房地产调研报告1_(编辑修改稿)

房地产调研报告1_(编辑修改稿)内容摘要：

86 7．目标客户调研分析 88 经营商户调研分析 88 大型商场 之目标商户调研 88 临街商铺之目标商户调研 90 区域消费者调研分析 94 消费习惯调研分析 95 区域消费倾向分析 99 8．调研报告总结 105 第 4 页 第 1 页 本公司十分荣幸获邀请参与贵公司“远洋山水商业项目”（以下简称本项目）之全案策划工作，相信凭借我司多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本策划报告提供之内容必将有效推动本项目的成功发展。 针对本项目现状，我司将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究，建立适合本项目开发、运 作之最佳方案，为本项目之商业物业未来良好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。 本项目全案策划报告共包括四部分内容：市场调研报告、项目定位报告、产品定位报告、营销推广报告。 我司深信，通过上述报告对本项目客观、科学的分析与论证，必能最大限度的排除市场对于本项目各种不利因素的干扰，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。 本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与本项目相关的市场信息，并通过分析、研究得出有效的结论， 以此确定本项目商业物业的发展可行性，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。 第 2 页 宏观经济环境分析 总体经济环境分析 纵观我国近几年的经济发展，虽然其间经历了亚洲金融风暴、美国“ ”恐怖事件等客观不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展形式保持良好。 2020 年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、健康的发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。 北京市经济环境分析 在全国经济发展大好形势的带动下，北京市总体经济状况在 2020 年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。 截止到 2020 年 6 月，虽然北京市国民经济发展受到“非典”疫情等客观不利因素的干扰，但由于 2020 年末较高综合景气度的深远影响，加之经济发展中主导上升的积极因素仍然较多，今年北京市宏观经济循环起点明显高于上年， 经济效益与生产将继续保持同步增长，预计北京市总体经济状况将在较长时间内呈现持续 、稳定的发展状态。 图表 1： 19912020年北京市 GDP数值统计表 年度 参数 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 GDP（亿元） 599 709 864 1084 1395 1616 1810 2020 2174 2479 2818 3130 增长率（ %） 第 3 页 资料来源：北京统计年鉴 05001000150020202500300035001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %国内生产总值（亿元） 年增长率 上述统计资料表明， 2020 年北京市经济发展显示出了强大的活力， GDP 增长速度连续 4 年超过 10%，继续保持了近几年快速增长的发展趋势。 预计随着国内需求的稳步扩大、经济结构调整的进一步实施，未来几年北京市经济环境将更加优越和趋于完善。 房地产市场与相关经济状况分析 房 地产业作为国民经济新的增长点，为 北京 经济持续、快速 、健康的 发展做出了积极的贡献， 并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下 逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。 根据房地产业发展规律计算，当一个城市（地区）人均 GDP 数值达到 8000 美元时，它的房地产市场发展将相对趋于平稳，市场空间将接近饱和状态。 北京市人均 GDP 在 2020 年达到 3060 美元，首次突破 3000 美元，但是距离人均 8000美元的经济水平还存在较大差距。 由此可见，北京市房地产市场目前正处于快速成长阶段，根据国民经济发展现状（人均 GDP 约为 3000 美元）分析，北京市房地产业在未来相当长时间内将维持快速、稳定的发展状态，具备较强的发展潜力和较大的发展空间。 良好的经济发展状况、良好的房地产市场环境，为本项目各物业的发展提供了优越的宏观经济环境，客观上给予了本项目 极大的支持和推动，为项目的成功启动奠定了良好的市场和经济基础。 第 4 页 北京市商业市场发展分析 据 2020 年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约 平方米，远低于国外发达国家人均 平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均 1 平方米商业面积的发展水平。 根据北京商委的发展规划，预计到 2020 年北京人均商业面积将达到 1 平方米。 虽然 目前北京商业 物业市场 处于发展的初期阶段 ， 还不具备成熟市场的 特征和发展 规模，但最近 几年 ，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发 展水平已明显升级。 个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。 同时 ，居民对消费品的需求逐年上升 ， 消费品价格指数持续下降 ，均为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。 图表 2：北京历史社会消费品零售总额统计表 图表 3：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图 924105211951313144315941745 05001000150020201996 1997 1998 1999 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %社会消费品零售额（亿元） 社会消费品零售额增长率58686886781384729183103501157812464697174998494892310286653257305020020204000600080001000012020140001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020可支配收入（元/ 人/ 年） 消费性支出（元/ 人/ 年）资料来源：北京统计局 资料来源：北京统计局 第 5 页 图表 4：北京历年消费指数统计图 据北京市统计年鉴数据，北京社会消费品零售总额 1991 年为 亿 元， 2020年为 亿元，平均年增长率为 %， 2020 年北京社会消费品零售总额为 亿元，占北京国内生产总值的 %；根据“北京第十个五年计划”，预计在 2020 年 ～ 2020 年间，北京社会消费品零售总额的平均年增长率维持在10%的水平，这种稳定的增长率将刺激北京零售市场的发展；在城乡居民可支配收入方面， 1991 年北京城镇居民可支配收入为 2040 元 /年， 2020 年城镇居民人均可支配收入已增长到 元 /年，北京市居民收入水平、消费性支出水平已经得到大幅改善和提升。 同时，根 据北京信息统计中心 2020 年一季度统计公报显示，北京市城镇居民储蓄余额 亿元，同比增长 %；农村居民储蓄余额 亿元，同比增长 %。 而 1～ 3 月份城镇居民可支配收入增长 %，农村居民现金收入增长 %。 储蓄的增长速度超过居民收入增长速度，表明储蓄的增量来自于居民和企业的增收，另一方面揭示出，其中一部分来自居民的“超储蓄” ,这种超储蓄现象表明 现阶段 投资和消费市场 仍 亟 待 激活。 综上所述，根据北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、城镇居民储蓄存款余额、居民消费指数（衡量 商业市场发展状况的关键指标）的发展现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，现阶段北京市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架，开始进入稳定、高速的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化，并逐步向发达商业市场格局1 1 1 . 61 0 5 . 31 0 3 . 11 0 2 . 41 0 0 . 61 0 3 . 59 8 . 296981001021041061081101121141996 1997 1998 1999 2020 2020 2020%资料来源：北京统计局 第 6 页 靠拢。 可以预计，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素的推动下，商业消费需求市场将进一步放大，未来一段时间内北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业开发将具备良好的市场前景和发展可行性。 政策环境分析 各项经济发展利好政策 对房地产市场的影响 各项利好政策的制定和实施，一方面将直接带动未来北京总体经济的发展，另一方面，对于本项目商业物业的开发和经营也将产生较大的促进作用，主要利好政策如下：  60 项重大工程 的建设 ， 将形成 以政府投资的规模和力度带动 、 引导社会投资 的状况，对整体市场发展将起到积极的推动作用；  各种 优惠政策 的制定和实施 ， 将 引导包括民间资本、外资在内的社会投资进入现代制造业、现代服务业、高新技术产业、农业、基础设施等有增长潜力 之 行业 ，全面带动经济的快速发展；  奥运场馆及附属设施建设将于 2020 年 正式启动。 据专家预测，举办 奥运会可使北京经济年平均增长率提高 约 个百分点 ，近期对于北京经济的影响不言而喻；  启动消费将被放在经济工作更重要的位置，根据部署北京市将在增加农民收入、扩大就业和增强社会保障能力等方面采取一系列相关措施，以提高居民整体收入水平，促进消费市场的稳定发展。 降息对房地产市场的影响 央行连续降低金融机构人民币存、贷款利率，意图增加投资、扩大消费。 房地产行业对通胀本身有很强的依赖性，降息对国内房地产行业的影响，与对其他 第 7 页 行业的影响比较，效用最 为 明显。 首先降息能改变目前国内通缩的状况，大幅度提高房地 产企业的资产总值；其次，房地产企业经营有高负债的特点，降息减轻了企业还贷的负担，降低了企业经营成本； 再次， 对房地产消费市场 而言 ， 由于每次贷款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度 ， 虽然降息幅度不大，但仍能有效的增强部分投资者的投资信心，开始进行房地产、尤其是拥有高额回报之商业物业的投资，商业物业市场。