阳西咸水湖温泉国际公馆可行性研究报告(编辑修改稿)

阳西咸水湖温泉国际公馆可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

研究我国古代造船工艺、航海技术等都提供了典型标本。 其搭载的文物也有可能解开‘海上丝绸之路’的诸多秘密，其文物考古价值远远高于经济价值。 “南海一号”是 1987 年在阳江海域发现的一艘宋代木质古沉船，距今 800 多年。 此后试探发现 ，船上载有文物 6万至 8万件，且有不少是价值连城的国宝级文物。 对研究“海上丝绸之路”历史、造船史、陶瓷史、航海史、对外贸易史等而下之都是有极为重要的科学价值，成为世界考古界和探险界关注的焦点。 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 11 近五年来，旅游成为阳江市新的经济增长点，接待游客人次和旅游总收入分别年均增长 %和 %，旅游总体运行呈现良好的态势。 阳江丰富的旅游资源及发展态势良好的旅游市场是本项目的优势之一，借力阳江旅游，通过产品组合拓展旅游客源。 区位欠佳 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年旅游者 ( 万人次 ) 0 总收入 ( 亿元 ) 28 30 35 0100200300400500600700800阳江市年旅游接待人次 及收入 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 12 项目地处粤西，距离阳江市约 66 公里，距离广州约 306 公里、深圳约 370公里，距离广东省经济发达的珠三角城市圈相对较远，区位条件欠佳，市场容量有限。 交通便利 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 13 （ 1）高速公路 3条：阳江境内有开阳（开平 —— 阳江）高速公路、阳茂（阳江 —— 茂名）高速公路、西部沿海高速公路穿境而过。 即将开建阳云（阳江港 —云浮）高速公路。 （ 2）铁路：广湛高铁即将于 2020 年左右开通，将大大缩短时空距离。 项目所属区域及面向市场缺乏深厚的经济底蕴和消费 能力。 本项目交通便利，但区位欠佳，旅游资源丰富，发展较快，经济处于发达经济体当中的欠发达地区，市场容量有限，因此在温泉度假的规模上建议不宜过大。 温泉项目及月亮湾项目依托丰富的温泉及海滨旅游资源和便利的交通条件，将成为广东富足人群在城区外二次置业的备选地区之一。 按照以温泉旅游聚人气，以地产开发聚财气的思路，先期通过温泉度假产品的运营提升整体区域的土地价值，后期进行旅游地产的开发将尽快回笼资金，创造较好的收益。 3 项目市场分析 广东省是温泉储量大省，位居全国第三，目前已发现的地热泉点 320 处，已建的温泉度假区达 200多处，仅珠三角地区知名且规模较大的就有 50余处， 4A级温泉区有 14 家。 2020 年，广东温泉接待量超过 1000 万人次，产值达到 100亿，从投资总量、市场总量、企业数量、接待人数、创造产值、管理水平、从业人员、产业链的完善等方面，广东都领先全国，正从温泉大省向温泉强省目标迈进。 就市场环境来看，广东省温泉市场容量相对较大，但竞争十分激烈，相对而言，对市场的新进入者来说，产品的差异化打造难度大，要求高，经营压力也较大。 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 14 2020 年广东省 GDP 超过 万亿元，人均 GDP超过 7000 美元，全年约 114天国家法定节假日为国民旅游休闲行为提供了现实的可能性。 此外，居民已经初步形成旅游休闲消费的生活习惯和生活方式，旅游与休闲已成为人民日常生活的重要组成部分。 广州市民出游率达 197%，深圳达 243%，农村地区达 %。 基于此，广东温泉消费者具有以下行为特征： （ 1） 温泉旅游已经成为一种生活习惯； （ 2） 自驾车出游方式高； （ 3） 喜欢求新求异； （ 4） 喜欢私密性的温泉产品； （ 5） 对度假环境的要求较高。 这些典型特征将决定了本项目的功能、产品定位，同时也对本项目的环境打造提出了更高的要求。 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 15 竞争对手分析 广东省温泉客源主要来源于珠三角城市圈，因此本项目面对的竞争对手也是遍布广东省，特别是靠近粤西地区的温泉，下面就以阳江周边的阳西咸水矿温泉、阳江温泉、恩平锦江温泉和距离广州市较近的清远聚龙湾温泉来分析市场竞争情况及经营情况。 阳西咸水矿温泉 阳西咸水矿温泉 位于阳西县城东湖生态开发区内，占地 900亩，整体档次偏向于中低档，区域内生态环境较好，但缺乏主题和文化内涵。 其中 温泉区建有 50 多个温泉泡池、室外标准游泳池、戏水池。 温泉区地块平坦、景观打造一般、泡池私密性 差、设计粗糙。 客房近180套，全部由独栋的温泉别墅或汤屋构成，其中私家温泉别墅 11 栋和桃泉小筑 70 栋，标准按三星级打造。 大量的汤屋和别墅式客房是其一大亮点，但泡池部分的打造缺乏私密性，房间档次不高，建筑外观无特色。 按三星级标准建成的张飞大酒店，集餐饮、卡拉 OK 厅、多功能商务会议厅于一体，能接待 1000 多人同时就餐。 会议室最大可容纳 300 人，另有 13 间商务小会议室。 阳西咸水矿温泉度假村经营情况表 项目 温泉 温泉门票 接待人数 平均房价 （含温泉门票） 客房数 开房率 GDP GOP 门市价 协议价 阳西咸水矿 98元 5060元 最高 1500人 /日 13万人次 /年 别墅 400元 /间 汤屋 550元 /间 180间 70% 4000万元 1000万元 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 16 温泉区： 客房区 ： 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 17 餐饮、会议： 阳江温泉 阳江温泉度假村坐落于阳江市境内 ,占地面积 2020 亩，其中度假村占地 600亩，是广东首家按五星级标准建造的温泉度假村，拥有五星级的温泉假日酒店、豪华别墅、大型露天温泉康体中心、高尔夫球练习场、温泉水上乐园等服务设施，属于大型综合性度假 村。 阳江温泉 露天温泉区共 58个泡池，室外标准游泳池、戏水池，温泉区园林景观营造较好，泡池设计较为私密。 客房共 470 间，按五星级标准建造，汉唐风格，拥有 260套豪华商务客房及 37栋带私家温泉、私家庭院的豪华别墅。 中餐有 700 个餐位，西餐 有 200个餐位。 会议室共 11 间，最大可容纳 600人。 从规模、档次、经营、景观营造来看，阳江温泉在粤西温泉中最具代表性。 阳江温泉注重度假环境的营造与景观的打造，从建筑外观来看属于汉唐风情，但酒店大堂内饰却有着欧洲元素，主题不鲜明。 阳江温泉经营情况表 项目 温泉 温泉门票 接待人数 平均房价 （含温泉门票） 客房数 开房率 GDP GOP 门市价 协议价 阳江温泉 108 元 68 元 最高 3500 人 /日 15 万人次 /年 淡 380 元 /间 旺 480 元 /间 470 间 50% 5000万元 微利 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 18 温泉区： 客房： 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 19 餐饮、会议： 恩平锦江温泉 恩平锦江温泉度假村位于广东恩平市大田镇，景区内生态环境较好，绿野满目，占地720亩，集旅游、饮食、娱乐、保健、商务、会务、休闲和大型露天 温泉融为一体。 温泉区建有 50 多种各具特色的温泉池、海浪池、漂流池及戏水池，绿植丰茂，景观打造较好，但温泉泡池缺乏私密性。 客房全部按四星级标准配套建设，共 420 间并以不同的档次、不同的类型设计，锦江宾馆、雍欧陆别墅、木屋别墅和锦江会所。 餐饮、会议：锦江温泉共有八个功能不同、大小不一的会议室，餐厅共设 800 个餐位。 锦江温泉经营情况表 项目 温泉 温泉门票 接待人数 平均房价 （含温泉门票） 客房数 开房率 GDP GOP 门市价 协议价 锦江温泉 98 元 50 元 最高 3500人 /日 16 万人次 /年 380 元 /间 420 间 60% 5000万元 1200万元 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 20 温泉区： 客房： 餐饮、会议 度假村座落在风景秀丽，树木苍翠的广东清远市佛冈县汤塘镇，离广州半小时车程，地理位置优越，交通十分便利。 度假村占地面积 27 万多平方米近 500亩，是一家集旅游度假、温泉养生、商务会议、餐饮住宿、休闲娱乐、户外野战拓展训练中心于一体的大型综合型度假村。 温泉区拥 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 21 有近 40 余个特色各异独具东南 亚园林风格的露天的温泉池，有全国规模最大的2500 平方米人造海浪常温池。 客房规模大， 1000 间左右，涵盖高、中、低档三种客房。 餐厅可同时容纳近千人用餐； 11个大、中、小型会议室可接待各类高档会议，最大可容纳 800 人。 聚龙湾温泉经营情况表 温泉区： 客房： 项目 温泉 温泉门票 接待人数 平均房价 （含温泉门票） 客房数 开房率 GDP GOP 门市价 协议价 聚龙湾温泉 118 元 68 元 最高 4000 人 /日 18 万人次 /年 280 元 /间 1000 间 75% 1 亿元 约3000 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 22 餐饮、会议： 客源市场分析 区域细分 从客源市场区域来看，可分为一级市场、二级市场、三级市场。 （ 1）一级客源市场：一小时可达，阳江市、茂名市、湛江市。 （ 2）二级客源市场：三小时左右可达阳西的周边城市，如江门、广州、佛山、深圳、珠海、澳门、中山、东莞等。 阳西咸水湖温泉 国际公馆 可行性研究报告 23 （ 3）三级客源市场：三小时以上区域的城市，如惠州、韶关、肇庆、广西等。 入住形态划分 （ 1）散客市场 ： 以阳江、茂名、湛江、江门、广州、佛山、深圳、珠海、澳门、中山、东莞为核心市场。 （ 2）旅行社市场： 阳江旅游资源整合的中间商，以珠三角旅游团队为主，其他地区的团队为辅。 （ 3）政务商务市场 ： 党政机关和企事业单位商务活动为主。 （ 4）家庭度假市场： 具有较高经济实力，有自驾车和度假愿望的家庭也是不可忽视的新兴市场，来源上以阳江、茂名、湛江、江门、广州、佛山、深圳、珠海、澳门、中山、东莞为主。 功能 客源划分 （ 1）休闲度假客源 主要以 3 小时车程范围内的中高端客人为主； （ 2）会议客源 主要以 3 小时车程范围内的政府、机构、企业等单位的年会、半年会、专题会等为主； （ 3）客房客源 以省内旅游观光度假和中高端会议客源为主，当地高端社会消费客人为辅； （ 4）餐饮客源 以度假客源和会议客源﹑商务宴请为主，当地消费客人为辅； （ 5）康体娱乐客源 以旅游观光度假客源和会议客源为主，当地中高端社会消费客人为辅。 周一 至 周四 周五及周末 会议客源为主 其他客源为辅 散客、团队客人为主。