年杭州土地市场分析报告(编辑修改稿)

年杭州土地市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区下沙之江 图 3 2020 年杭州市各城区土地出让宗数（单位：宗） 从 成交 面积 看 （见图 4） ，西湖区 、下沙开发区和 江干区 各出让 1791 亩、 1400亩和 1040 亩 ， 三个城区 占总出让 面积 的 69%； 拱墅区、 滨江区和 下城区分别 出让 为 627 亩 、 442 亩 和 377 亩 ； 之江和上城区各出让 290 亩和 173 亩。 出让面积和出让宗数不一致 主要因为 出让地 块大小的差异较大， 当前 中心区域很难再有大宗土地出让，而下沙等周边区块的出让土地规模都较大， 下沙出让的 18 号 、35 号 、 51 号地块，面积分别达到 352 亩、 415 亩和 435 亩。 7 , 17% , 6% , 23% , 7% , 29% , 10% , 5% , 3%上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区下沙之江 图 4 2020 年杭州市各城区土地出让面积（单位：亩） 从 成交 金额看 （见图 5）， 西湖区 、 江干区 和拱墅区的 出让金额高达 亿 、 亿和 亿， 分别占 31%、 22%和 18%； 下沙、上城区、 下城区 和滨江区 分别 成交 亿、 亿、 亿和 亿。 , 22% , 18% , 31% , 4% , 7% , 8% , 9% , 1%上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区下沙之江 图 5 2020 年杭州市各城区土地出让金额（单位：亿元） 当前杭州市的周边区块中，西北角的三墩板块经过几年的酝酿已逐步趋于成熟，周边房价普遍超过万元每平米，虽然当前居住成熟度还不够，但新 城西 中心的地位 已经确立。 东南角在“城市东扩”以及钱江新城开发的政策带动下，已经成为仅次于市中心的热点区域，邻近钱江新城的三堡、七堡、乃至九堡地块 的市场规模和开发热度都已经显现，九堡地块将成为连接下沙和市中心的节点，同时 8 也影响 着 下沙 的前景。 相比 前两个区块的热度，留下－闲林－余杭这片 城西 区域一直不温不火，即便市场火爆的 07 年表现也较冷淡，一方面与该区域供应规模较大有关系，另一方面该区域的市政配套严重缺乏是区域发展最大阻碍。 除了上述三个区域之外，杭州的西南角和东北角正处于开发 中 ，此前也未能吸引市场的关注。 但通过 2020 年各个城区土地出让的空间分布可以看出， 这两个区域正在酝酿新的市场前景。 东北角的丁桥板块在经济适用房 小区的带动下已经展示出 较好 的市场 潜力 ， 大型居住区的规划也保证了该区域的市政配套。 07年的土地市场中，丁桥板块出让了 7 宗住宅用地，总面积约 450 亩，成交金额约 亿，多数地块楼面价已经突破 4000 每平米。 从地理位置看，如果丁桥板块被激活，对东北方向的天都城和临 平是利好，因此，在城东北这个区域，丁桥已经成为一个重要节点。 在西南角的龙坞 、转塘区域，由于靠近风景区，周边开发不多，且主要以高档别墅为主。 2020 年该区域共出让了 7 宗住宅用地 ， 总面积约 494 亩，总出让金额约 亿 ，楼面价基本都在 5000 元每平米以上，最高的已经突破一万元每平米。 由于区域规划的限制，该区域 基本上 是高端定位，加上 景区的休闲娱乐和自然景观，市场仍有一定潜力。 但同样是受限于区域特点和 定位， 该区域虽然开发力度加大，市场空间却不会太大。 三、 2020 年 杭州 土地市场 火热 的 内在原因 房价上升的原因可以从供给和需求两个方面分析，就当前而言需求面对市场的影响更大，供给面影响较为稳定。 在 2020 年的杭州土地市场中，尽管土地供应量增加，但并没有满足 土地市场 的 旺盛需求。 虽然分析者喜欢用“ 稀缺 ”、“绝版”、“珍藏”来描述和解释土地市场供应的特点 ，不过，稀缺和增值潜力并不是2020 年 才存在， 杭州土地 市场的升温还有更 本质 的推动因素。 市场对土 地的需求本质上是一种引致需求或者说是派生需求，需求土地是为了通过地上的住房等载体来满足人们的生产生活需要。 也就是说土地本身不是最终产品，它的价值需要依靠最终产品的价值来实现。 在当前的政策制度环境下，地价的上升是因为对土地需求的增加，对土地需求的增加是因为开发企业对住房市场的预期相当乐观。 换句话说，开发企业正是因为预期房价将来会上升到某一水平，才会以当前较高的地价去拿地。 因此，导致地价上升的一个基本动力就是房地产市场的快速回暖，房价的稳步上升，以及市场信心的恢复。 （ 一 ） 垄断性的 土地供给制度 ： 地价上涨 的制度 原 因 当前地价上升的因素除了房地产市场回暖的驱动外，土地供给是一个重要影 9 响因素。 当土地需求增加时，如果土地供给。