潍坊幸福街项目可行性研究(编辑修改稿)

潍坊幸福街项目可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

6 万㎡ （ 1300 套） 消化量 /推出量 53% 70% 75% 结 论： a、受政府控规限制，高层小高层供应量越来越大，而销售形势严峻，从目前情况看，其价格短期内很难出现突破； b、多层依然是市场主导，甚至存在区域性的供不应求； c、住宅价格节节攀升，土地成本的提高是主导因素； d、小户型产品供应 盲目，前景堪忧。 商业供给 （ 1）主要大型商业物业 物业名称 位置 规模 功能定位 价格 （元 /㎡） 销售情况 财富广场 胜利街北海路交叉口 商业面积 13 万平米 休闲购物中心、SHOPPING MALL 800014000 50% 恒易星河轻纺城 健康街四平路交叉口 商业面积30 万平米 以纺织行业为主，集住宅、商业、酒店、中央CBD 办公于一体 1F:7000 2F:6000 3F:4000 40% 银座风筝广场 胜利街四平路交叉口 商业面积 11 万平米 以商场、数码、电子为主的多功能商 业广场 10000 80% 豪德贸易广场 东风街西首 总建： 300万平米 以五金建材、装饰装修、陶瓷灯具于一体的大型综合市场 内街： 3600 沿街： 7500 一期95% 金融街 胜利街潍州路交叉口 商业面积 30 万平米 主要以写字间为主 未 定 未销售 结 论： a、商业供应体量大，整体形势不容乐观； b、“重销售、轻招商、轻经营”是目前大部分商业项目普遍存在的通病，市场信心弱； c、从区域上看，白浪河商圈依然是商业氛围最好的区域，而佳乐家、沃尔玛、利群启动并造就了新华路商业形势，逐步成为东部的商业中 心。 高新区商业短期内很难形成规模。 另外，外商投资开发区规划为物流园区，目前专业市场发展极快。 3． 3 市场需求分析 住宅需求 客户 — 本地消化为主，中高档客户集中在本地生意人、企业主、企事业单位中高层官员，少量外来投资客及周边县市客户  置业驱动因素 — 由初次置业向改善居住条件转变  影响因素 — 价格、区 位 、居住环境、配套设施、物业管理  户型面积要求 — 以 3 房（ 100~120 ㎡）为主， 2 房 （ 80~90 ㎡ ） 为次，复式 （ 160~220 ㎡）点缀  可承受价位 — 单价 2500 元 /㎡，总价 2530 万，普通置业 者只能接受 2200 元 /㎡左右的价格；  喜欢的楼盘规模 — 中等规模社区（ 300500 户），良好的物 业管理  小区配套需求 — 便民运动设施、教育、商业  距工作地的时间 — 10 分钟以内 商业需求  购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者  购买商铺待价出售获取得超额收益的投资者  购买或求租商铺用于自营的个体商户  购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家 四、区域市场房地产分析 由于本项目规模小，辐射力弱，故在此仅对项目周围（四平路以东、虞河路以西、胜利街以南、健康街以北）区域房地产市场进行微观分析。 4． 1 区域成熟，配套完善 本区域生活机能完善，包括教育医疗、休闲运动、金融购物等。 生活区林立，人口密集，交通便利，是非常成熟的生活带。 4． 2 房地产供给少 项目周边房产开发项目少，仅有邻近的杨家村旧村改造项目和四平路旧城改造。 住宅总供应体量在 20 万方左右。 另，较远位置健康街南侧的四棉旧厂拆迁项目正处于开发过程中，体量较大。 4． 3 价格高位运行 就小区域来看，杨家村改造瑞景康城项目价格具有极高的代表性，目前其一期 推出的四栋多层住宅已销售完毕，均价在 2750 元 /平米左右。 计划于 11 月份开工的小高层价格预计在 2800 元 /平米左右，底层商铺在 8000 元 /平米左右。 就小区域来看，供不应求的市场关系是房产价格高位运行的关键之处，而配套成熟、生活便利度高是价格的基础。 五 、项目发展定位 项目 SWOT 分析 S（优势）：  项目地处 奎文区成熟带，周边生活机能完善，商业、教育等配套齐 全。  项目地块方正，便于建设。 W（。