我们购物中心营运及招商方案(编辑修改稿)

我们购物中心营运及招商方案(编辑修改稿)内容摘要：

从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜， 从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。 符合地区购物中心的规划理念，具有较强的生命力和延展性。 从项目水平和垂直人流设计看 商城所处位置优越，设计合理，西面，南面呈开放性，楼梯北部，立柱间距大，事业开阔。 楼梯较多，电梯位置合理。 从项目商业配套看 地下层或者楼外 2500平米空间，可以作为停车场。 但是考虑到超市的带动性，因此地下层将作为大型超市。 地理环境优越，公交车线路多。 多部电梯，以及其他休闲空间的配套，保证人流的朝向。 三、商场经营业态定位 科学合理的业态布 局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。 好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 不同零售经营通 路模式的商品经营特征 专专 卖卖 店店 百百 货货 公公 司司 超超 级级 市市 场场 便便 利利 商商 店店 量量 贩贩 店店 连连 锁锁 专专 卖卖 店店 产产 品品 组组 合合 线线 较较 狭狭 小小 ， 专专 一一 品品 牌牌 经经 营营。 如如 服服 装装 专专 卖卖 、 球球 鞋鞋 专专 卖卖 等等 产产 品品 线线 非非 常常 多多 元元 化化 ， 以以 服服 装装 、 百百 货货 为为 经经 营营 主主 题题。 服服 饰饰 、 家家 具具 、 电电 器器 、 日日 用用 及及 食食 品品 等等 以以 快快 速速 消消 费费 品品 位位 主主 的的 商商 品品 定定 位位。 产产 品品 周周 转转 速速 度度 较较 高高 ， 但但 产产 品品 线线 比比 较较 狭狭 窄窄 ， 数数 量量 较较 低低。 多多 种种 组组 合合 的的 日日 用用 品品 (包包 含含 食食 物物 及及 其其 他他 日日 化化 用用 品品 ) ， 并并 附附 加加 商商 品品 附附 加加 价价 值值 的的服服 务务 连连 锁锁 形形 式式 ， 通通 常常 以以 独独 立立 品品 牌牌 为为 专专 卖卖 ， 产产 品品 线线 具具 有有 丰丰 富富 的的 组组 合合。 购购 物物 中中 心心 更更 大大 规规 模模 ， 多多 种种 业业 态态 组组 合合 ， 强强 调调 综综 合合 消消 费费 功功 能能。 经经 营营 形形 式式 产产 品品 组组 合合 的的 特特 征征 业态定位的原则 1 同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。 譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。 譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 1 一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 五 大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大 型超市、精品百货、家居用品、 电子数码 、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。 全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货， 从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中 影院 ，从数码影院到商场演艺休闲吧 …… 强调一站式购物理念。 我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的 70%左右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的 20%左右；以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的 10%左右。 具体分布如下： 零售设施 核心主力店：百货、 大型 超市等； 辅助主力店： 数码 、家居、书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店； 文化娱乐设施 核心主力店： 奥斯卡 影院、休闲广场等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、 DIY（自助类项目）等； 配套设施 核心主力店： 特色小吃城 等； 辅助主力店：快餐类、风味小吃类等； 配套服务设施： 手机营业厅 、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。 楼层 主题功能 主营商品 3F 精品 名品馆 休闲影院 品牌，精品 奥斯卡影院等 2F 时尚休闲馆 青春服装 运动服装 1F 都市流行馆 小吃城 珠宝玉器、钟表眼镜、化装品、装饰品、皮鞋 B1 大型超市、无公害农产品超市 食品、副食品、生鲜、无公害浓产品 商品定位 商品比例 在营业中，主力商品一般占到营业额的 70%，主要是季节性主题商品，如服装、皮鞋等；基本商品占到营业额的 20%，主要是衬衣等非季节性商品；附属商品一般占到营业额的 10%，主要是装饰 类商品。 商品比例图示 档次配比 根据区域消费水平和购物中心的综合定位，建议以中档产品为主力定位，合理的配比比例分别是高档占 10%，起提升商场形象的作用；中档占 70%，是购物中心销售的主力商品，起到提升销售业绩的作用；低档占 20%，起到烘托售卖气氛的作用。 档次配比图示 目标客户群定位 区域市场定位 根据大型购物广场商业辐射能力， 500 米：辐射核心区域、 500— 2020米：辐射次区域、 2020— 5000 米：辐射边缘区域，我们将该项目的区域市场定位在：以项目为中轴，涵盖 庙里 、 陈寨西 等，距离项目 5公里内的区域。 目标客户定位 按照该项目商圈辐射区域来看，商圈有常住人口 36万左右 （北环南社区，庙里等城中村）。 从消费结构而言，以中 等 收入群体为主，其中中收入阶层是项目的主力客户。 从年龄层次而言，涵盖老年、中年、青年少年和儿童等个年龄群体。 客户消费心理 方便 /低价 /品类齐全 /一站消费 /休闲 /购物无拘束是我们着力满足目标客户的消费心理，针对不同类型 品种服务型、亲善型顾客和理性顾客，又要有不同的商品和 理念定位，如此才能满足 我们 购物中心多层次客户群体的需求。 其次，结合周边地区休闲项目少，因此特别准备了影院，小吃城等休闲项目。 客户消费心理分析示意 • 有我需要的所有产品 • 有与众不同的产品 • 能提供好的顾客服务 • 希望能被看到在这里购物 • 有朋友的推荐 • 有同我一样的其他顾客在这里购物 • 提供高价值 • 一般价格较低 • 地理位置便利 品种服务型顾客 亲善型顾客 理性顾客 特征表象 •方便 /低价 品类齐全 /一站消费 •休闲 /购物无拘束 •娱乐 •温暖（家庭活动） •感觉比较现代 购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。 我们认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大 商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 因此在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营，其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。 这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合购物中心长期经营性的特点，更能帮助发展商创出购物中心的品牌来。 根据以上原则，我们制定 出 我们 购物中心的经营模式： 负一层大型超市： 以自营或引进大型主力店为主，引进主力店应充分考虑主力店综合竞争能力，确保超市具有强大的竞争力，否则建议以自营为宜。 一层都市流行馆， 主要以柜台和散架经营为主，经营商品种类多、销售毛利差距大、促销方式灵活，因此可以考虑租赁结合联营的方式，租赁区接受统一收银管理。 一层特色小吃城， 主要为特色小吃，建议统一管理，采取招商政策。 初期可以在夜晚形成特色夜市。 争取做出自己的特色来。 二、三层主要经营服装， 适合联营，采用标准扣点，根据不同的品牌给予适当的优惠。 三层可以招商影院，作为我们购物中心的一个亮点。 五、商场管理系统建立 商场组织架构图： 总经理 副总经理 经营管理部 财务部 物业部 行政部 招商部 营业部 策划部 会计课 出纳课 电脑部 工程维修部 安保部 保洁部 人力资源部 总经办 合同科 客服部 总监 我们 购物中心在具体的管理模式方面，遵循“统一管理、协助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的 24字经营方针。 统一管理： 除沿街门店和部分柜台外，为统一形象，提升服务品 质，商场对所有商户进行统一管理，统一楼层商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广； 全面导入 CI形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。 具体包括：商场标志、名称和旗帜的标准应用；大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用；营业区平面图、楼层信息牌规范应用；标识指示系统规范应用；收银台、业务台、咨询台规范；展览、展示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范； 协助经营： 协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。 具体包括： →强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让 周边 人民都来此消费。 →每年一度的服装服饰节，促进商贸交流，提升市场形象。 →每年一度的文化艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。 →定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。 →利用门前广场和室内休闲广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚； →利用商业管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一 系列服。