房地产项目申请报告模版(编辑修改稿)

房地产项目申请报告模版(编辑修改稿)内容摘要：

高居民的生活品位，进而加快旧城改造步伐，促进城市发展。 四、房地产业宏观政 策分析 政府宏观政策的指导在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量聚增，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 人口城镇化，扩大了市场消费需求，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，为商品房消费市场增添了新的主力军。 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。 上述情况反映了投 资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 五、菏泽市房地产业发展的现状 菏泽市从 2020 年底撤地建市以来，经济得到了较快的发展，人民的生活水平也得到了提高，菏泽市委、市政府也开始注重市政规划建设与居民小区的建设。 菏泽市房地产市场发展经历了从 “住宅公有化 ”到 “房改房 ”，再到 — 20 — 现在的住宅 “商品市场化 ”，经历了一个由 “公有分配制 ”到 “住宅商品化 ”的过程。 在 97 年以前，菏泽的房地产市场开始发展到现在的逐渐成形，经历了一个快速发展的阶段。 现菏泽市的土地也已进入了市场化阶段，由此也标志着菏泽市住宅市场化的到来。 菏泽市房地产市 场现状主要表现在以下几个方面： 投资规模小。 菏泽市的房地产开发建设刚刚起步，投资规模和开发总量均偏小。 菏泽市已经投放到市场的住房总量不足 200 万平方米。 与同类城市相比，从总体上看菏泽市开发投资的住宅小区面积总量偏少。 商品房供求结构趋与合理。 截止目前，菏泽市建成或在建高档住宅小区占 30%，现有的住宅小区 70%都属于普通商品房住宅小区。 现在出售的商品房价格适中。 普通商品房价格约在 2020 元/m2——3000 元 /m2范围，别墅价格约在 5000 元 /m2—7000 元 /m2范围，小高层价格约在 3500 元 /m2——4500 元 /m2之间。 供求状况。 据菏泽市房产管理局统计资料显示，菏泽市住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下几方面组成： （ 1）旧房换新房。 菏泽市城区内房屋 75%以上为平房、自建楼房和单位房改房，这类住房主要由以下缺点： a、环境差， b、设施差，c、管理差， d、面积小， e、房屋破旧， f、交通条件差， g、配套简陋等等。 基于此，旧房换新房的比例很大，据统计每年以旧换新的住房需求量约为 60 万平方米。 （ 2）结婚用房。 据调查统计，每年新婚用房的需求量约为 20 万 — 21 — 平方米。 （ 3）农民进城经商办企业购房。 据调查测算，需求量约为 20 万平方米。 （ 4）随着各类产业的发展，新增就业人员和来菏投资人员购房需求量约为 20 万平方米。 另外，随着城市化进程和旧城改造的推进，拆迁户也必然会加入到购房人群中去。 此项目属上述供房的需求对象。 六、菏泽市住宅地产发展趋势分析 目前菏泽房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。 随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年菏泽市房地产仍将持续发展。 菏泽市房地产业仍有较大的发展空间。 一个国家和地方的经 济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。 按照国际通行的算法，人均建筑面积 30 平方米之前，人均 GDP 在 800—1500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。 菏泽市区 2020 年人均住房建筑面积仅有 平方米左右，人均 GDP 近 15200 美元，正处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，菏泽市房地产业可持续发展潜力相当大。 房地产消费市场需求增大。 一是居 住条件改善的要求增大了市场需求。 国家提出全面建设小 — 22 — 康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。 根据调查资料显示， 2020 年菏泽城区有 30%以上的城市家庭有 3间或3 间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。 二是城镇化水平的提高，带来房地产的需求增加。 经验表明，城市化程度在 30%—60%之间，房产市场将进入高速发展期。 2020 年菏泽市的城市化水平不足30%，按照市委、市政府提出的 “加速推进菏泽市工业化和城镇化进程 ”的规划，必将使城镇人口 迅速增加，如果 2020 年菏泽城市化水平达到40%，那么五年间将新增城镇人口 20 多万人，按届时人均建筑面积30 平方米计算，需要新增住房面积 600 万平方米，菏泽市房产市场仍有很大的潜力。 三是投资型买房渐成时尚。 居民储蓄利率不断降低，而菏泽市商品房价格则由 1992 年的 450 元 /m2增长到 2500 元 /m2，上涨 倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。 随着菏泽市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对菏泽市房地产市场的发展前景也充满了信心，来菏泽投资置业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成 为时尚。 房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。 近两年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，菏泽房地产市场未受到大的影响，经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。 当前菏泽市房地产市场基本上还处于中低消费水平，投资性、投机性购房比重很小，未出现真正意义上的炒房行为。 预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，菏泽市房价将呈稳步上升的趋势。 — 23 — 房地产开发商向规范化、品牌化方向发展。 随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整洗礼，一些规模小实力差的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过创造自己成熟品牌，提高企业自己的管理水平，建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得市场的关键筹码。 从目前情况来看，无论从整体经济形势，还是政策方面都有利于房地产业的发展，特别是中高档住宅开发呈现出较强的发展势头，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。 从城市居民对住房的需求看，随着人们住房观念的转变，会有越来越多的 人购买商品住宅，住宅销售将保持一个较高水平。 伴随着新一轮经济的发展，房地产 发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。 第三节 行业准入分析 从房地产业的准入角度分析，项目建设符合菏泽市鼓励发展房地产业的政策要求；从开发商角度分析，建设单位 菏泽市军威房地产开发有限公司 ， 注册资本 3000 万 元 ，具有房地产开发 肆级 资质。 公司人员具有较为丰富的房地产运作经验，并拥有一批技术管理人才，熟悉项目地块及周边市场情况以及开发流程，能使本项 目得以顺利实施。 — 24 — 第三章 资源开发及综合利用分析 本项目为房地产开发，不属于资源开发类项目，不涉及资源的开发及综合利用，本报告对该部分不作阐述。 — 25 — 第四章 节能方案分析 一、依据标准和规范 《 夏热冬冷地区居住办公建筑节能设计标准 》（ JCJ1342020） ； 《居住建筑节能设计标准》（ GBJ140372020） ； 《 采暖通风与空气调节设计规范 》（ GB500192020） ； 《 外墙外保温工程技术规程 》（ JGJ1442020） ； 《 建筑照明设计标准 》（ GB500342020） ； 《 建筑采光设计标准 》（ GB/T 500332020） ； 《建筑给排水设计规范》（ GB500152020）。 二、项目能源消耗种类分析 建筑节能基本概念 建筑节能是指通过采取合理的建筑设计和选用符合节能要求的墙体材料、屋面隔热材料、门窗、空调等措施，这样所建造的房屋，与没有采取节能措施的房屋相比，在保证相同的室内热舒适环境条件下，它可以提高电能利用效率，减少建筑能耗。 建筑节能包含的内容 建筑节能涉及内容广 泛，工作面广，是一项系统工程。 从建设程序看，建筑节能与规划、设计、施工、监理等过程都密切相关，不可分割。 建筑物的朝向、布局、地面绿化率、自然通风效果等与规划有关的性能都能带来良好的节能效果。 从建筑技术看，建筑节能包含了众多技术，如围护结构保温隔热 — 26 — 技术、建筑遮阳技术、太阳能与建筑一体化技术、新型供冷供热技术、照明节能技术等等。 从建筑材料看，建筑节能包含了墙体材料、节能型门窗、节能玻璃、保温材料等等。 建筑节能新技术和新材料 建筑围护结构包括：墙体、门窗、屋面等三大方面。 （ 1）墙体隔热技术 夏季太阳辐射强度很大，室外气温高，热量由室外通过墙体传入室内，因此为避免室内热量的增加，要把外界的热量尽可能隔绝，需要相应的隔热技术。 墙体隔热技术主要有：采用传热能力低的新型墙体材料（如加气混凝土等）；采用通风外墙，利用空气流动带走外界热量；采用复合外墙（加隔热材料），提高外墙隔热能力。 （ 2）断热节能 塑钢 门窗 隔热断桥 节能 塑钢 门窗的主要材料是断热 塑钢 型材和节能玻璃。 断热 塑钢 型材：将 塑钢 型材分成二部分，内侧的型材部分起主要支撑作用和安装配件；外侧的型材部分主要组成向外闭合 ，担负外侧玻璃密封、金属护板和安装配件等的作用。 两部分型材之间用导热系数较低的非金属材料连接，形成断热桥，有效减少通过铝型材的热量传导。 （ 3）屋面隔热技术 住宅的顶层，由于夏季太阳直射时间长，使屋面温度高达 60 多度，造成与顶层室内大温差，通过屋面的热传递引起室内温度升高， 造成空调负荷增加，因此在屋面采取一些隔热措施，来减少通过屋顶的 — 27 — 传热量，这就是屋面隔热技术。 常用的隔热屋面有贴面保温屋面（如现浇加气混凝土 / 陶粒混凝土等）、保温板屋面、通风屋面、 阁楼屋面、绿化屋面、蓄水屋面、遮阳屋面等。 三、能耗 状况 能源供应状况 项目需要的能源主要有水、电、暖、气等，供水、供电、供暖、供气均通过城市市政管网集中供应。 能耗情况分析 根据项目建设规模和自身建设特点，水、电、 气 的能耗情况初步估算如下： 1）用水估算 项目用水主要是生活用水、配套公建用水、绿化用水、未预见水量。 （ 1） 生活用水量 根据《山东省城市生活用水量标准》，每人每日生活用水 85 升 ，商业用水每天 8 升 /m2；项目居住户数 710 户 ，每户按 人计，常住居民约为 人，则测算项目 年居民 生活用水约为 立方米 ，商业面 积 2。