，即在项目的实施过程中对质量不 断的进行诊断、治疗会提高的有效方法，它能确保工程项目成品符合技术标准的规定， 满足功能上的要求 [33]。 质量管理的 PDCA 循环内容如图 44 所示： PDCA 循环包括 4 个步骤： (1)制定质量计划 P（ plan）：工程开始后，管理人员编制质量计划书，以便确保项目 的质量标准可以落实。 (2)执行计划 D（ do）：全面执行质量计划的要求向共同的质量目标努力。 (3)检查 C（ check）：及时发现质量问题，及时排除质量隐患，避免范同样的错误。 (4)采取行动 A（ action）：发现质量问题后及时采取行动，马上纠正，确保质量在可 控的范围。 经过一次，项目的质量会得到改进，但是循环没有结束，只要项目没有结束，PDCA 循环会一直延续，继续循环，最终将项目的质量提升 到一个新的台阶。 质量的控制的重点和事故的应对措施 质量过程控制是现场质量管理的重要环节，一个完善的质量管理体系，可以把质量 问题消灭在萌芽阶段，有利于提高质量，降低成本。 质量过程管理的重点：对技术交底的落实、。