房地产项目投资可行性研究_——以海东花园项目为例(编辑修改稿)

房地产项目投资可行性研究_——以海东花园项目为例(编辑修改稿)内容摘要：

会消费品零售总额 170 亿元。 人口增长也意味着物质需求的增加，拉动经济发展的 “ 三架马车 ” 中的消费将有所提升。 人口增多还能够吸引更多外来商户。 大量的商户将看准商机，纷纷入住西宁，有力地带动了本地消费，满足了市民正常的工作和生活需要。 本项目的目标客户群可 定位为： 拥有一定 的 财富，希望得到社会认同， 享受人生并追求高品质生活的成功人士。 注重 物业为未来 生活带来 的升值空间，因为物业能表现自己的品位和 成功人 士的身份地位，对于总价敏感性不高。 随着 产品不断 的 更新换代，新产品在各 个方面比早期别墅更具有优越性 ，作为追求 高品质的他们将是本项目的目标客户。 具体细分如下：追求名牌，追求享受，有较强的经济承受能力。 项目开发单位简介 青海汇通房地产开发有限责任公司创建于 1995 年，经过几年的不断发展，现已成为青海省开发建设规模最大的房地产开发企业。 2020 年 2月经国家建设部的核准，成为青海唯一一 家房地产开发具备一级资质的企业。 并由省建设厅审定，列为全省房 地产开发十强企业。 注册资金一亿元，员工 1000 多人， 其中有职称的 200 多人，工程系列职称人员达150 人，高级职称 80人，具有二级资质以上的项目经理 9 人，公司成立初期就提出和组建高标准、高起点、高效率的组织机构，建立起现代企业管理制度。 2020 年 5 月获国家质量体系认证证书。 累计完成开发工作量 40 余万平方米。 已连续两年被省、市政府评为房地产开发的先进企业和全省房地产开发十强企业的第一名。 公司实力雄厚，技术力量强，具备完善的项目开发到交付使用的 “ 一条龙 ” 服务体系。 为增强企业的活力和竞争力，不断提高项目工程质量和 服务质量，公司将继续深化改革，转化机制，建立适应社会主义市场经济发展要求的现代化企业经营管理制度，将公司的发展作第一主要任务；抓住机遇，加快发展，同时进一步营造亲和的企业文化。 第二章 投资项目基本评价指标及应用分析 6 第二章 投资项目基本评价指标 及应用分析 投资项目基本评价指标 静态评价指标 静态指标是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，包括：资本收益率和静态投资回收期。 资本收益率可以逐年计算，然后以各年的资产平均账面价值为权数进行加权平均；也可利用平均收益与平均投资进行计算。 计算公 式： 税前资本收益率 =支付利息和所得税前收益 /平均资产账面价值 税后资本收益率 =税前资本收益率（ 1所得税率） 局限性： （ 1） 不区分前期 已投入资金和项目将要投入资金之间的差别，指计算从会计核算角度 得出的整体的资产净值。 （ 2） 当资产的净值由于 折旧而逐年递减时 ，导致资本收益率明显上升，这种变化并不是完全由项目的投资行为 引起 的，而与人们选择用哪种折旧政策有非常 大 的 关系。 （ 3） 当项目营业收益滞后，或与项目现金流量相差较大时 ， 只 注重营业收益而不注重现金流量的评价方法有可能导致投资决策 的 失误。 期 静态投资回收期是指不考 虑资金时间价值的情况下，用技术方案的年净收益回收其全部投资所需 的时间。 静态投资回收期 的经济意义明确 ， 且 计算简便，在 一定程度上反映了方案经济效果的优劣。 但是一般认为静态投资回收期只能作为一种辅助指标，其原因 有两点 ： 第 一没有考虑资金的时间价值；第二 没有考虑回收以后的情况。 计算公式： 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数 1+（上年累计净现金流量的绝对值 /当年净现金流量） 动态评价指标 动态指标体系是指在指标计算过程中 ，充分考虑和利用资金时间价值因素的指标。 与 7 静 态指标不同的是 ，动态评价指标更加注重考察方案在其计算期内各年现金流量的具体情况，更能直观 的 反映方案的赢利能力。 动态评价指标通常有净现值、净现值率、内部收益率等。 1. 净现值（ NPV） 净现值 反映 了 方案投资 的赢利能力，是 重要 的 动态 评价指标。 普遍 应用于 项目方案的经济评价。 它以金额表示投资收益的大小， 较 为 直观， 并考虑到了资金时间价值以及 在整个计算期内 方案的费用、收益情况。 但净现值指标存在以下不足： （ 1）确定一个符合经济现实的基准收益率有时 比 较困难。 （ 2） 项目运营期间各年 的 经营成果 不能被说明。 计算公 式： 净现值（ NPV） =[NCF1/（ 1+Kw） +NCF2/(1+kw)2+„ +NCFn/（ 1+Kw） n]I NPV —— 净现值 NCFn —— 第 n 年的净现金流量 Kw —— 折现率 I —— 初始现金流 2. 净现值率（ NPVR） 净现值率是净现值与全部投资现值的比值。 净现值率是一种动态 投资收益 指标，用于衡量不同投资方案的 获利能力 大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值大小。 净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。 净现值率的经济含义是单位投资现值所能带来的净现值，是一个考察项目单位投资盈利能力的指标，常作为净现值的辅助评价指标。 计算公式： 净现值率（ NPVR） =NPV/I NPVR —— 净现值率 NPV —— 净现值 I —— 原始投资的现值合计 3. 内部收益率 (IRR) 内部收益率是指方案净现值为零时的折现率。 内部收益率可以理解为方案占用资金的恢复能力或可承受的最大投资贷款利率。 即对某方案来说，如果折现率取其内部收益率时，则该方案在计算期内的投资恰好得到回收，净现值等于零，动态回收期正好等于该方案计第二章 投资项目基本评价指标及应用分析 8 算期。 计算公式： n ∑ [NCFt(p/F,IRR,t)]=0 t=0 NCFt —— 第 t年的现金流量 p/F —— 普通年金现值系数 IRR —— 内部收益率 应用分析 海东花园项目财务分析 1. 项目投资估算 （ 1） 投资估算依据 1999年《全国统一建筑工程基础定额青海省单位估价表》 1999年《青海省建筑工程费用定额》 2020年《全国统 一安装工程基础定额青海省单位估计表》 2020年《青海省西宁地区工程建筑材料及预算价格》 《工程建设全国机电设备 1995年价格汇编》 （ 2） 建设投资估算表 表 项目总投资估算表 序号 成本构成 总费用（万元） 1 土地费用 64610 2 前期工程费 6624 3 建安工程费 102430 4 规费、税费 33680 5 项目管理费 6220 6 销售费用 17003 7 基本预备费 6200 8 财务费用 2339 投资总额合计 239166 2. 项目投资与筹资计划 9 项目总投资 239166万元。 其中银行贷款 20200万元，银行借款本息在 2020年底可全部偿还。 剩余资金由开发单位自筹。 投资使用计划与资金筹措见表。 表 投资使用计划与资金筹措表 （单位 :万元） 序号 年份 项目 建 设 期 合计 2020 2020 2020 2020 2020 一 项目总投资 85838 37545 39651 45856 30277 239166 占总投 资比例 36% 16% 16% 20% 12% 二 资金筹措 85839 56425 75460 92934 115247 425905 1 自有资金 64610 64610 2 借贷资金 20200 20200 3 销售收入 56425 75460 92934 115427 340066 4 施工方垫资 1229 1229 3. 企业财务评价 （ 1） 住宅、商业用房销售单价的确定 根据成本估算及市场研究的结果，确定联排别墅销售为 6400 元 /平方米；双并别墅售价为 8200 元 /平方米；商业用房售价为 8475 元 /平方米；车位 70000。