辽宁沉阳某商住项目可行性研究报告(编辑修改稿)

辽宁沉阳某商住项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 “ 9070”政策 “九部委新政”的 “ 9070”政策要求套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位 中、小户型商品房，对 2020 年和未来的住房供给结构将产生重要影响。 虽 12 然 沈阳市 对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对 沈阳市房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 （二） 规划政策 城市规划 《 沈阳市中心城区 总体规划 19962020》提出的城市空间布局，并规划 南北两 城 和 六个经济区、三大产业、五个园区等 多个城市职能中心，来缓解城市中心区的压力。 沈北新区 是新的城市空间结构中的重要节点 ， 将成为 沈阳市 中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。 住宅建设规 划 《 沈阳市 住房建设规划（ 20202020 年）》的重点是切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。 住宅建设规划目标是稳定市场、调整结构，这一点与 2020 年的“九部委新政”、 2020 年的政策导向 —— 调整住宅供应结构，加强保障性住房建设，是一致的。 住宅建设规划目标是稳定市场、调整布局，这一点体现了 2020 年之后住宅市场的发展方向，住宅建设继续向 沈北新区 倾斜。 （三） 土地政策 一个重申 “九部委新政”再次重 申对闲置土地的处置条件，从而打压囤积土地行为，逼迫开发商加速将土地投放市场，减少市场投机，以形成土地的有效供应。 2020 年的土地政策重点是节约集约用地； 2020 年土地政策将继续以收缩地根、提高集约度为主，土地供应会趋于紧张，价格将继续上涨；政府应按时向市场投放土地，打击投机行为和提高土地利用率，以保证未来的可持续发展。 两个目录 2020 年版的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》将大型商业设施项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于 、单套住房建筑面积超过 144 13 平方米的住宅 项目）等列入限制用地项目目录，并且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用地项目目录。 一个标准 2020 年 12 月 23日，国土资源部公布《全国工业用地出让最低价标准》 【 国土资发[2020] 307 号 】。 《标准》规定，全国各地工业用地必须采用招拍挂方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。 该《标准》是招、拍、挂政策的扩展和延伸，也进一步抬 升了整体地价水平。 （四） 税收政策 2020 年的“九部委新政”规定营业税的征收从 2 年为限提升至 5 年，大大增加了炒房者的风险和成本。 另外， 2020 年 7月 18 日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发 74 号文件】从流转环节来抑制投机行为。 加上目前 沈阳 市住宅租售比过低，住房投机行为得到了很好的抑制。 物业税的征收是完善我国现行不动产税制的必然结果；物业税也是 2020 年讨论的热点，对购房者的影响主要局限于心理方面，其实际作用和影响还未显现。 （五） 金融政策 严格开发贷 严格房地 产开发信贷条件，明确开发贷款项目的资本金比例不低于 35%。 提高开发商的资金门槛，规范房地产市场。 住房贷 区别住房贷：对购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，其他提高到 30%。 配合“ 9070”政策，此政策意在调整住房需求结构，使其偏向中小户型供应，保证中低收入人群利益。 央行加息 2020 年 4 月、 8 月和 2020 年 3 月、 8 月，央行数次加息，目的是限制购房需求， 14 巩固宏观调控成果等。 但住房刚性需求会影响此政策效果。 影响：一方面加息会产生一定的心理影响，造成更多购房者进 入观望状态；另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。 存款准备金率和定向票据 2020 年存款准备金率的上调和定向票据的发放，对房地产市场直接影响不大，主要是控制银行放款的规模。 外资准入 2020 年 7 月 11 日，商务部、建设部等六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对 境外机构和个人购房 进行了严格 管理。 提高了外商企业投资中国房地产的门槛，对境外资金购房条件设限，缩小了外资购房的范围。 此举在一定程度上控制了境外资金对国内房地产的投资行为，特别是对一手高端物业的投资；由于政策并没有涉及到 二手房，部分境外资金会转向二手高档住宅市场。 （六） 一级土地市场 土地供应量分析 沈阳 市 市本级 2020 年土地供应总量为 公顷， 2020 年为 公顷，2020 年供应量达到了 公顷； 2020 年土地实际供应总量为 公顷， 2020年为 670 公顷。 土地供应总量包括基础设施、科教文和行政办公、经济适用住房、住宅商品房和商服等用地供应量。 2020 年初， 沈阳 市 规划和国土资源 局调查显示， 2020～ 2020 年， 沈阳 市已出让住宅用地规划总建筑面积 约 为 2020 万平方米。 土地供应特点 2020 年土地出让平均地面价格 8001200 元 /平方米。 另外，土地供应郊区化的趋势已经显现出来，同时这一趋势也拉低了土地平均地面价格。 把区域位置因素考虑进来，实际上， 沈阳市 2020年土地的出让价格水平是稳中上扬的。 未来土地供应趋势 根据《 沈阳市中心城区 总体规划 19962020》、《 沈阳 市土地利用总体规划 15 （ 19972020）》、近期建设规划、新城规划确定的城市空间布局、区县功能定位，在 2020年度土地供应计划指标中， 市内五区 指标约占 30%； 其他 几 个区县指标约占 70%。 （七 ） 沈北新 区鼓励的投资领域及相关政策 政府鼓励房地产企业向 城市 改造、绿化隔离带、小城镇建设进行投资，并从中获得实物 性 收入，例如 城市 改造项目的代征地可用于道路、绿化建设；同时政府也给予一定的政策支持；对于其他经营性用地实行政府垄断下的市场竞争，由开发企业通过拍卖、招标或挂牌方式直接向政府购买土地 本项目 住宅以 70－ 110平方米的户型为主 ，符合 沈阳 市住房 的建设要求。 三、 行业准入分析 根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备 下列条件： 有 100 万元以上的注册资本； 有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。 工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起 30 日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 营业执照复印件； 16 企业章程 验资证明； 企业法定代表的身份证明； 专业技术人员的资格证书和聘用合同。 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。 房地产开发企业应当按照核定的资质 等级， 承担相应的房地产开发项目。 具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 2020 年 已 成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。 下一个调控要点 将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。 土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。 这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。 房地产调控政策 在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。 以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。 资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。 随着行业整合的加剧， 房地产聚集状况将最 终促进一批全国性地产巨头的出现，这些地产巨头将占据中国主要地区、重要城市的房地产市场，他们的经营方式、开发理念将对中国城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。 辽宁 **房地产开发有限公司 是以 房地产项目开发、销售商品房为主营业务的 现代 企 17 业。 依据 沈阳 市工商行政管理局 2020年 6月 16 日 颁发的企业法人营业执照， 其注册资本为 1000 万元，符合国家相关行业准入标准。 18 第三章 资源开发及综合利用分析 城市是现代经济社会活动的主要载体．城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。 城市的各项功能都要落实到土地资源上．城市的发展往往伴随着空间的拓展．城市开发建设所需土地的供应至关重要。 土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。 长期以来， 沈阳市 等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引发诸如住房紧张、交通拥挤、环境退化等 “ 城市病 ” 的主要原因之一。 城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效 途径。 为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。 合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。 一、 资源利用方案 本项目为居住建筑项目，对水资源利用量较大，因此合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。 （一）给水 给水系统从市政自来水干管上接两根 DN200 进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。 （二）中水 本项目 在小区内 设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕 、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。 （ 三 ）雨水、污水 排水系统采用雨污水分流制，本项目 产生的污水可经小区 2号路流向小区 1号路 ，经汇集后，排入市政管网。 雨水可经小区 4 号路流向小区 3号路，经汇集后 ，排入市政雨水管网。 二、 资源节约措施 （一） 水资源现状 沈阳 市多年平均降水 毫米 ，年均降水总量 亿 立方米 ，形成地表径流 19 亿 立方米 ，地下水资源 亿 立方米。 （二）水资源节约措施 根据现行《建筑给水排水设计规范》（ GB500152020），《室外给水设计规范》（ GB500132020）选取给水用水定额。 充分利用市政供水压力 （ 1）通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水 系统、利用市政供水压力提供依据。 （ 2）根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。 高层建筑给水系统分区 （ 1）各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于 ，特殊情况下不大于 Mpa；水压大于 Mpa的入户管（或配水横管），设减压或调压设施。 （ 2）各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。 《建筑给水排水设计规范》 GB500152020 指出，一个水龙间的流量为额定流量，所需流出水头为 20KPa。 从理论上讲，当水头为 40KPa 时，流量可达。 可见水头增大时，其流量将增加，人们为调节流量或进行阀门操作时，使无用耗水量亦 增大。 同时， “ 剩余水压 ” 过高的用水点将产生超压出流，而某些用水点则可能出现 “ 断流 ” 现象。 但是剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近处用水点自然会出现剩余水压。 剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。 在高层 建筑中，为使系统安全可靠及经济合理，。