详细可行性研究报告(编辑修改稿)

详细可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

...... 16 十、 综合评价 ........................................................................................................ 16 社会评价（定性） .............................................................................. 16 环境评价（影响及对策） .................................................................... 16 公司资源匹配分析 .............................................................................. 16 十一、 结论及建议 ............................................................................................. 16 结论 ................................................................................................... 16 明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力 ............... 16 对推荐的拟建方案的结论性 意见。 ............................................... 16 对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。 ................................................................................................... 16 对主要的对比方案进行说明。 ...................................................... 16 可行性研究中主要争议问题的结论。 ........................................... 16 建议 ................................................................................................... 16 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。 ........ 16 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。 .......................... 17 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。 ............... 17 在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建 议。 . 17 相关的注意事项及建议。 ............................................................. 17 十二、 附录 ......................................................................................................... 17 附件： ................................................................................................ 17 附表： ................................................................................................ 17 附图： ................................................................................................ 17 第 1 页 一、 总说明 报告编制目的 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。 重点 说明项目提出的背景、投资 理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况 、 清楚地提示出项目可行性研究的重点和问题。 项目投资的必要性 1. 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3— 5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2. 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3. 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项 目 的意义。 可行性研究报告编制测算 依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料 ， 要列出名称、来源、发布日期并将其 中必要的部分全文作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分： 1. 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 《 XX市国有土地使用权公开出让文件》 2. 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 《 XX项目初步定位报告》 《 XX市住宅市场研究报告》 《 XX项目成本估算》 3. 国家和拟建地区的政策、法令和法规。 4. 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。  《 XX项目前期各项技术指标》  《城市居住区规划设计规范》  《 A市城市拆迁管理条例》  《城 市居住区公共服务设施设置规定》  《住宅设计规范》  《住宅建筑设计标准》  《建筑工程交通设计及停车场设置标准》  《城市道路绿化规划及设计规范》  《高层民用建筑设计防火规范》 5. 其他分析报告及其附件 其他需要说明事项 (1) 土地成交价格 （毛 、熟 地） 分别以 xx 亿元 为基础进行计算，并进行地价敏感性分析测算。 (2) 项目包含商业 配套 ，地价测算暂按出售部分与出租商业部分地上建筑面积比例进行分摊计算。 包含项目建设完成后无偿移交政府的公共性、公益型建筑以及公园等。 (3) 测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。 第 2 页 (4) 营业税金 按照 XX%税率，所得税率按照 XX%考虑。 (5) 项目资金筹集主要通过自有资金 、股东借款 、银行贷款、销售回款解决，利率按XX%计算。 (6) 其他。 二、 项目取得方式 “招拍挂”摘取主要信息 、其他项目取得方式。 付款进度。 其他内容。 三、 项目概况 项目名称 项目建设单位概况 项目地块位置及周边现状  地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。  宗地现状 1) 四周范围； 2) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4) 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6) 土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路 、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。  项目周边的社区配套 1) 周边 3000米范围内的社区配套  交通状况 （ a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （ c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况 示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；  教育：大中小学及教育质量情况。 第 3 页  医院等级和医疗水平  大型购物中心、主要商业和菜市场  文化、体育、娱乐设施  公园  银行  邮局  其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 2) 宗地周边 3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状  项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1) 治安情况 2) 空气状况 3) 噪声情况 4) 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5) 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6) 周边景观 7) 风水情况 8) 近期或规划中周边环境的主要变化，如 道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 9) 其他  大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1) 道路现状及规划发展 ， 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2) 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3) 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4) 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5) 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6) 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、 接口位置。 7) 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 项目规划控制要点 1) 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2) 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3) 综合容积率、住宅容积率 4) 建筑密度 5) 控高 6) 绿化率 7) 其他 四、 x 市及 区域 住宅市场分析 研究 宏观环境分析 第 4 页 房地产行业发展分析 1)。