年呼市市场调研可行性分析报告(编辑修改稿)

年呼市市场调研可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

1850 403578 小计 1694493 销售总额 6324196 销售面积 平均价格 1649 n 建筑类型 ―― 多层住宅 房型结构及比例 房型 一房 二房 三房 四房 跃层 合计 比例 0 % % % % 100 n 交付状态 一期 2020年 10月交房，二期将于 7月份开盘。 n 物业管理 物业管理由开发商进行管理，管理费用为 /平方米 .月 n 配套设施 200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。 500米范围内：郊区医院。 1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。 n 地段位置 位于金桥开发区外，昭乌达路和师大南路交界处。 与本案地段位置接近。 在目前居民的概念上属于呼市的南端，开发商获得的地价也在 6万元左右。 板块竞争对象研究 在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以研究。 n 地理位置 位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区。 n 物业规模 总建筑面积 50多万方左右，其中一期 30 万方，二期 22万方。 n 物业类型 一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型。 n 销售价格 一期平均价格： 1300元 /平方米左右，二期初步定价为 2200元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100平方米的小户型为主，二期主力房型以 100－ 130大户型为主。 n 环境规划 一期规划较一般，二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划。 n 交房时间 一期为现房。 n 销售情况 一期所剩不多，只剩 1－ 2万余量。 一期的销售速度在每年 3 万平方米左右，是呼市销售较好的项目。 二期尚未开盘。 n 消费者 外地 私营业主、药（保健品）商等。 n 发展态势 目前丽苑正准备第二期工程的规划设计，价格将会有较大幅度的提升。 4． 3 其它竞争对象研究 （ 1）学府花园 n 地理位置 位于电杆厂街和师大南路交界处。 属于赛罕区。 n 物业规模 总建筑面积 10万方，其中一期 3万方。 n 物业类型 纯多层小区 n 销售价格 表价区间： 1310－ 1580元 /平方米 平均价格： 1400元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95折，贷款 98折。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面积区间为 70－ 100元 /平方米。 n 环境规划 环境规划无特色，以带状绿化为主。 n 交房时间 一期于 2020年 4月底交房；二期于 4月中旬开盘， 2020年年底交房。 n 销售情况 一期去化率达 85％以上，仅余几套面积较大的房型。 n 消费者 院校教师、个体户、工薪阶层（以小房型为主） （ 2）芳汀花园 n 地理位置 位于东风路展览馆对面，属于新城区。 n 物业规模 总建筑面积 15多万方左右。 n 物业类型 纯多层小区。 n 销售价格 表价区间为： 1650－ 2200元 /平方米 一次性付款 96折，其余协商。 n 主力房型 不详，但房型种类比较齐全。 n 环境规划 沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高。 n 交房时间 现房。 n 销售情况 一期销售率约 75％。 n 消费者 机关干部，市中心地区市民，个体户等。 （ 3）伯爵花园 n 地理位置 位于机场路和郊区果木园交界处。 n 物业规模 占地 86亩，一期共 45套别墅。 n 物业类型 独立式二层别墅。 n 销售价格 一口价 2180元 /平方米 n 主力房型 共有七种房型，房型面积为 16 180、 22 280、 27 300平方米不等。 n 交房时间 一期现房，二期年底交房。 n 销售情况 一期已经售完，现在正在销售二期。 n 消费者 有车族、企业老总等处于呼市消费金字塔上层的人。 目标市场定位和特征 区域选择 首选呼市东北部的如意开发区周边新建楼盘； 其次选择高校附近的文教区； 本项目离文教区较近，有一定的客户来源。 年龄层次 由于呼市收入水平很低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高 出 5－ 10岁，呼市潜在购房年龄集中在 35－ 55 岁的中老年人。 收入能力及支付能力 呼市平均物业总价在 8－ 13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在 ，月付承受能力 1000元左右。 现居住区域 现居住在赛罕区和新城区。 职业特征 消费者可分为三个层次，具体如下： 第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费能力受到一定的局限，一般可接受的房价在 1400元或 1500元以下； 第二层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一部分将消费转移到北京； 第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。 第二章 项目选址 项目特征分析 1． 1 地理位置 位于金桥开发区东北角，东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、北依世纪一路。 紧临区行政中心，与市中心距离最近且距规划中工业区最远。 可谓接近繁华，闹中取静、远离污染。 在规划上，这里过去是郊区，现在是塞罕区，将来是金桥开发区的行政中心。 在心理上，这里是城南，是郊区。 市民在心理上的接受速度低于规范和建设发展的速度。 1． 2 交通状况 作为住宅项目投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，昭乌达路南延及二环路修建后，完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。 通过昭乌达路可直接通往市中心；而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强金桥开发区的开放功能，提供小区所处的区位优势。 目前本案周边的公交线路有 34路和 38路与市中心相连。 1． 3 商业气氛 金桥开发区内规划的商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽 谈、信息发布、通讯、展览等中心；商贸金融区的中心腹地以商业、娱乐旅游、集市为主，形成艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。 规划中的 “三横三纵 ”的路网结构为商贸金融区的繁华提供了保障，商贸金融区进行合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等，从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要。 但是，需要提醒的，商业是在规划中的，实现周期无法预见。 项目 SWOT 分析 2． 1 优势分析 本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能 否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键。 经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势： （ 1） 地理位置优势 本项目依靠金桥开发区。 南面就是塞罕区和开发区的政府办公大楼，容易出形象，在市容景观上也可得益于政府维护自身形象的有关动作。 如在建筑外形和立面上有所突破，改变呼市目前大多数住宅的呆板形象，则会形成自市中心沿昭乌达路向南所遇到的第一城市景观，也是呼市向南扩张计 划的标志性建筑物。 但是，在百姓心目中，这里毕竟是南端，是郊区。 地理上的优势需要通过一定时期的提升才能显现。 （ 2） 成本优势 本项目在土地成本上有一定优势。 呼市如意开发区的地价已从每亩 6 万左右上升到目前的20 万多万。 以低的土地成本开发房地产，可以在建筑品质上充分运用上海商品住宅的开发经验，在竞争中取得有利地位。 （ 3） 政策优势 呼市结合党中央和国务院西部大开发战略，制定了一系列吸引内资企业到当地投资开发的政策。 在此基础上，塞罕区政府为金桥开发区内的投资商制定了更为优惠的政策。 如，在税收方面，内联企业自获利年度起的 3年内，免所得税。 （ 4） 交通地段优势 楼盘北侧的师大南路上现通有 38路公交车，相比如意开发区的交通存在很大的优势。 昭乌达路和二环线贯通后，可形成快速交通网络，到市中心和城市外围的交通将更为便捷。 （ 5） 人文概念优势 与内蒙古自治区首府的大学区仅一路之隔。 与玉泉区和回民区相比，不仅没有老城区 “下只角 ”的概念，而且相比目前热火朝天的如意开发区，更多了几分宁静、幽雅和人文气息。 加之离市中心的文化商城咫尺之遥，楼盘的文化气息是其它住宅小区概念无法比拟的。 高科技园区带来新兴产 业以及高智商消费群。 这些都为营造高尚社区概念奠定了基础， （ 6） 开发商实力优势 开发商来自上海，在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验。 以此来应对呼市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。 况且，塞罕区以低地价吸引上海开发商，本来就是看中这一点。 2． 2 劣势分析 客观上，目前本地区项目开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面： （ 1） 本地区重要市政设施尚未到位 昭乌达路尚未贯通，即使贯通，向外延伸到何处还是一个未知数。 二环路的建设需要政府的资金投入。 （ 2） 地段接受度远不及东部 开发区 的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建设上的承诺尚未得到广泛认可。 心理和规划发展上不平衡会在短期内成为楼盘的抗性。 （ 3） 竞争激烈 在板块竞争上，东部地区成为中高挡楼盘的主要热点，不少消费对象以如意开发区附近的楼盘为首选对象。 在区位竞争上，东苑首期近 7 万平方米，整个 30万平方米的规划建设量大部分还没有开工兴建。 这一楼盘的动态会对本案有重大影响。 在价格竞争上，由于呼市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格 对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。 （ 4） 消费能力低下，价格上扬空间有限 毕竟呼市居民的消费能力仅为上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一个吸引大量人才进入的经济中心。 呼市也没有十分可靠的支柱性产业，经济发展缺乏原动力，购房的主要对象还是机关（包括自治区政府机关）、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等，大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量，许多只能依靠旧城改造解决问题，而旧城改造基本又是一个封闭的市场，不向外部的商品房开放。 因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。 20 万平方米左右的楼盘，会对市场形 成很大的冲击，也会给自身带来包袱。 （ 5） 供大于求 东苑就是一个很好的例证。 东苑的实际销售不尽如意，去化速度也很慢。 （ 6） 市场分化，后劲不足 呼市各区分散发展，投资分散，市政府的注意力不集中。 呼市经济无支柱，而且人均面积大，造成呼市居民住房消费难以形成如上海一般的热点。 2． 3 机会点分析 （ 1） 普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划 自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间 （ 3） 大学城及高科技园区带来概念炒作机会 （。