福麟花园_项目定位报告(编辑修改稿)

福麟花园_项目定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

可用 、 可亨 、 可品 丶 可观 „” 的独特 共享空间。 囗组团内雕塑小品设计 提示 : 简约、现代、质朴 、 抽象 , 黑白为主色伴以古铜色 , 立体 雕塑小品 不宜过多仅设在 分区主题 庭园景观 视觉中心 , 各单元 低层院景式入口 可设石景和门 饰 并 集中布置 排列成艺术图案形的暗绿色书 报箱 „ 囗组团内椅凳造型设计提示 : 简约、质朴 , 黑 色扭花型钢造型支架 、 深色清漆粗旷木质面 材 、 随意摆放的踏脚卵石 将 现代 与传统融为一 体 „ 囗组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 : 宣传专栏 不宜过大 , 立牌 设两主入口处 , 挂设单 元 主入口 门 外 侧 , 可参照 椅凳造型设计。 导视系统 亦 不宜过大 过高 、 略底于视平线为佳 , 设道路 转向和单元入口 路侧 、 应有照明或荧光 , 亦可 参照 椅凳 选材和 造型设计。 囗组团内 垃 圾 系统 设计提示 : 小区内公共空间提倡禁 烟 、 公共休闲处张 贴禁烟警示并不设烟灰桶。 分 单元在 单 元 主入口 门 外 侧 设分类垃 圾 箱 (桶 ), 分可回收 、 不可回收和污染物三类 , 袋装每天早晚专人清运 , 外型围拦 亦可 参照 椅凳 选材和 造型设计。 项目公共建筑外部环境概念设计 10 囗项目主入口环境概念设计 : 小区仅北侧 临街综合楼 东西两端可设人车 混流出入口 , 而且还要兼顾粮食局办公出入口和二层商业独立使用时的出入口 , 复 杂的平面和竖向 交通 系 统 对 项目主入 口 外部环境概念 设计 提出了十分苛刻的要求。 因此建议 :  小区居住区 出入口 门卫系统退至 临街综合楼 南侧纵墙轴线附近 , 留出 综合楼 山墙大部份进 深作商业和办公入口公共空间。  西侧人流主 出入口 在保证消防通道 需求的前提下 , 适当外凸形成比较宽大气派的入口造型门楼构架 , 而 1~3 层办公专用楼梯宜尽登量利用南侧不规则空间作成室内半开敞式楼梯既 新颖又可 少占用临街优质商 业 可售面积。  东 侧 车 流主 出入口 在保证消防通道 需求的前提下 , 可单独设计 1~2 层层高的四柱或两柱门坊 , 既美化立面又美化城市。 囗项目会所 环境概念设计 :  本案不支持集中式多功 能大型会所 , 可充分利用周边公共资源和市 埸 资源。  应围绕 “ 健康、和谐和高尚 ” 居住理念 , 分散但有系统的设计便于沟通 、 交流 、 阅读 、 棋牌 、 小憩为主的园林 休闲 型聚会埸所。  小区入口门卫 处应设一物管服务 和住户休息 处 引入 “ 酒店式大堂服务概念 ” , 代住户办理相关各类交费手续和代办住户有偿委托的各类服务 , 可提供常用休闲用品和茶水饮料服务 , 提供 高品质的保姆式、管家式服务 (理财 、 家教 、 代购 、 监护 、 迎送 „ )。 囗项目 其他公共环境概念设计 :  各单元 低层院景式入口 内庭空间宜有 30~50㎡ , 应有透空 景 墙 、 石橙石几 、 飘香树品 、 浅池 怪石 、出墙红杏 、 婆娑竹影 、 旱井滴水 等 园艺小品 装点和丰富公共空间。  屋顶造型和构架应考虑夜景效果，临街面可设广告位置应充分利用（不占容积率的长效竖向可租平面 年收益是平面出租收益的 3~30 倍或更多）。 六 . 公共装饰材料选择指导 项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 本项目公共装饰材料选择 提示 住宅装修标准提示 囗 高层装修标准提示 (详交房标 准 ) 囗跃层 装修标准提示 (详交房标 准 ) 七 . 灯光设计及背景音乐指导 项目灯光设计 (应委托 专业公 司设计制作 ) 囗项目公共建筑外立面灯光设计 : 中央控制功能 分 区轮廓灯 、 住宅 区 段投射灯 、 办公区 段节庆灯 、 商 11 业区段氛围灯 、 广告区组合灯等。 囗项目公共绿化绿地灯光设计 :分区中心景观艺术组合灯 、 休闲区照明灯 、 重点 造 型建筑小品节庆轮廓灯 、 庭园入口迎客灯等。 囗项目道路系统灯光设计 : 古朴 造型 半高路灯 、 安全 导视地灯 、 紧 急疏散应急灯 、 安全监护红外线灯等 背景音乐指导 (应委托 专业公 司设计制作 ) 囗 综合楼前小型休闲 广场音乐布置 : 中央一级控制加商务二级控制 ,高雅 轻音乐为主 ,平时聚拢人气 , 节庆营造气氛 , 限时限音量不得影响小区住户工作和休息。 囗 小区内 部 庭园 背景音乐布置 : 中央 一级控制 ,高雅轻音乐为主 ,营造 安详和谐居往 氛 围 , 特殊情况 时作应急广播 , 限时限音量不得影响小区住户工作和休息。 八 . 小区未来生活方式的指导 项目建筑规划组团评价 :  曲靖市中 、 央商业区中的 空中景观洋房  麒麟区 中央商务区中的首席 铂金 豪宅 营造和引导未来生活方式 囗住户特征描述 :  追求都市核心圈生活氛围的成功人士  亨受都市核心圈 成熟 资源的 隐 士 群体  讲究 行为效率和生活便捷的高端客户  为父母或子女提供安全高尚居所的 高收入者  对市中心优质物业投资独具慧眼的投资客户 囗社区文化规划与设计 :  重视邻里和谐 、 社 区 亲情 、 居所安全 、 服务完善 „  提倡 自我愉悦的休闲和运动， 鼓励 邻里融洽的交流和勾通 , 组织和培育 相互的关怀和幸福的共亨 „  尊重别人就是尊重自巳 , 热爱环境就是热爱自巳 , 关心邻里就 是 关心 自巳 „  尊重隐私 、 尊重自由 、 尊重平等 、 尊重民主首先从尊重社会和谐作起 „  能 让 幸福 与朋友和邻居 共亨 , 幸福 会更加悠长和芬芳 „  只要您 善意 的需要 , 您就会得到 真诚的服务 „  为小区吉祥物 “福麟娃” 岩雕 和 “ 福麟 ” 作为楼盘名前缀进行商标注册 , 让 “福麟娃” 岩雕 和 “ 福麟 ” 成为公司品 牌文化的首席代表。 四 . 价格定位和投资分析 一 . 项目价 格 定 位 12 口 均价的 初步 确定 住宅均价 采用 ： 竞争导向加权 平均法  曲靖市埸楼盘价格分析 （ 详“福麟花园”竞争项目价格比较表 ） “福麟花园”竞争项目价格比较表 名称 物业类型 开盘起价 开盘均价 最高 价 套数 销售 率 开盘时间 交房时间 备注 雄业 .佳园 多层 1700 1970 2280 400 75% . 分析入选项目 泰豪 .三元名城 多层 1560 550 10% 叠加别墅 2300 . 别墅 4000 鸿鼎 .汇景东方 曲靖 多层 1300 1435 1750 226 80% . 鸿鼎 .水榭花都 富源 多层、别墅 2600 120 百大 .曲径通优 高层 1480 1900 2400 192 96% . . 分析入选项目 锦华 .山水缘 叠加别墅 1600 1800 800 45% . . 别墅 3600 4000 阳光花园Ⅱ期 多层 1680 470 别墅 3200 3500 130 35% 滇东佳园 .现代城 高层 1580 1690 2430 70% 2020 分析入选项目 红日花园 多层 1198 1488 52 35% 合众 .水岸盛世 别墅 2500 350 . 台侨 .金穗花园 高层 1400 1700 1930 120 95% 2020 2020 分析入选项目 安居 .家乐福 多层 1480 1760 2160 85% . 分析入选项目 高层 104 . 沾益 .玉林山水 别墅 1900 2200 75% 多层 安厦 .瑞和新城 多层 80% 别墅 2100 3000 50% 麒麟 .金湘苑 高层 1890 2040 88 15% 飞龙 .锦锈园 多层 1400 1500 300 40% . 高层 1700 1730 1950 分析入选项目 立得 .逸墅花园Ⅰ 别墅 2200 3300 64 75% 多层 158 立得 .逸墅花园Ⅱ 别墅 1000 福蓉凰 别墅 2200 2600 3400 分析入选项目 昌裕 .金裕园 144 龙祥花园 多层 1130 1280 110 说明 : 13 ：各项目市调与测算 ,价格单位均为元 /㎡。  曲靖市埸 客户购房心理需求 分析 （ 详 “ 不同物业产品 要 素客户关注度统计表 ”） 不同物业产品 要 素客户关注度统计 表 物业分类 交通 景观 周边 区位 价格 物管 户型 别墅 % % % % % % % 洋房 % % % % % % % 多层 % % % % % % % 高层 % % % % % % % 平均值 % % % % % % % 说明 : 1. 资料来源： 项目 市调与测算 ； 2. 客户关注度最高的三个产品要素是 ： 交通便捷 、 周边配套和价格 ； 3. 由于曲靖老城区范围不大 ， 区位未成为关注度高的首选产品要素 ； 4. 有关产品 品质的其它要素还没有提升到房地产开发成熟度较高地区必须达到的高度。  “福麟花园” 竞争导向加权 平均法 初步定价分析 （ 详 “福麟花园”住宅竞争定价分析表 ） “福麟花园”住宅竞争定价分析表 竞争项目 修正因素 交通 景观 周边 区位 价格 物管 户型 均价元 /M2 备注 雄业 .佳园 权重 % % % % % % % 100% 多层 1 号项目 1 1 1 1 1 1 1 1970 YJ 本案竞调系数 1 1 1 / 本案竞调价格 494 181 498 218 350 181 173 2095 百大 .曲径通优 权重 % % % % % % % 100% 高层 2。