广州荔林华庭体验式精品策划方案(编辑修改稿)

广州荔林华庭体验式精品策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

同时更有利于回避外围环境对项目的影响。 从整体看，项目的产品布局基本是合理的。 （ 4）配套设施规划： 社区修建有体育中心：大型室外羽毛球场、网球场、篮球场。 社区的文化设施：雕塑广场、艺术中心、中英文幼儿园、进修学校等。 丰泰华园山庄户型比例分析 表 1 丰泰华园山庄小高层户型统计比例 单位 建筑面积（平方米） 每套售价（万元） 套数 所占比例 大两房两厅 96101 2130 24 15% 小两房两厅 65 1925 24 15% 小三房两厅 117122 2941 49 31% 大三房两厅 140 3142 13 8% 小四房两厅 131140 3347 26 16% 烨隆中国 大四房两厅 179180 5569 24 15% 合计 160 100% 注： 统计数据取自现在售的第 1 1 13 座的户型面积 会所的设计特点 会所内项目的设置比较全，上层设有乒乓球室、健身室、桌球室等室内项目，会所外面设有室外泳池、休闲吧、湖面钓鱼、游艇观光等服务；会所缺乏主题和亮点，个性不鲜明，各种配置的布局不合理，不易于营造会所休闲及活动、健身的氛围。 笔者对国内知名会所进行了深入分析和研究，引进了万科四季花城会所叶李等一批会所经营人材，提炼了万科四季花城会所管理经验，丰泰华园会所的完善可以采取如下改进措施： ? 1．将会所建成社区文化活动中心，开展系列健身运动主题活动，提高会所利用率。 2．重点调整会所商场，侧重居民便利服务，绿色蔬菜、食品等日用消费品品种齐全。 3．将酒店管理引入到会所管理，引入高层次培训，侧重中高层次培训，带动基层培训，全面提高物业管理水准，重点开展知识型社区服务。 物业管理 物业管理小高层收费：物业管理基金每户 2020 元，物业管理费 元 /月 .平方米。 物业管理：具有四星级的环境，三星级的建筑设计和施工，一星级的物业管理队伍。 结论：一星级的物业管理水平。 以人为本设计：在设计上，采用 相对较多的智能型的设置和设备。 如：红外感应式的水龙头和冲水器。 但缺乏温馨的提示与告示（小区内的交通与景点的方位没有明确的指示图）。 开通客户专车：目前，虎门镇在丰泰华园山庄周边没有公交线路。 总体看，物业管理对于定位高档的房地产项目的影响非常的大，该项目的物业水平直接影响到项目的后续知名度和客户口碑。 另外，业主不可能每人都有车，基本的交通配置和日常用品购买的需求是应该得到满足的，配套设施的滞后性将影响到项目的销售和后续发展，而且值得一提的是客户专车广告应该成为本项目的重要宣传渠道之一。 8．销售情况 价格定位 ：小高层的均价在 3600元 /平方米左右，其中西向街景的单位平米价格较低 ,为 3000元 /平米左右，湖景单位的每平方米价格较高为 4000元 /平米左右；别墅的定价 6000元 /平方米左右，靠近湖边的单位价格明显较高。 一期小高层住宅已全部销售完毕（总数 400 多套），二期销售过大半（总数 400 多套），三期开发在售，别墅持续在售，除紧贴郊野公园靠近湖边的别墅比较受欢迎外，其余别墅部烨隆中国 分销售不理想。 从客户构成来看，别墅部分的客户数量较少，为城市的收入金字塔尖上的人，分布及来源较为广泛，其中有虎门本地人、台湾人、香港人、澳 门人、内地在虎门创业成功者等。 小高层物业部分客户以虎门本地人和内地在虎门创业成功者为主，同时也有部分台港澳内地求亲置业者 ,其中各个市场工商户购买就有 50多户，白领人士结婚一次置业占有相当比例，年青人考虑到丰泰的优美景观，购买住房送给父母居住也占有一定比例，购买别墅的人群很多是度假居住。 综合评价 该项目地块自然条件优越，具备发展豪宅的自然条件，但在社区整体规划方面未能够充分利用优势条件，对潜在客户的置业需求特征把握不够，导致整体规划中出现视觉遮挡方面的协调。 户型设计方面，小高层物业的户型设计与市场需求 的对接情况较好。 该项目的宣传推广缺乏整体性，会所建设主题不鲜明，物业管理水平与社区定位、客户需求尚存在一定的差距，对项目的推广销售产生一定的不利影响。 从整体上看该项目运作比较成功，从发展趋势看，部分别墅的滞销、配套设施的滞后、物业管理的较低水平都将不可避免地对后续的高层、小高层住宅产品的销售产生不利影响，由于二期很快开发，公共交通与教育商业配套逐步完成，丰泰华园依旧会在虎门独领风骚。 对它的小高层和高层住宅产品来讲，裕隆花园在地段上具有一定优势。 因此，长远看，该项目的别墅对裕隆花园的影响不大，但是小高层对 我们具有较大的竞争压力。 10. 丰泰华园山庄二期 丰泰今日名苑位于虎门赤岗白马湖畔，占地 35万平方米，将规划为大型居民居住区，与一期相连，预计总共可入住 6,000 户，人口达 20,000 人，并设商业、教育、餐饮、体育等配套设施，为居民提供安全、舒适、便利、健康的生活环境。 自然环境优越、规划设施出色的丰泰华园山庄一、二期将会成为虎门最大的住宅小区，为您营造自由、自在、自我的美好生活空间。 图 9 丰泰今日名苑效果图 (二 )丰泰裕田花园 丰泰裕田花园位于虎门树田村，是一个占地约 25万平方米的大型高尚住宅小区。 小 区规划有 30幢别墅，高层住宅约 2,000户，相关有丰泰花园酒店、商业街、幼儿园、大型会所、泳池、网球场等配套设施。 丰泰裕田花园依山傍水，开敞的大厅、大房、大面积窗及百叶的巧妙运用，利用自然通风采烨隆中国 光达到人与自然和谐统一。 住宅建筑立面将传统的坡屋顶加以变化，风格回归自然，屋顶变化错落形成和谐统一，使整个小区如同一座富有热带风情的小城。 园林绿化与建筑相结合，营造美好的生活空间，花园、小桥、潺潺流水、鸟语花香充满无限热带风情。 丰泰花园酒店及丰泰裕田花园推广理念 —— 给你一个宁静而朴实的港湾 图 10丰泰裕田花园与丰 泰花园酒店 丰泰花园酒店坐落于虎门树田 325 省道旁，交通便利，坐拥横圳水库，天然环境优越，是东莞市唯一一家以东南亚风情为特色的，集商务会议、休闲度假于一体的综合型酒店。 占地约 65,000 平方米，建筑面积给 60,000 平方米，功能分区包括商务会议区、客户居住区、餐饮区、娱乐区、健身运动区、公共服务区、零售区和园林景观区等，能为客人提供完善、舒适、温馨的服务。 酒店项目与住宅项目开发同步，满足了住宅小区的一些配套要求，这是该项目的一大优点。 （三）飞龙山庄调研报告 地理位置 飞龙山庄地处龙泉路与虎门大道交汇处 ，项目地块靠近繁华的城市中心区 ,且位居半山 ,是闹中取静的绝佳处所 ,深得部分当地喜欢山景与闹市的居民宠爱。 整体规模 飞龙山庄的占地面积是 75043 平方米；总建筑面积为 19 万平方米；绿化面积 20705平方米；道路面积 22566平方米；建筑密度 42%；容积率为。 小区按照山势设计为三栋小高层和 100栋别墅组成；小区主要户型有三种，由 100— 283 平方米组成不等；小高层由三栋 16 层（每栋由 A、 B 座组成）的建筑物组合而成。 虽然总体规模大 , 由于建设规划及次序较乱 , 缺乏协调性。 外立面 飞龙山庄不同 时期开发的项目外观反差较大 ,楼龄各不相同，因此小区建筑外观整体协调感不佳。 目前正在发售的怡和园，首层架空作为车库，怡和园建筑外立面由下面棕黄色到上面的蓝色，力求与周围环境山景与天空色调协调。 图 11飞龙山庄立面图 规划设计特点 飞龙山庄是典型的山景住宅，主要建筑有小高层、多层住宅以及独立别墅 : 烨隆中国 (1) 设计理念：“龙腾天下”；用千百年前盘踞于担杆山上飞龙化作山脉，作为现在的飞龙山庄怡和园美丽的传说，用广东地区居民宗教信仰等区域文化的特点，表现一个祥和吉利的住宅，能给购房者八方聚财，金玉满堂的隐喻。 小 区内的山、石都是经过认真挑选，精心策划的。 (2) 飞龙山庄由于开发较早，小区园林设计理念比较陈旧，自然地貌破坏后重建，原始乡土植物没有保留，新开发的怡和园北 后山地势很陡峭，上山步道与景观设计比较粗糙，主要作了防滑坡处理，景观与上山步道没有精细规划。 怡和园南面是道路，道路南面设置条状绿化景观，主要包括水景、小桥、凉亭，该景观设计是小区最好的景观小品。 (3) 小区配套较好，小区设置大型三层停车场所，充分考虑了有车一族的需求，室内外游泳池各一个。 (4) 飞龙山庄主要依靠 600 亩的担杆山景资源进行建筑设计 的；有良好开阔的视觉效果，可以给顾客以“居高临下”的感受。 有良好的山地新鲜空气为居民提供优质的生活环境，山景是本项目的最重要卖点。 (5) 飞龙山庄一期小高层复式建筑配有花园与车库，建筑实用率 81%。 普通住宅实用率为82%。 二期怡和园建筑实用率从 77%到 80%。 户型比例 飞龙山庄现在发售的怡和园主力户型是三室两厅户型，复式以六房二庭为主；小高层怡和园复式很有特点：六房三庭，套内面积 283 平方米，视觉景观较好。 表 2 户型比例分析 A 座为例（按建筑面积计算） 名 称 面积 (平方米 ) 每套售价（万元） 套数 比 例 大三房两厅 167 4755 20 30． 5% 中三房两厅 130138 3340 20 30． 5% 四房两厅 197 4853 4 6% 五房两厅 197 4751 2 3% 六房两厅 232241 5468 14 21% 顶层复式 五房三厅 244260 7584 2 3% 六房三厅 133138 2 3% 七室二厅 375485 117125 2 3% 烨隆中国 合计 66套 目前 A、 B 两座相同，均为 66 套，户型相同，价格略有不同。 物业管理 (1) 物业管理费 用为每平方米 元，缴费面积包括套内面积与公共分摊面积，车位每月 50元，摩托车每月 10 元。 目前，管理飞龙山庄的是瀚森物业集团（广海房地产开发公司的二级公司 —— 海军部队与地方合作的公司）；从管理的角度上来看，物业管理是紧紧地配合了地产的销售工作。 由于居住地乃是施工场所等条件因素的影响，物业管理的效果不能满意 (2) 小区的景观区域和植物的介绍不足，让人无法感受到温馨的提示与服务内容。 同时在山庄的主出入口处，宣传导示不鲜明。 销售情况 销售价格：小高层的房屋均价为 3800 元 /平米左右 (套内面积 )。 按照建 筑面积计算最低价格为 3280 元 /平方米，顶层复式最高售价为 4801 元 /平米。 按照建筑面积计算最低价格为 2543元 /平方米，顶层复式最高售价为 3754 元 /平方米，顶层复式同样户型不同景观，差价在 6万元左右，每平方米相差 165 元左右。 飞龙山庄的销售情况： 怡和园一期房屋的部分复式房还没有销售完毕，但是有部分的别墅已经出售（目前有十来栋的别墅已经建设好），其中部分别墅出让土地由业主自己建设，别墅绿化率控制为 40%，销售进度分三期进行（每期一栋）：一期开发的小高层已经销售完毕，二期一栋现楼正在发售，二期小高层目前 已销售八成。 三期一栋正在施工建设之中； 客户及置业需求特征： 101108 米三室小户型购买对象主要为外地人，其中有很多是富民以及黄河时装城等工商户。