年广州市房地产市场分析报告(编辑修改稿)

年广州市房地产市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

广州 市购房达 6852 套，购买房屋面积达 万平方米，分别占总套数和总面积的 %和 %。 广州市内户籍人口在抽样项目购房则占总成交宗数和面积的六成左右，分别为 %和%。 数据显示，广州市抽样楼盘 2020 年的住房消费仍以国内居民购买为主， 其中市内居民仍为本市购房主力。 预计在较长的一段时间内，随着 广州 市房地产市场的发展，市内居民购房比例将较为稳定，省外、港澳台、外国人员购买 广州 市商品房比例或将有所提高 ， 具体情况见下表。 套数套数占比面积（万平方米）面积占比金额（亿元）套均面积（平方米/套）套总价（万元/套）均价（元/平方米）8877 % % 86332026 % % 103156852 % % 8095广州市外 1299 % % 9518广州市内 5553 % % 772273 % % 126705 % % 93048955 % % 8671合计2020年广州市新建商品房项目户籍构成抽样情况港澳台外国中国其中广东省外广东省内其中 国内四大一线城市房价对比 国内四大一线城市京、沪、穗、深经济实力相当，但从房价水平来看，广州明显比其他三大城市要理性。 根据中原地产监测， 2020年广州市新建商品住宅年度均价比其他三大城市低 3000～ 5000 元 / 22 平方米不等，年末（ 12 月）均价低 3000～ 10000 元 /平方米 不等 ， 具体情况见下表。 四大一线城市房价对比表 单位：元 /平方米 时段 北京 上海 广州 深圳2020年12月 18306 14414 11263 220792020年 14256 12518 9346 14964 数据 来源： 中原地产 对不同投资、置业对象的 政策 建议 和置业 建议 1） 住房市场需求的构成与特点 一般情况下，住房市场的需求可以分成两大类，包括有自住型需求和投资型需求。 其中，自住型需求则可以分成首次置业需求和改善型需求，投资型需求又可以分成短线投机需求和长线投资需求。 首次置业需求：即第一次购房的需求。 这 类需求一般是指年轻人工作一段时间之后有了一定积蓄，为满足独立生活、结婚生子等需要而出现的 自住性质的购房行为，通常总价预算不高，购买的户型也大多以 90平方米以下的普通商品住房为主。 目前二手楼市大约 6～ 7 成的买家都属于该类型的需求。 改善型需求：改善型需求同样属于自住性质的购房行为，与首次置业需求的区别在于之前已经拥有一套居所，再次购房的目的是为了改善生活环境、提高生活质量，包括小房换大房、旧房换新房等。 改 23 善型需求是现阶段支撑一手楼市的主力买家。 短线投机需求：所谓短线投机需求，就是指在市场上快速买进卖出、以赚取差额回报为目的、带有明显投机性质的需求，人们通常所说的“炒楼客”、“炒房团”就是 这 类型 的需求。 该类需求对于政策和市场的变化非常敏感，通常出现在市场的上升阶段，是市场过热时期房价上涨的主力推手之一，但在市场调整时期又会迅速销声匿迹，是造成市场波动的不稳定因素之一。 长线投资需求：长线投资需求是指在市场上以获取住房租金回报为主要目的的投资型需求。 与短线投机需求一样，长线投资需求同样是以获利 增加财产性收入 为目的，但其行为比较理性，崇尚稳健的投资理念，类似于股市的价值投资者。 2）政策建议 合理引导住房消费，鼓励居民正常的住房消费需求，对于维持房地产业的健康发展，促进国民经济发展有着重要的意义。 过去 一段时间，房地产市场在蓬勃发展的同时，也出现了房价上涨过快的现象。 在此过程中，部分购房者也衍生了包括“追涨”、“过度消费”等非理性的购房行为，助长了楼市的过热成分。 因此，要达到稳定购房者心理预期、维护市场稳定的目的，就有必要区分市场内不同类型需求的不同特点，在政策上给予适当的指导性建议。 住房问题既是市场问题，也是民生问题。 在国民经济不断向上发展的过程中，房地产市场的繁荣发展一方面应当允许投资型和自住型的需求同时存在，另一方面又必须确保自住型需求的市场主体地位， 24 对投资型需求特别是其中的短线投机需求给予适当限 制，使其成为促进市场健康发展的有益补充而不是不稳定因素。 因此，政府在出台管理 措施 和政策文件的时候 ， 应当有的放矢，防止出现“一刀切”的误伤。 a、对自住型需求的政策 建议： 首次置业需求 ， 一般以解决自住需要为主，是维持市场稳定发展的主要力量，同时亦符合政府鼓励居民拥有合法的财产性收入的政策精神，对扩大住房消费、拉动内需有重要作用，因此应予支持鼓励。 首先，政府可以继续执行对首次置业需求的购房优惠政策，如房贷利率 7 折、首付两成、契税优惠至 1%等，通过降低购房门槛、减免交易税费的方式鼓励该类需求入市；其次，针对目前中 心城区一手楼价较高，首次置业需求购买有一定难度的现实，应积极倡导住房梯度消费的观念，引导资金实力不是很充裕的首次置业需求养成“先二手后一手”、“先小房后大房”、 “先郊区后市区”等科学的购房观念，分阶段实现置业梦想。 同时，政府应当继续执行“ 90/70”政策，增加90 平方米以下普通商品住房的供应，满足 这 类型需求的置业需要。 改善型需求，主要是以改善生活环境、提高生活质量为目的的需求，是未能实现“一步到位”的首次置业需求的进阶阶段，因此同样应当给予鼓励。 与首次置业需求相比， 这 类需求经过前期财富的积累，已经具有比 较强的购买力，因此购房优惠政策较首次置业需求可适当减少，但较投资型需求仍应给予一定优惠，如可执行贷款利率 85折，首付三成等，区别对待。 25 b、对投资型需求的政策 建议： 以“炒楼获利”为目的的短线投机需求， 由于 过高比例的短线投机需求容易致使市场产生价格泡沫，危害市场健康发展，是造成市场波动的不稳定因素之一，因此应当加以抑制。 抑制该类需求，关键在于稳定市场的供求关系，使其丧失恶意炒作的生存土壤。 同时，对于投资型的二套及多套购房需求，应当严格执行首付四成、利率在基准利率的基础上上浮的二套房贷政策，提高炒房者的投机门 槛、增加投机成本，压缩其炒作获利的空间，以达到抑制其投机冲动的空间。 以获取出租回报为主要目的的长线投资者， 这 类需求是住房市场发展的有益补充，是繁荣的市场对资本的吸引力正常体现之一，因此不宜多加干涉， 只 给予适当的政策引导即可。 国务院总理温家宝在十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，要“规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。 盘活住房租赁市场。 ”其中，“倡导住房租赁消费”和“盘活住房租赁市场”都对地方政府管理住房租赁市场的能力提出了更高的要求。 当前，政府一方面可以通过出租屋登记备案、推行租赁合同 公共样板等方式加强对住房租赁市场的监管，另一方面也应为盘活住房租赁市场创造积极的条件，包括简化行政管理手续、在适当的范围内降低税收等，为长线投资者的合理投资行为提供便利。 3） 置业建议 总体来说， 2020 年广州房地产市场将维持平稳发展的态势，房价呈现震荡走势。 同时，房贷首付和利率水平虽然有所收紧，但仍处 26 于历史低位，对于置业投资仍然有利。 近期 广州市提出要“保障中低收入家庭、支持中收入人群购房、放开高端市场”， 相信能有效保持今年房地产市场的健康发展。 “在别人贪婪的时候恐惧 ,在别人恐惧的时候贪婪。 ” 由于今年市场不确定性增加，房价可能会有所震荡，预计楼盘优惠会增大，有置业投资需求的人士多加留意对比，将能找到更高性价比、更适合自身需求的物业。 a、对自住型需求的置业 建议： 对 于 中低收入者 ， 2020 年广州 市 可提供保障性住房约 4 万套，包括 万套廉租房及 万套经适房。 因此，符合条件的中低收入者今年多关注政府保障性住房的建设 、 销售 情况，积极加入申请，借此改善自身的居住问题。 对 于 首次置业者 ， 刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。 因此，首 次置业者 置业投资 首先需要考虑 在经济能力 上的承受能力，然后需要考虑 区位 与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。 若因价格因素选不到合适的市区一手物业，可以在 郊区一手市场 或二手市场 找。 随着广州城市发展空间的不断扩张， 地铁、快速路 等不断完善，郊区的发展迅速。 因此， 未来交通规划利好、 轨道交通附近的郊区 新盘是选择之一 ，如番禺区、花都区、萝岗区等。 同时保持良好心态，莫有 “抄底 ”幻想，适合自己的、性价比高的才是理想的选择。 市区 则可以考虑 中小户型 以及二手物业 ， 切 27 莫选择超出自己承受能力的物业。 改善型购房者 一般资金实力 较强， 注重生活环境的舒适度及住宅品质、套型， 遇到合适的产品该出手时就出手，提前享受居住品质的提升。 改善型购房者 ，一是考察房间结构、功能布置、周边环境、配套等能否满足自己的生活要求；另外就要着重考虑房子的保值和升值潜力，而项目的品质及环境也是一个重要保障，所以购房时一定要长远地看待一个区域。 另外，大的品牌开发商 也是 品质的保证。 b、对投资型需求的置业 建议： 从长远看，中国经济持续发展，居民收入不断增加，房地产有其强大而可持续性的刚性和投资需求，使得政策难以改变楼市的长期趋势，房地产仍然是非常好的长期投资品。 长期投资置业者应重点关注不同物业类型和区域的差异。 从物业类型看，高端住宅物业是较好的选择。 政府未来将逐步放开高端市场，重点管理中低端市场。 从历史经验看，高端物业是抗通胀的较好投资品，价格升幅比普通物业更大更快，亦更受投资者追捧，随着经济的持续发展，高端物业的需求亦会持续增强。 区域的选择则可参考租金水平和未来规划情况。 租金水平高，说明区域社会经济发展好，实际居住需求大，投资回报有保障，如 天河北 体育中心板块、环市东淘金板块 等是投资热点区域。 另外，一些未来重点发展区域亦是投资热点，如珠江新城 员村、白云新城、 新机场周边、亚运新城等，未来重大规划的建设和落成，城市价值大大提升，将对周边房地产带来巨大的促进作用。 28 （ 四 ）二手商品住宅市场分析 全 年 “量增价升” 综观 2020 年，广州二手住宅市场“量增价升”，可以按季度分成四个不同的发展阶段： 第一季度，为刚性需求释放阶段。 表现为 2020 年被市场调整压抑的刚性需求随着楼市系列优惠政策的执行集中入市，成交量开始从2020 年的低谷走出，价格止跌回稳。 与此同时，部分先知先觉的投资者也在这一阶段开始入市。 第一季度的市场特点可以概括为“量增价稳”。 第二季度，为市场快速升温 阶段。 在这个阶段，楼市回暖格局已经完全形成，不仅刚性需求入市，弹性需求、投资性需求也在大量入市，市场追涨气氛热烈。 由于市场严重供不应求，在此阶段二手楼价快速走高。 第二季度的市场特点可以概括为“量增价升”。 第三季度，为市场僵持博弈阶段。 在此阶段，市场受到高楼价的压力，由于刚性需求的观望和投资者的却步，市场总体的成交量有所减少，但是由于民间资金对于通货膨胀的担忧，市场上新出现了具有较强承接能力的防通胀需求，继续推动楼价上涨，最终超过了 2020年的高位。 第三季度的市场特点可以概括为“量减价升”。 第四季度，为“ 末班车效应”阶段。 在此阶段，由于营业税减免等优惠政策即将在年底到期，二手楼市出现了抢搭“末班车”的购房潮，市场交易量增加，价格再创新高。 第四季度的市场特点与第二季 29 度一样可以用“量增价升”概括，但是成因有所不同 ， 具体如下图。 2020 年广州二手住宅市场季度成交量走势（单位：万平方米、宗）010000202003000040000050100150200250300350交易登记面积 1 2 8 . 9 4 2 4 7 . 9 4 2 9 8 . 2 2 2 8 3 . 6 4交易登记宗数 14781 29312 34205 33153第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 成交量翻番 宗数份额高达 % 2020 年，广州二手住宅成交宗数为 111451 宗，同比大增（ %） ，交易登记面积为 万平方米，同比大增 （ %）。 全市十区之中，有八个区域的成交量都比 2020 年翻了一番有多，荔湾区、南沙区的成交量增幅也在 50%以 上，市场交易气氛十分火爆。 值得注意的是， 2020 年广州市二手住宅的成交宗数市场份额为%，已经超越一手住宅成为置业者的重要选择。 不过，由于二手住宅的套均成交面积仅在 82 平方米左右，与一手住宅约 105 平方米的套均成交面积还有差距，因此二手住宅的面积市场份额略低于一手住宅，为 %。 总的来看，二手住宅已经稳稳占据广州住宅交易市场的半壁江山。 以区域来看，番禺区的成交量继续排在全市十区之首，为 30 万平方米，同比增长 %。 该区近期有新火车站、亚运城等重大利好的刺激，因此交易持续保持活跃。 此外，成交量位居三甲的还有天河区和海珠区，其交易登记面积依次为 万平方米、 万平方米，同比增长 %和 %。 值得一提的是， 2020 年广州中心六区仅白云区的二手市场份额不足 50%（。