银街商业发展报告(编辑修改稿)

银街商业发展报告(编辑修改稿)内容摘要：

11 银街南部消费者个人月收入情况 消费者个人月收入 频数 频数比重 累计比重 无收入 52 % % 501元 1000元 14 % % 1001元 1500元 49 % % 1501元 2020元 32 % % 2020元 2500元 46 % % 2501元 3000元 21 % % 3000元以上 55 % % 合计 269 4. 目的性消费不强 客流人群中， 无消费倾向的 单纯过路人群占到了 24%； 休闲逛街为主的潜在消费者占到 34%； 具有明确消费意向 （购物、餐饮、美发 、婚纱摄影、休闲娱乐 等）合计达到 %左右 （见表 12）。 指向性消费不明显，是一部分消费群体的行为特征。 这种特征 表明 ， 商业街 需要 具有 购物 、 休闲、娱乐的 综合 功能。 同时， 消费者指定性光顾行业、商家处于分散水平 ， 反映出银街南部缺少具有核心竞争力的代表性 商业设施。 表 12 客流到达银街南部的光顾目的 到达目的 数量 样 本比重 购物 89 % 用餐 13 % 美容美发 5 % 休闲娱乐 7 % 就医 11 % 朋友聚会 10 % 婚纱摄影 2 .6% 逛街 117 % 仅仅 路过 84 % 其他 6 % 合计 344 % 进一步的收入水平对比分析可以看到： 单纯 路过人群 中 的中 高收入者（ 3000 元以上）比例 ， 高银街商业 发展 报告 12 出 目的性消费者和潜在消费者 18 个百分点。 表明 ， 目前 银街 客流量的 减少 ， 不 单纯 是 人流总量的下降，更重要的是，具有 较高 消费能力人 群的 流失。 (四 ) 商业发展存在的问题 商业街的发展 成功与否 ，商业设施是主体，商业利益是核心 ， 而 消费人群是实现 商业 利益的 基本保证。 银街南部的商业发展，目前存在的 主要 问题 是 客 流量不足 ，原因主要来自 以下 几个方面 ： 1. 整体 商业结构 档次降低 银街 南部 一直以精品服装服饰专营专卖为特色，目前虽然 仍 保持 着 服装服饰经营密集的 特点 ，但已不再具有精品特征。 大品牌基本集中于 面向青少年为主的 运动品牌 ， 绝大多数女性服饰缺少知名品牌 ，正逐渐向个性化方向调整。 但由于 廉价外贸服装店经营 一定量的存在 ，使得本街的服装经营良莠不齐 ， 整体水准下降 ， 特色不够突出 ， 并直接 影响到 品牌 企业 进入 ， 进而造成 有效消费人群减少。 随着协和医院的规模扩大，改变了这一地区的人流构成。 周边 地区 逐渐 形成了医药图书、保健品、 经济型 旅馆、小商品、甚 至 经营 殡葬用品 的地缘经济 ， 对 本街的商业格调 产生了重要影响。 2. 购物环境单调， 业种组合定位 矛盾 银街 南部 街 长 1700米 ，对于步行购物而言 ，显得 过长 （商业街的 有效 长度以 500— 800米为最佳）， 同时 购物 环境 过于单一。 由于 相应 配套的休闲、娱乐、餐饮 与 服装服饰的目标人群 定位 不够统一 ， 未能形成 各商业 业种 之间的有机 互补。 3. 交通 环境 制约 高收入人群到达 调查 发现， 自驾车或乘坐出租车到达 银街 的 消费者比例仅为 11%，低于本市“ 小汽车出行比例%”的交通工具使用习惯。 一方面 ，再次 印证了 目前 银街 大众 消费 特 征 ； 另一方面，也 反映了 本街的停车 资源 与交通管理 环境 的紧张状况 ，对高收入人群的前来形成一定程度的制约。 地铁五号线开通后， 65%的商家 反映 ，没有带来明显的客流量变化。 甚至有 7%的商家认为，地铁 五号线 带走了部分换乘公交的消费者。 但 银街 消费者 广域性 明显的特 征 ，不能不考虑 有 地铁五 号线开通的 因素。 银街商业 发展 报告 13 三 银街商业 定位 研究 —— 中部地区 (一 ) 综合情况 银街中部区域，自东四十条路口向 南，至东四十字路口，全长 1100 米，属东四北大街。 是银街的核心商业区之一。 本 区域以 平房 居住区为主，人口密集。 沿街两侧 与 15 条胡同相通 ，包括 著名的隆福寺商业街 ，两端 分别与平安大街、朝阳门内大街相交。 目前共有收费停车场 5处，共计 104个车位。 东四一带 ， 自明、清以来商业发展历史悠久，可上溯至元代。 民 谚 “东四、西单、鼓楼前”就是历史留下的印记。 隆福寺商业，由庙会发展而成。 计划经济时代， 众多摊贩组织起来成立了东四人民市场。 1988年重建为当时北京最大的百货公司 —— 隆福大厦，与隆福寺商业街共同构成当时北京最重要的市 级商业中心。 服装、百货、食品、珠宝 、 古玩、小吃、娱乐成为其主要商业构 成。 在上世纪 九十 年代初期， 曾创下日客流量 22万人次的记录 ，隆福寺的商业发展达到鼎盛。 东四北大街的商业发展基本上是隆福寺商业街的扩大与延展，在经营风格上保持了隆福寺商业街平民化的特点，并形成了服装零售、餐饮、综合服务为主的商业结构。 沿 银街两侧向北 ， 曾拥有众多 商业 名牌，包括服装零售 业 中 的 “ 皮尔 .卡丹 ” 、 “ 金利来 ”； 餐饮服务 业 中的 “阿静”、 “ 强仔火锅 ” 、“肯德基” 、“荣华鸡” ； 婚纱摄影 业 中的“情浓丽舍”等。 作为银街的重要组成部分，服饰类经营也 是东四地段的鲜明特色。 青春、时尚、休闲、个性 、路边店更是其特色的集中体现。 上世纪九十年代初，一些具有敏锐商业意识的个体经营者，将东四沿街居民房改造为门脸房，经营服装、服饰，逐渐小有气候。 由于街边店大多具有开架、专卖、体验式购物的特点，虽不同于大栅栏、王府井众多老字号那般大气、恢弘 ,却具有平和、随意的特征，将购物、休闲的快乐集于一体。 随着不同地域的经营者慢慢加入，特别是相当一段时间的时尚商品经营，使得本地商业京味文化的特点融入了时尚的气息，在保留亲和、随意的同时，又增添了时尚 、先锋、个性的一面，受到消费者 、 特 别是年轻人的欢迎。 东四服饰经营 开北京街边店商业街的先河，直接带动了北京街边店商业模式的发展。 到了 上世纪 九十 年代中后期，随着隆福大厦及后期数码广场的停业， 以及 朝内大街拓宽改造等诸多因素的影响，隆福寺商业街风光不再，东四北大街上的商业也放慢了 发展 速度。 一批有影响力的商业 品牌 消失了，隆福寺商圈逐步 从覆盖全市的广域性商业 萎缩至 服务周边的 区域型 商业。 银街商业 发展 报告 14 (二 ) 商业发展现状 截至到 2020年 4月， 银街中部（ 东四 十条 — 东四 段 ） 共有各类商业设施 172个，总营业面积接近 平米。 其商业设施构成情况如表 14 所示。 表 14 银街 中部 商业设施 分类 发展情况 行业分类 数量 数量比重 营业面积 (平米 ) 营业面积比重 平均面积 (平米 ) 百货零售 22 % 6889 % 40 餐饮快餐店 21 % 5986 % 100 卫生服务 18 % 3538 % 105 服装及饰品 67 % 3027 % 35 电影院 1 % 2800 % 2800 服务类 18 % 1940 % 75 文教类 5 % 1460 % 110 其他餐饮食品 16 % 948 % 家具装潢 3 % 155 % 35 娱乐场所 1 % 120 % 120 合计 172 % 26863 % 1. 社区商业发达 银街中部 ，商业 设施设置齐全， 总营业面积接近 ， 多数密集于东四路口一带 ， 基本保持了区域性商业中心的结构特征。 其中 营业面积位居第一位的是 百货零售业 ， 营业面积占比 25%（见表 14）。 其次 是 餐饮及快餐业 ， 营业面积占比 22%。 第三位 是美容美发 及药品零售，第四位是 服装服饰类 ， 第五位是 2800平米的明星电影院。 百货零售、餐饮、服务业发达，特别是单体营业面积最大的朝内菜市场（超市）的存在，使得银街中部更多 地 体现出社区商业中心的功能。 该地区 具有服务能力（营业面积）强，覆盖面广， 提高型业种（如 娱乐 、休闲设施） 发达 的特点。 2. 商业能力过剩 银街中部的商业，是作为隆福寺商业中心的一部分发展起来的。 因此，其商业定位及规模 必然受隆福寺经济的影响。 与 繁荣 时期相比 ， 东四地区 品牌 店 减少， 商圈辐射范围下降，客流量大幅萎缩。 目前往来于本地段的行人数量在 人 /日之间 ， 而 整体商业服务能力依然保持原有的规模。 对比 2020年的历史资料发现，目前银街中部地区 的商业 规模 ， 与 当 年 没有多大的变化。 银街商业 发展 报告 15 相对于覆盖人群而言， 目前的商业能力 显得 过剩。 经营现状调查结果显示，本地区除部分服装服饰和餐饮经营 尚可 外，多数商业经营状况不佳。 3. 特色 经营 受 到冲击 作为本街的商业特色，服装服饰经营密集，已形成了一批 比较稳定的 品牌企业， 代 表性 商家包括亚新体育 （品牌运动服装） 、益友 （外贸服装） 、食草堂 （皮具） 、谭木匠 （饰品） 等。 目前，银街中部的服装服饰经营数量占比达到 39%（参见表 14）， 位列各业种第一，并高于居第二位的餐饮、百货零售 两 倍多，具有较高的集中度。 但 作为 路边店经营，存在着品牌商品少、单体店经营规模小的先天不足。 随着近年来外贸服装经营的兴起，出现 了店铺之间 商品差异化小 、 经营档次雷同，并逐渐走向 低档 化的趋势 ， 使本地区的服装服饰特色逐渐失 去 了 竞争 优势。 银街商业 发展 报告 16 四 银街商业定位研究 —— 北部地区 (一 ) 综合情况 银街北部 区域 ， 北 起 雍和宫桥 ， 经北新桥至东四十条 口 ， 包括雍和宫北大街、东四北大街（北新桥段） ， 全长 1750米。 本 区域 以 平房 居住 区 为主，人口密集。 15条胡同 贯通银街北部两侧 ， 大街与 安定门东大街（ 北二环）、 东直门内大街 （簋街） 、交道口东大街、平安大街相交 ， 有多条公交线路及地铁五号线通过，并设有多个站点，枢纽作用突出。 目前在雍和宫院内及北新桥十字路口南西侧，建有露天收费停车场两处，共计 32个车位。 在本 区域北部有著名的旅游景点雍和宫、国子监。 街内拥有 北新桥邮局、火车票售票处 等 公共服务设施。 雍和宫至东四十条 一带，商业发展历史不长。 1949年 以 前 ， 附近 居民多以出卖 劳动 力为生 ， 被称作“贫民住宅”。 由于 消费能力低， 商业 设施 多为小规模的商贩 型商铺。 计划经济时期， 在 北新桥十字路口 周边， 曾一度 成为 商业繁荣的区域型商 业中心。 拥有 上海迁京 曾获北京十大百货称号 的 大华百货公司 、 北新桥副食商场、北新桥五金商店、北新桥菜市场、北新桥信托商店、自行车委托商店、北新桥浴池、北新桥 化工 店、北新桥文具店 、新华书店 等 业种 ， 以及 北京照相、 居德林、美白美发 、白 魁 分店 等名牌服务业。 上世纪 九十 年代中期开始，经营效益开始下降。 后受地铁五号线建设用地的影响，上述商业设施逐渐消失 或缩小规模。 近年来，随着奥士凯、首航 等连锁经营 企 业的进入，商业逐渐恢复 发展。 目前的商业，基本 保持了计划经济时代的经营品种，只是在规模和形式上有所 分解 和 延展。 (二 ) 商业发展现状 截至 2020年 4月 ， 本区域共有各种商业设施 290 个，以北新桥十字路口为中心，向两侧展开，营业总面积 接近 万 平米。 其 商业设施 构成情况 见 表 15， 商业发展具有以下特点。 1. 基础型商业密集 北新桥一带，商业发展的业种分布均匀，其中服饰零售是数量最多的种类，占比 24%。 面积最大的业种为百货零售业，总营业面积 4400平米，占到总体的 28%。 其中包括本区域营业面积最大的商业设施，雍和宫大街段的 奥士凯宝龙商场及宝龙小商品市场，北新桥段的首航超市（本文完稿时，首航超市因无法承受租金上涨，退出本地区）。 食品、百货零售业主要 以满足 周边居民基本生活消费银街商业 发展 报告 17 为主。 受区域内消费能力的影响，小商品、小百货等便利零售力量强大，更多地体现出以社区商业基础型设施为主的特点。 同时，本地区的零售商业还表现出一定的专卖特点。 一方面，计划经济时代的部分商业业种得到延续，信托商品、自行车、电动车零售、五金家电建材零售占有较大的比重。 另一方面，北新桥南百年老店吴裕泰茶庄总店，带动其周边形成了局部茶叶专卖区域小。