泗水科技城物业管理方案(编辑修改稿)

泗水科技城物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

0 5 变配电设备维护 综合测算 300 6 消防自动报警系统维护 .消防喷淋 .消火栓等系统维护及灭火器更换 综合测算 800 7 智能化设备保养 综合测算 1300 8 监控系统维护 3台 综合测算 1000 9 泳池设备维护 综合测算 600 小 计 14800 6 保 安 器 械 1 对讲机 4部 1900元 4部 247。 18个月 400 2 保安器械维修 综合测算 100 小 计 500 支出明细表 沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案 17 序号 支出 类别 支 出 项 目 计算方式 月支出 （元） 备注 7 公 用 水 电 费 1 公用电费 综合测算 12020 参考去年支出测算 2 消防、泳池、绿化等公共用水 综合测算 750 小 计 12750 8 固定资产摊销 1 固定资产摊销费用 18000元247。 5年247。 12个月 300 小 计 300 9 社区文化活动 1 社区文化活动费 综合测算 500 2 业主委员会经费 123户 8元247。 12个月 82 小 计 582 10 其 它 1 税金 (1至 9项 ) % 4310 2 管理佣金 (1至 9项 ) 9% 7460 小 计 11770 合计 94664元 收支对比 93972元 94664元 =692元  日常实务管理 一、 管理处组织架构图 管理处主任 客 户 服 务 中 心 工程维修部 设备维护 售后服务 装修管理 沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案 18 “雍景轩”下设一个中心三个部门，分别是：客户服务中心、工程维修部、环境管理部 、安全保卫部。 二、 前期介入 财务管理 社区文化 客户服务 24小时值班 投诉接待 投诉回访 日常维修 安全保卫部 安全保卫 车辆管理 智能操作 环境管理部 清 洁 绿 化 消 杀 会所服务 沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案 19 前期介入是完善“雍景轩”物业设计、保证工程质量、促进物业销售、确保物业接管和提高物业服务质量的重要环节。 我们将凭借和运用深圳银湖“鸣翠谷”和“大益广场”前期介入的成功经验，为开发商、住户提供全方位的物业管理服务。 (一 ) 成立前期介入工作小组 为充分发挥前期介入的作用，专门成立“雍景轩”前期介入工作小组，指挥和参与前期介入的各项工作，小组成员以拟派出工作人员为主，发展部参与相关管理策划和方案编写把关工作，为“雍景轩”销售和工程建设提供配合，同时也让部分员工尽快熟悉小区物业环境和特点，便于顺 利开展后期各项物业管理工作。 (二 ) 业务工作的前期介入 制订“雍景轩”前期介入工作计划。 积极配合售楼员进行业务交流，使售楼部工作人员了解楼盘物业基本知识。 让售楼员了解物业管理方面知识，对工作人员进行楼盘知识、服务技能的培训。 设立物业管理业务咨询，增加准住户对楼盘的全面了解。 协助售楼员为前来购房的顾客提供接待和售楼服务。 在售楼部安排专业保安和清洁绿化工，展示物业管理的服务水准。 (三 ) 配合发展商开展形式多样的住户联谊活动 成立社区联谊活动组，在工作之余，配合发展商开展住户联谊活动，做好策划、组织、落实工作，同时 借助活动的推广，加强楼盘的宣传，发掘潜在客户群。 做好物业管理服务项目介绍，增进住户对管理工作的理沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案 20 解和配合。 做好与售楼人员的业务交流，增进了解，解决好售楼与物业管理方面的衔接工作。 充当发展商与住户沟通的桥梁，积极主动地把准住户在楼盘销售中对小区规划、设计的合理要求反馈给发展商，充分做好协调沟通工作，达到“双赢”效果。 (四 ) 工程介入 管理人员（经理、助理、工程主管）负责与发展商相关部门进行业务交流，每月定时到相关部门汇报物业管理前期介入的各项管理工作，征询部门意见，及时配合发展商的各项工作开展。 工程施工阶段 ，物业管理公司派出土建工程人员和数名技工进驻现场，熟悉小区建筑规划设计、管网设计、功能设计状况。 在施工过程中，进驻人员对现场施工状况进行记录，特别对施工变动部分认真记录，以备日后维修工作。 结合物业管理实际，对工程施工中个别部位的不合理部分或不利于日后物业管理的设计向发展商及时提供参考性修改意见。 管理处组织人员每月到现场了解情况一次，召开分析会议掌握工程基本情况。 进驻工程现场的土建工程师及管理人员，每周参加发展商召开的工程例会，以便掌握情况对日后物业管理策划方案进行不断修改、完善。 进驻工程现场的技工， 重点跟踪电梯、供配电、给排水、供气等设备的安装和管网布置，全面掌握各类设备功能。 沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案 21 管理处选派一名智能系统专业技术人员，跟踪智能化系统的安装、调试，并向安装单位全面了解本小区智能设施的使用、养护功能，以便日后开展维护工作。 安排园林绿化技工，到现场对小区进行全面了解，参照南山物业提供服务的深圳和上海住宅区的绿化布局，提供合理化建议。 在施工过程中，管理处根据发展商的需要派出保安员维持现场秩序，配合施工现场安全管理。 进驻人员根据物业管理的实际情况及住户需求向发展商工程部提出，诸如垃圾中转站设址、绿化用水 、垃圾桶摆放、设备设施标识等建议，配合发展商解决。 三、 物业接管验收 (一 ) 物业接管工作流程 (二 ) 物业接管各阶段的要点 物业建成通过综合楼竣工验收，达到“入住”条件 物业发展商同物业管理公司签订物业委托管理合同 物业管理公司组织进行接管验收 对接管验收中的问题进行处理 物业移交 沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案 22 综合竣工验收 物业在建成后交付使用前必须通过“建筑项目竣工验收”并获发合格证书。 除此之外，还需通过“综合竣工验收”，确保住宅区达到“入住条件”。 有关的交接资料也必须齐全。 签订《物业管理委托合同》 《物业管理委托合同》的签订标志着物业管理公司合理合法地进驻住宅区，接管前的一系列工作有了法律依据。 同时，也标志着发展商完成了向业主交楼的另一要件 — 依法落实物业管理单位。 接管验收 接管验收是物业公司为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用的物业建筑质量、管理资料、配套设施等进行的验收。 此举先于业主入住之前进行，是确保物业的使用质量，为日后的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理前期工作。 接管验收中遗留问题的处理 在接管验收中发现的工程质量、工程资料、管理资料中存在遗留问题需要发展商、施工单位进行补充、完善、整改。 物业公司要认真同发展商、施工单位沟通协调解决遗留问题，从而切实维护业和身自的利益。 物业移交 物业公司依照程序同发展商逐项进行“物业接管权 ”的移交，包括： (1) 房屋及附属的配套设施、设备和市政设施、设备（划归物业公司管理的部分）。 沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案 23 (2) 物业管理用房。 (3) 各种工程资料、管理资料、施工图纸。 (4) 业主资料。 (5) 其它。 (三 ) 准备入伙 入伙前一个月，管理处对各岗位人员进行封闭式培训，根据要求，考核通过，确定上岗资格。 入伙前半个月，管理处组织人员进行入伙流程培训，按管理处入伙办理程序、接管验收程序等逐项进行准备工作。 入伙前一周与发展商协商入伙具体事宜，严格按发展商要求准备各种手册，并向发展商递交办理入伙手续的方案。 入伙前五天，管理处入伙资料、宣传资料、住宅管理资料、业主公约、装修管理规定、物业管理工作手册等准备就序，公众制度上墙。 入伙前三天，管理处负责安排清洁、绿化工进入现场，对小区进行全面清理。 与发展商签订《物业管理委托合同》。 悬挂条幅、摆放花盆、插彩旗、挂彩灯、划定入伙车辆停放位置、安排礼仪迎宾。 四、 入伙管理 所谓“入伙”是指发展商在向业主发出“入伙”通知后，业主前来办理入伙手续，验房收楼，直至搬入新居开始正常生活这一阶段的物业管理工作。 (一 ) 入伙的前提条件 物业管理公司的接管验收已经完成。 沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案 24 已同发展商签订《物业管理委托合同》。 物业已达到入住条件，包括： (1) 正式水 电供应已开通。 (2) 消防设施经消防部门验收合格。 (3) 排水系统能正常使用。 (4) 配套设施基本建成并能使用。 (5) 达到生活、工作标准。 (6) 管理处有固定的办公场地并开始办公。 (二 ) 入伙的基本作业流程 (三 ) 入伙资料的准备 管理处做好入伙的所有准备工 作 业主持“入伙通知书”等文件 业主到管理处验证，确认身份 业主交纳入伙费用 签署《业主公约》等文件 管理处员带业主验楼、抄录三表底数 管理处发放钥匙、资料给业主 对业主楼宇的不合格项进行整 改 业主入住 沈阳金邦物业管理有限公司 泗水科技 城物业管理方案。