建筑房地产行业研究报告第三季度(编辑修改稿)

建筑房地产行业研究报告第三季度(编辑修改稿)内容摘要：

告 2020 年 3 季度 14 点告负，地处西部内陆的重庆虽然较上一季度减少了近四成的新增开发量，但与去年同期相比高达 %的增幅表明区域市场总体仍然处于高速扩张状态中。 对住宅施工面 积指标的统计分析与新开工面积基本类似。 其共同之处在于，作为重点考察对象的地区或城市第三季度的相关指标，普遍低于二季度，在这一点上中西部板块及城市（如重庆）表现得更加明显。 第三季度住宅施工面积变动情况6040200204060全国东部地区 中部地区 西部地区北京 上海 天津 重庆 广东增幅（%）015000300004500060000施工面积（万平方米）三季度施工面积 较去年同期增长（%） 较上季度增长（%） （ 2） 竣工面积变动平稳 三季度住宅竣工面积变化情况 20020406080全国东部地区 中部地区 西部地区北京 上海 天津 重庆 广东增幅（%）02020400060008000竣工面积（万平方米）竣工面积（万平方米） 较去年同期增长 较上季度增长 第三季度，全国范围内的住宅竣工面积普遍有所增长，重点区域中同比涨幅最大的是北京、天津、上海三大直辖市，分别达到了 %、 %和 %，均高于全国、以板块划分区域以及 其他重点城市或地区的增长速度。 3 季度住宅物业入伙量增幅不大。 建筑房地产行业研究报告 2020 年 3 季度 15 与上一季度比较，竣工面积增长速度最快的为西部板块，达到 %，唯一的例外是重庆市本季度住宅竣工面积较上一季减少了 %。 办公楼市场 总体而言，今年三季度中国办公楼市的表现相当平静。 （ 1） 开竣工面积：总体淡静个别跃升 从全国总体而言绝大多数城市和地区的新开工面积均与去年同期及上季度指标持平。 重点区域中西部板块同比增幅在一倍左右，而北京市的同比增幅高达 %，但与二季度指标比较并未出现跃升迹象，因此这种现象的出现应该归功于整体经济向好进一步增强了投 资者对于中国首都发展前景的信心，而作为申奥、入世等利好的最大受益城市， CBD 商务区及高新科技园区的规划落实，市政环境建设的不断完善也全面提升了北京市包括办公楼 三季度新开工面积变化情况 2001000100200300400500全国东部地区 中部地区 西部地区北京 上海 天津 重庆 广东增幅（%）0100200300400500600700800新开工面积（万平方米）三季度新开工面积（万平方米） 较去年同期增长较上季度增长 （ 2） 施工面积：大幅度缩水 除了受大开发战略带动的西部板块，以及身为首善又背负众多利好的北京等少数区域之外，今年三季度全国多数地区及城市的办公楼施工面较去年同季及上季度都明显减少。 同比下降幅度最大的为天津市，达 %，而上海市本季度办公楼施工面积 则比上季度减少一半，降幅达 %。 除北京市场外，各地办公楼供应量都有所减缓。 上海办公楼市场供应持续大幅下滑。 建筑房地产行业研究报告 2020 年 3 季度 16 （ 3） 竣工面积降多增少 三季度，全国办公楼市场提供的实际新增供应总量为 万平方米，东部板块贡献了其中的 %。 尽管如此，在与去年同期的比较中，各地办公楼竣工面积指标仍然是降多增少。 为本季度贡献了总 计 （约占东部板块竣工面积总量 %）的京沪粤三地，同比降幅亦分别达到了 %、 %和 %。 三季度竣工面积变化情况 10050050100150200250300全国东部地区 西部地区 中部地区北京 上海 天津 重庆 广东增幅（%）050100150200250300竣工面积（万平方米）三季度竣工面积（万平方米） 较去年同期增长（%） 较上季度增长（%） 三季度施工面积变化 12010080604020020全国东部地区 中部地区 西部地区北京 上海 天津 重庆 广东增幅（%）05001000150020202500300035004000施工面积（万平方米）三季度施工面积 较去年同期增长（% ） 较上季度增长（% ） 办公楼入伙量普遍下降，有助于下阶段市场压力的进一步缓解。 建筑房地产行业研究报告 2020 年 3 季度 17 （三） 市场需求 总体而言，东 部市场仍然是各项需求的主要集中区域，尤其在绝对量上东部市场的各项需求量几乎相当于中、西部地区需求量的 36 倍，而中西部地区的市场需求增速在近期有进一步提升的趋势显现。 土地市场 今年前三季度全国范围内共消化土地供应量 万平方米，其中东部地区消化 ，占总量的 60％，西部及中部地区各占 20％左右。 表明在未来相当一段时期内，东部地区仍然是我国商品房开发建设的主战场。 土地购置量及分布情况（万平方米）60%19%21%东部地区 中部地区 西部地区 从三季度各地开发用土地购置量的变化情况可以看出，全国范围的 指标变化基本比较平稳，在上半年的购置高峰过后，三季度各地的土地消化量都有所减少。 唯一表现突出的是北京。 北京市场三季度累计的土地消化量增速（年同比增长率）超过 200％， 9 三个月的消化量也比二季度翻了近一倍，这种暴涨情形的出现是此间自 7 月以来特大利好频传，市场信心被再次激励的直接结果。 考虑到土地供应的受限面较大，这种高速增长仅会在短期内出现。 实际上，北京市场三季度土地消化量的高增长主要由 7 月完成额带动，在 9 月间，这一指标就已经出现回落趋势。 东部土地供应量消化平稳，中西部地区有较明显的加速。 713 行情大大激励北京土地市场需求 建筑房地产行业研究报告 2020 年 3 季度 18 土地购置量变化情况比较全国东部地区 中部地区 西部地区北京 上海 天津 重庆 广东同比增长（％）较去年同期累计增长 较上季度增长 住宅市场 在过去的三个季度中，全国范围内共实现商品房销售额达 亿元，较去年同期增长 ％，就各板块占全国总量的份额来说，东部仍然是绝对的销售大户，而各板块所占比重与去年同期持平。 其中东部地区实现销售收入 亿元，同比增长 ％，增速高于中部地区的 ％，但略低于西部地区的％。 住宅消化量东部持平，中西部略有增长。 建筑房地产行业研究报告 2020 年 3 季度 19 各板块商品房销售额及变化比较 0500100015002020东部 中部 西部销售额（亿元）0510152025同比增长（％）三季度商品房销售额累计 较去年同比增长 住宅销售面积及同比增幅比较 05101520253035全国 东部地区 中部地区 西部地区同比增长（%）0100020203000400050006000700080009000销售面积(万平方米)销售面积（万平方米） 同比增长（% ） 办公楼及商业营业用房市场 办公楼及商业营业用房市场方面，本期全国共实现办公楼销售面积 万平方米，同比增长 20％，其中东部地区实现销售面积 万平方米，较去年同期增长 ％。 商业营业用房共完成销售面积 万平方米，同比增长 ％，其中东部地区完成 万平方米，同比增长 ％。 商业营业用房在全国各地区的消化量增幅中部地区的需求增长普遍高于办公楼，表明市场对于商业营业用房的前景在不断信心增加。 中部地区在此两类物业中的销售增幅均超过 42％，远高于东部及西部地区 的同期增长幅度，一方面中部地 区市场基础好于西部，另一方面东部市场市场空间变狭，竞争激烈也使开发投资和运营资本更多地向邻近的中部省份转移，有力地保证和推动了地方经济进一步顺利发展。 办公及商业用房市场销售增长，中部地区商业 前景被看好。 建筑房地产行业研究报告 2020 年 3 季度 20 办公楼销售面积及同比增幅比较 01020304050全国 东部地区 中部地区 西部地区同比增长（%）050100150200销售面积（万平方米）销售面积（万平方米） 同比增长（% ） 商业用房销售面积及同比增长比较0100200300400500600700全国 东部地区 中部地区 西部地区销售面积（万平方米）01020304050同比增长（%）Sep01 同比增长（% ） （四）资金来源分析 今年前三季 度，房地产开发资金来源构成与去年同期相比并无明显变化，各资金来源渠道状态平稳。 2 0 0 1 年前三季度资金来源构成利用外资2%国内贷款23%自筹资金30%其他资金45%2 0 0 0 前三季度资金来源构成利用外资3% 国内贷款24%自筹资金30%其他资金43% 除北京市场受近期多项利好的集中引爆影响，社会性投资（自筹资金）出现短时猛增外，其他各区域及城市市场短期内的资金来源与流向，基本与长期保持变化速度与方向上的一致。 市场自有资金在房地产开发中作用提升。 建筑房地产行业研究报告 2020 年 3 季度 21 自筹资金使用量变化情况1000100200300全国东部地区 中部地区 西部地区北京 上海 天津 重庆 广东较去年同期增长 较上季度增长 二、重点区域市场分析 （一）北京市场 市场供应情况分析 至三季度末，北京累计完成土地开发面积 万平方米，同比增长 %，较上一季度末增加 %，增幅大大领先于其他同类城市及地区。 一方面是由于市政府对于市政基础设施建设的投入持续加大，激活了 相当一部分‚受制‛很久的土地面积，另一方面申奥、入世等一系列重大利好已经或即将成为现实，本地 开发机构和虎视京城市场已久的众多外埠开发商在近期共同掀起了一股圈地热潮。 迄今，京城四环沿线及五环内可用于房产开发的土地不是已经名花有主，就是正处于各路开发力量的激烈争夺的中心。 土地开发面积情况分析4 9 3 . 2 21 6 8 . 7 41 9 6 . 3 31 4 8 . 1 66 1 6 . 8 4 1 0 0 5 0050100150200250北京 上海 天津 重庆 广东增幅（%）0100200300400500600700开发面积（万平方米）三季度累计完成（万平方米） 较去年同期增长（ % ） 较上季度增长（ % ） 北京土地市场容量增加，竞争也日益激烈。 建筑房地产行业研究报告 2020 年 3 季度 22 至三季度末，北京房地产市场累计完成投资总额达到 亿元，同比增长 %，高于全国总体 %增长速度。 其中以 7月份实现的投资额最高，达 亿元。 3 季度，北京市场中 商品房，尤其住宅新开工与竣工面积与去年同期相比已经大幅度增加，当前与 未来一段时期的供应量都急剧扩大。 2020 年 19 月份北京房地产市场统计（摘要） 合计 去年同期 增幅（％） 房地产开发投资（亿元） 其中住宅 商品房开复工面积（万平方米） 其中住宅 本年新开工商品房 823 其中住宅 商 品房竣工面积 其中住宅 商品房销售面积 其中住宅 销售给个人 以上数据来源：北京市统计局 北京3 9 月份房地产投资额 01020304050607080902001年3月2001年4月2001年5月2001年6月2001年7月2001年8月2001年9月投资额（亿元） 前三。