某房地产可研性报告(编辑修改稿)

某房地产可研性报告(编辑修改稿)内容摘要：

调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为 ％，其次是购买婚用的占 ％，用于投资和本地拆迁仅占％。 在此之中，属于二次置业的占多数，达 ％，第一次置业的占 ％，多次置业的占到 ％。 、总价分析 调查数据分析，购房者最可能购买的房价平均值范围在 1800元／㎡至 2800 元／㎡之间，买房者的最高能力均值在 2900 元／㎡，认为质量保证最低线均值 1500元／㎡，所能承受买房范围最小值 1500元，最大值 3400元。 购房者愿意花费的总房款均值在 20 万元 — 26 万元之间，被调查德州凯元工程咨询有限公司 13 者认为质量保证的最低金额均值不低于 14万元／套。 能够承担最高房款金额均值为 25万元／套。 据此分析，德州市居民所能承担的总购房款在 15 万 — 30万元／套之间。 被调查者中需求面积在 70 ㎡以下的占 ％， 70— 80 ㎡之间的占 ％， 80— 90 ㎡之间的占 ％， 90 ㎡ 平方米以上的 ％。 由此可知，在 70— 90 ㎡之间的户型总份额占到 ％，最为广大消费者所青睐。 在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占 ％，其次是小高层为 ％，别墅占 ％，高层仅占 ％。 因为德州市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯的影响，尤其是小高层居住成本高，而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业管理费，所以对多层依然偏爱，同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的 物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。 对户型性质来说，选择传统平层的居多，占 55％，错层、复式占％。 人们比较接受传统的平层设计，同时，新的错层户型也得到很多人垂青。 人们期望的卧室数量中，选择三室的最多，占总量的 ％，选择二室的占 ％，选择四室的仅占 ％。 对卧室的面积需求中，德州凯元工程咨询有限公司 14 都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中， 52％的人希望在 1520㎡， ％的人希望在 20㎡以上。 人们对厅的面积要求比较集中，选择一厅的份额占 ％，选择两厅的份额占 ％。 在厅的面积选择中，人们对厅的面积要求差异不大，除选择小户型者外， 80％多的消费者希望客厅的面积在 2532㎡。 在厅的朝向选择中，要求差异很大。 消费者对卫生间的需求调查看，选择三室的消费者中 62％选择二卫，选择一卫的占 38％。 对阳台面积的需求，同卫生间的选择相似，选择三室的消费者中 58％选择两个南向阳台，选择一个南向阳台的为42％。 由以上分析可见，目前总房款接受度集中在 20— 30万元，房价接受度集中在 18502500 元／㎡之间，三室两厅两卫房型最受青睐。 通过调查分析，消费者购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。 在对社区内配套设施要求上，大部分人希望社区内有绿地，占份额的 60％，运动器机械占 40％，大树、座椅占 27％，花坛占 22％，街灯、喷泉各占21％，儿童乐园占 19％，特色地面铺装占 17％，水池占 15％，特色路灯、背景音乐各占 13％，凉亭占 12％，城市雕塑占 10％，瀑布占 6％。 这充分说明消费者越来越理性，已不仅仅是满 足基本的居住需求，入住楼盘的问题点，主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上。 因此，我们应在这些调查的基础上，对项目合理设计，以满足消费者需求，提升项目形象制买点。 德州凯元工程咨询有限公司 15 被调查者中，不同年龄段对卧室、厅、卫生间、阳台的要求也不同， 30岁以下中二室一厅一卫户型最受欢迎， 35— 45岁中三室两厅两卫户型最受欢迎。 从调查数据来看，三室二厅的住房是不同家庭结构都比较喜欢的户型，希望有两个卫生间，两个南向阳台的占大多数。 老人多喜欢卧室全部南向阳面，年轻人 则希望可以有一间北向卧室，较多喜欢南向客厅。 综上分析，三室二厅二卫是最为广泛接受的户型。 购房者会受多种因素影响，但在户型及面积选择上，有直接关系的是年龄层需求取向，起决定因素的还是现实家庭结构及收入承受能力。 根据市场分析，结合该项目规模、购房者需求和价格承受能力，除回迁安置户外， 客户群体定位于以下几个层面： A、市行政机关、事业单位工作人员； B、个体工商户与私营企业主； C、企业工作人员； D、旧城改造后需改善居住条件人员； E、新城市化人员。 ： A、品质定位： 园林化 住宅小区 根据对市场调研分析和三个不同层次目标客户群的定位分析，该德州凯元工程咨询有限公司 16 项目定位如下： 项目建筑面积 98000 m2（含回迁安置 60000 m2，安置户数 600户），其中：住宅建筑面积 85000 m2；商业用房建筑面积 4000m2；储藏室建筑面积 6000 m2；架空层 (主要为车位 )建筑面积 3000m2。 该项目全部为高层住宅， 户型以中小户型为主， 90平方米以下的户型占总面积的 78%以上。 符合国家建筑面积 90m2以下的小户型占住宅总建筑面 积 75%以上的要求。 销售价 格定位（均价）： 住宅楼： 2300元 /㎡ 储藏室： 900元 /㎡ 商业用房： 3800元 /㎡ 车 位 ： 1500元 /㎡ B、结构和户型设计简述： 以两室两厅至三室两厅为主要户型，其中二室小户型 (70— 90)面积占总建筑面积的 78%、其他为大中户型（ 100— 140）。 综合分析 从大的方面看，近两年德州市房地产市场保持了平稳发展态势，无论从市场开发还是市场销售情况看，都呈现了较快增长 趋势。 特别是进入 2020年以后，这种增势更加明显，市场需求旺盛，一些潜在需求转化为现实的购买行为。 当前德州房地产价格受政府土地、金融等政策影响不断攀升，市区住宅平均售价由 2020 年 1600 元／ m2上涨到 2020 年的 2300元／ m2，商业物业平均售价由 2020年 3800元／ m2上涨到 2020年的 5600德州凯元工程咨询有限公司 17 元／ m2，可以看出，德州市房地产市场基本保持了供需平衡的良好状态，目前还处在理性发展阶段，房地产市场仍然有着一定的发展空间和后劲。 通过以上市场调研和统计分析，该项目从整体规划设计到户型、 目标客户和价格定位都与目前的市场环境、人文心理存在较大的符合性，说明项目定位较合理。 ： 目前有效需求不足。 由于房价增长较快，房价攀升和居民购买力存在较大的差距，使得居民购房心理和行为承受双重压力。 销售推广策略建议 ： 以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略 培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击（ DM）。 ，确保成功率。 ，主动上门进行路演推广 (CRM)。 广告推广 广告方案制定原则 有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注 —— 了解 —— 认可 ——购买”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。 （略） 德州凯元工程咨询有限公司 18 、宣传单、户型图等平面印刷品 综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面所占比例。 ：开盘活动 、节庆活动、公益活动等 价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，分三个组团 8 个阶段逐步抬升价位。 第四章 项目建设地址 及条件 项目地址 该项目建设地址位于 位于 德城区胜利街东侧 ， 共青团路以南，天衢小区以北， 交通便利，地理位置优越。 周边城市居住区比较集中，生活服务设施相对完善。 基地所属地块区位条件优越，有良好的自然环境，与中心城区的交通联系十分便利。 基地地势平坦，规划用地性质为居住 用地。 该项目的建设符合 德州市 总体规划。 条件 、气象条件 德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部，属黄河冲积平原的一部分，从边缘到中心地层结构由老到新依次为寒武系，奥陶系、石炭德州凯元工程咨询有限公司 19 系、二迭系、侏罗系、白垩系、第四系。 这种地貌搞房地产建设相对成本较低。 德州市属温暖带半湿润季风气候，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷干燥，具。