物业管理策划方案(编辑修改稿)

物业管理策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

批准预售住宅面积 万平方米，同比下降 %。 可见目前 杭州市区 房地产市场仍 属于供不应求 ， 而 周边地方相对于而言 供过于求 ； 从成交量上看 ， 二手房的需求大于新开 发的商品房。 但 由于土地政策的影响 ， 总的来说 土地供应 明显 趋紧。 （三）房价走势 对于房价的发展情况，各有各的说法，对于持涨方来说，其主要理由有： 浙江金融职业学院毕业设计 杭储 50 号地块的项目策划 6 ： 由于建筑材料（钢筋，水泥）的行情走热，及相关的原材料和人力成本的上涨，给房地产行业带来明显的成本压力。 ，将促进房价上涨 ： 由于股市和楼市之间，一直以来都存在“跷跷板“现象，此高彼低， 在股市上降的过程中，往往会导致部分资金撤离，流向楼市，相对于其他风险投资，房子的风险程度最小，因此从股市转站楼市的消费者相当多。 ，拉动房价上 涨：由于杭州市政府在 2020 年提出了“住在杭州，学习在杭州，创业在杭州”的三大城市定位，加快了对外来人才的吸引力度。 而对于持跌方来说，其理由也相当具有说服力。 ，迫使开发商降价卖房：去年的中央经济工作会议上出台了货币从紧政策，除了加息，提高存款准备金率，提高第二套 房贷要求等一系列措施外，也缩紧了开发贷款。 银根收紧，房地产企业进入了前所未有的融资艰难期。 ，中国难以独善其身：根据国际各大金融机构的预测，20202020 年，全球经济将陷入相对不景气的状态，目前美国房价连续下 跌，迟早会影响中国。 结论： 综合以上两方的观点，结合 2020 年上半年房地产业的发展情况，尽管我国多个城市已出现房价下跌，但杭州至目前为止，仍呈 上升趋势，而销售额更是迅速上涨，由此可见，消费者的购房需求仍在不断扩大中， 在即将 举办奥运会，这一 利好 因素将可能推动房价的进一步上涨， 促使销售达到 另一个高峰， 因此，本文 认为 2020 年杭州的房价依然保持良好的涨势。 四 、 消费者情况分析 迈入 2020 年 ， 房地产业的发展进入了一个新的时期 ， 近段时间以来，国家的经济发展可以说是迅猛之致 ， 无论是 GDP， 或者是 CPI，都说明了这一点。 而房屋无论在哪个时代都是居民最重要的一项资产之一，在 21 世纪的今天同样如此。 尽管房价之高让人望而却步 ， 但需求量的上升导致对房屋的购买仍在上涨。 随着经济水平的提高，消费者对房屋的质量也在不断的提高 ， 因此 ， 在竞争如此激烈的社会 ， 想要引起消费者的购买欲望，就必须针对其需求 ， 开发合适的产品 ，才能获得利润。 本次调查是为了 了解购房者的需求与心理 状态 ， 能够合理的 对杭州出让的浙江金融职业学院毕业设计 杭储 50 号地块的项目策划 7 50 号地块进行项目策划。 本次调查 共发放 问卷 100 份 ， 实际有效问卷共计 100份 ， 以问卷的形式在项目周边进行调查。 根据所收集的问卷 ， 运用 SPSS 软件 及 EXCEL 对数据进行整理分析，概要如下 ： （一） 消费者居住现状调查 图 2：居住区域统计分析圈 图 3： 居住区域统计分析圈 25%35%18%12%7% 3%6 0 平方米及以下6 1 8 0 平方米8 1 1 0 0 平方米101120平 方米121160平 方米1 6 1 平方米及以上13%28%12%14%10%8%6%4% 5%上城区下城区西湖区拱墅区江干区萧山余杭临平下沙浙江金融职业学院毕业设计 杭储 50 号地块的项目策划 8 图 4： 居住区域统计分析圈 从上述四图上看出，被调查者所居住的区域除了下城区所占比例比较多时， 其余各地区比例大致相等，而调查者目前的居住面积主要集中在 6180 平方米，户型集中在二室一厅和二室二厅，户型与面积是有着密切的关系的，房屋类型主要集中在多层。 这种现象主要由于目前杭州市的大部分房屋是上个世纪末所建造的，以多层为主 ，但需注意的是：杭州的多层与其他区域有所不同，杭州市的多层一般都是 7 层。 由于长久的居住习惯，导致消费者对小高层，高层的房屋并没有多大的兴趣，但随着土地资源的减少，开发商为了提高土地的利用率，将房屋楼层增加是势在必行的。 如果我们想要开发一个尽可能满足消费者需求的楼盘，就应该尽量从消费者的喜好出发，这样才可以达到双赢的效果。 图 5：工作区域统计分析圈 18%24%18%7%10%7%4%3%9%上城区下城区西湖区拱墅区江干区萧山余杭临平下沙15%30%30%15%7% 3%一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅其他浙江金融职业学院毕业设计 杭储 50 号地块的项目策划 9 从上图得出，被调查者所在的工作地点比较分散，杭城的每个区域都存在，但下城区，与西湖区所占的比例相对而言较大。 可见，目前的工作区域主要集中在这两个区，也就是杭州的 CBD。 但从居住的区域对比看来，对消费者而言，工作与居住的地点的距离并不是十分的近。 假若目前能开发某一楼盘，将住宅与工作合二为一，这个卖点是非常能够吸引消费者的眼光的。 图 6：交通情况统计分析 从上图看出，调查者对目前的杭城的交通并不十分的满意，近一半的调查者认为交通不方便。 的确，随着杭州的经济发展，人口数量的增加，交通已逐渐趋于紧张，尤其是上下班早晚高峰，更是拥挤。 特别是在文一路，文二路，文三路的商教区，更是出现走路速度胜过坐车，可见，交通问题已成为目前较为严重的民生问题，迫切期待解决。 假若目前开发一楼盘能解决这一矛盾，我相信它的销售前景将是非常的乐观。 图 7：汽车拥有量情况分析 14%18%10%45%13%非常方便比较方便一般不方便很不方便63%37%有没有浙江金融职业学院毕业设计 杭储 50 号地块的项目策划 10 从上图看出，目前拥有汽车的人数已超过半数，这虽然是造成交通拥挤的重要因素之一，但从另一角度来看，也是一个城市经济发展的显现。 由于汽车数量的增加的，导致交通的不便利，消费者购买汽车只是为了解决上下班挤公交车的问题。 （二）消费者 住宅需求 调查 图 8：住宅需求统计分析圈 图 9： 住宅需求统计分析圈 29%26%13%8%10%4%2% 3%5%上城区下城区西湖区拱墅区江干区萧山余杭临平下沙6%26%39%19%8% 2%一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅其他浙江金融职业学院毕业设计 杭储 50 号地块的项目策划 11 图 10： 住宅需求统计分析圈 以上 三 图，是对消费者将来的购房需求的调查，从房屋的坐落地段及房屋类型两方面调查所得出的数据中明显看出，消费者希望房屋的坐落位置与市中心接轨，这样工作，生活比较方便，而市中心各项配套设施都相对完善，而房屋类型则以中小户型为主，大多是二室类受到大家的喜爱， 面积在 90120 平方米左右，与之前的大户型房屋而言 ，人们的选择已开始发生 明显 变化， 大家的选择趋向于适当，合理的房屋， 我相信这不仅仅是从价格的角度考虑，更多也说明消费者购房趋于理性化。 图 11： 独立工作需求的分析 从上图看出，希望可以拥有自己的工作室的人数逐渐增加，对那些有需求的工作者，他们的职业一般比较自由，或者需求比较独立的空间来完成自己的工作。 从数据看出，目前的经济发展形式下，有很多人已选择独立或者几个人一起的工作。 不仅能够减少成本，更为了创造更高的利润。 4%14%22%38%19%3%5 0 平方米以下5 1 7 0 平方米7 1 9 0 平方米9 1 1 2 0 平方米 121150平 方米1 5 1 平方米以上63%25%12%希望无所谓不希望浙江金融职业学院毕业设计 杭储 50 号地块的项目策划 12 图 12： 工作与家庭的兼顾分析 从上图看出，被调查者有 73%的人都希望能将家庭与工作所兼顾，只有一部分人无所谓，可见能够兼顾工作与家庭是相当重要。 这足以说家庭观对人们来说还是相当的重要的。 图 13： 工作地位置统计分析 上 图与刚刚有关交通的问题联系看来，其实大家对现在的交通已比较担心，所以大家都希望工作与居住的距离越近越好。 在经济迅速发展的今天，缩短交通上的时间来工作，可以大大提高效率，从而获得更高的利益。 综上所述，尽管在 2020 年 始，房地产业的发展并没有红火的开端，相反的，北京，上海等我国的主要城市的房价已开始明显下降。 目前市场上开始退房的消费者数量增加，但这并不意味着 杭州的房地产业进行冬季。 我们应该客观的分析市场情况，从消费者需求为始终，减少开发的数量，提高开发的质量，这样才能适应房地产业的长久发展趋势。 73%27%0%希望无所谓不希望81%15%4%希望无所谓不希望浙江金融职业学院毕业设计 杭储 50 号地块的项目策划 13 五 、 项目 分析 （一）竞争性楼盘分析 1． 云溪香山 云溪香山 ,地处之江国家旅游度假区转塘中心地带 ,相邻于 中国美院象山校区和 浙工大之江校区 ,北依保持原始风貌的象山 ,西靠林 葱翠 的望江山 ，环境十分清悠，小区的设计呈梯形，各方面的设计充满了人性化，营造出一悠然而居的生活方式。 在交通方面， 通达市区、滨江区、萧山区和萧山国际机场及周边城市 的 公交线路也十分方便。 周边配套 的大型超市，商业中心农贸市场都比较完善。 表 2： 云溪香山 楼盘基本情况 占地面积 172亩 建筑面积 26万平方米 建筑类型 多层，小高层及高层 主力户型 两室两厅，三室两厅 价 格 10000元 /平方米左右 2． 九树公寓 九树公寓 位于杭州西湖风景名胜区五云山南麓 ,一个幽静美丽山谷中。 它的特色在于这是 由欧洲最具影响力的建筑师之一。