双凤工业开发区总部经济基地项目可研报告(编辑修改稿)

双凤工业开发区总部经济基地项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

的时间安排。 调查发现，在总部有搬迁合肥工业总部经济园区意向的企业中， 75%的企业准备在 3年以内实施迁移活动，占意向性迁移企业的绝大多数， 25%的企业准备 3年以后迁移总部，表明大多数总部意向性迁移的企业都倾向于在较短期限内实施迁移活动，这些企业是我们近阶段发展总部经济的主要力量。 3 年以后，随着经济发展，新的企业将不断成长壮大，而现有的企业中大多数也将获得更好的发展，将对合肥发展总部经济形成更大的支撑对工业园区经济起到至关重要的作 用。 从销售收入角度分析不同规模企业搬迁意愿也可以得出类似结论，销售收入在 1020亿元之间以及销售收入达到 20 亿元以上企业规划搬迁总部占所有计划搬迁总部的企业数量的百分比为 8%，销售收入在 1亿元以下意愿搬迁总部的企业占比约为 35%，而销售收入在 110亿元之间的计划搬迁总部的企业占所有计划搬迁总部企业的 57%以上。 由此可以得出结论：不同规模的企业对搬迁总部的计划存在明显差异，其中资产总额和销售收入达到 1亿元以上、10亿元以下计划搬迁总部的企业是规划搬迁总部的主力军，这一规模的企业也是合肥双凤工业园区总部经 济的主要潜在客户群。 同时，调查发现总部意向性迁移的企业在迁移过程中，大多倾向于将总部所有职能部门同时迁移。 在意向性迁移的企业中， 81%的企业将所有职能部门整体迁移，另外有 10%和 9%的企业率先迁移产品研发部门和产品营销部门，这表明这些企业更加侧重于产品的研发工作和加大产品的营销力度，也有个别企业率先迁移结算和宣传推广职能部门。 基于企业在迁移总部时主要实施一次性迁移，我们在实施合肥工业开发区总部经济园项目时，要考虑总部经济园区的配套职能的完善程度。 调查还发现，只有 3%的企业考虑的首要因素是当地研发能力，这 和许多人的预期并不一致。 我们认为，这种现象可能与省当前的经济结构存在相关性。 省经济相对欠发达 ,企业生产 ８ 技术优势并不明显，在意向性迁移总部的企业中， 21%的企业是批发零售业， 72%的企业是加工制造业，在这些加工制造型企业中，对产品研发的重视程度相对不足。 随着省经济发展提速，企业市场范围将不断扩大，对产品研发的重视程度将不断上升，合肥作为中国科教资源丰沛型城市，无疑能有助于企业（提高研发能力，因而将为合肥双凤工业开发区总部经济园区发展增加吸引力。 在确定有搬迁意向企业中， 45%的企业表示选择总部时首要考虑因素是 当地的商务成本，25%的企业特别重视自然和人文环境， 7%的意向性搬迁企业关注的首要因素是待迁入地区是否为区域中心城市，只有 3%的企业侧重于考察地区的研发能力，另外还有 20%的意向性企业没有列明考虑的首要因素。 通过以上数据分析，可以发现商务成本是制约企业在选择总部时的主要首选因素，这基本符合企业运营的实际情况，如果总部运营成本过高，将直接削弱企业的盈利性。 相当数量规模的企业规划将搬迁总部，这些企业是合肥发展总部经济的潜在客户群，但是，愿意迁移总部入住合肥总部经济园区，并不意味着这些企业一定会将其总部迁移到合 肥总部经济园区。 要使这些企业入驻总部经济园区，需要尽可能努力满足它们对总部园区的相关要求。 基于此，我们将深入分析影响企业进入总部经济园区的主要因素、企业进入总部园区的主要方式、企业进入合肥市总部经济园区的意愿以及它们对合肥市总部经济园区的要求，只有在了解这些问题的基础上，我们才能有的放矢，尽可能提出令企业满意的规划，满足企业入驻要求。 区域性中心城市也是企业考虑的一个重要因素，中心城市在市场规模、信息的可得性等方面具有不可比拟的优势，而且企业营运所需的生产性服务部门相对完备，交通设施便利，便于企业开展总部的 相关职能，自然得到企业的青睐。 近 10年以来，合肥城市规模日益扩张，基础设施建设投入也不断扩大，在全国省会城市中的影响力不断提升，已经成为连接中国经济龙头地区长三角地区和大中华经济腹地的区域性中心城市之一，完全能满足企业总部选址的相关要求。 这也是合肥双凤工业开发区发展总部经济的优势。 167。 市场风险分析及对策 随着省和合肥市经济规模不断壮大，合肥市发展总部经济已经具备了初步条件。 但是，由于经济基础相对薄弱，省及合肥市发展总部经济依然受困于经济总量不大，企业规模总体偏小等不利因素影响，此外，目前全国主要城市都在大力发 展总部经济，且各地的优惠政策在不断加码，而合肥市能否出台相应的政策措施，以扶持本地经济发展，尚面临众多不确定因素。 结合省和合肥市实际情况，我们认为，为了做好合肥双凤工业开发区总部经济园区项目需把握以下几点： 首先，在投资规模上要切合实际，分期推进。 鉴于省和合肥市总体经济规模有限，而且 ９ 周边地区如南京、武汉、杭州等地总部经济形态起步较早，因此我们在投资开发这个项目时必须立足现实，合理确定投资规模以控制风险。 其次，必须以企业实际需求为立足点。 总部经济园区主要有两种方式，一种是城市中心的中央商务区 (CBD)；另一 种是城市郊区的总部商业园区 (HBP)。 前者主要满足企业在城市中心对外交流需要，而后者则主要提供工作、生活质量较高的园区满足企业研发、管理等满足企业总部的核心职能。 结合合肥双凤工业开发区的实际，我们的项目主要选择后面一种形式，以更好的满足不同企业的需求。 最后，必须考虑不同的企业规模，合理规划园区内建筑形态和大小。 现阶段省和合肥市企业总体规模偏小，决定了其对园区内建筑面积的需求也不会太大，而多数企业倾向于总部机关单栋独立，也决定了园区内建筑面积不能太大，否则可能增加经营风险。 １０ 第 4章 建设 地点 与 建设 条件 167。 选址位置 合 肥双凤工业开发区总部经济园项目位于 合肥长丰县双凤工业开发区 内，位于合肥市北二环与北三环之间，东起双凤大道，西至蒙城路以东约 180米位置。 167。 建设地区的选择 167。 气象条件 长丰县位于省中部，江淮分水岭斜向贯穿全境，南临合肥，北靠淮南，东与肥东、定远接壤，西与肥西、寿县毗邻； 属亚热带湿润季风气候与暖温带半湿润季风气候过渡地带；四季分明，光照充足，热量丰富，气候温和，雨量适中；由于受季风影响，气候变化无常，降水时空分布不均，年内和年际变化很大，多年平均降水量在 ，年均日照时数 小时，年平均气温 ℃ ，年平均风速。 167。 工程及水文地质条件 长丰 县平均海拔 50米上下，最低处瓦埠湖沿岸海拔 17米 ， 场地属 淮河平原的淮南阶地平原。 根据《省工程抗震设防烈度图》的划分，本场地工程抗震设防烈度为七度。 场地土主要为粉、细砂，中砂及粉土，砂质土层。 属中硬场地土，建筑场地类别为Ⅱ类。 场地地下水属潜水类型，埋深在地表下 ，地下水位随季节变化不大，年变化幅度为。 167。 交通状况 双凤开发区位于合肥市北二环与北三环之间，距合肥北门高速公路入口 2公里，距市中心 8公里，距合肥新火车站 8公里，距骆岗机场 18公里，离合肥新的国际机场 31公里 ,距合徐高速入口 10公里。 京广线、京九线、宁西线穿区而过， 206国道、合宁、合徐、合武、合阜、合芜等 9条对外辐射的高速路网，形成了通往各地的水陆空交通网络。 合肥是全 国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽，具有承东启西、贯通南北、辐射中原的区域优势和突出的经济发展战略地位 .以合肥为圆心、半径 500公里的范围内覆盖了中国东、中部最发达的 7省 1市，约 5亿人口，这个区域经济发达，具有极强的竞争力、广阔的市场前景和突出的经济发展战略地位，合肥还是东部沿海地区向内地产业转移 ,尤其是 向北方城市转移的必经之 １１ 路。 167。 科教资源 合肥是全国重要的科教基地和全国唯一的科技创新型试点城市，拥有中国科技大学、合肥工业大学等高等院校近百所，有著名的中国科学院合肥物质研究院等各类科研机构 200多所 ,各类技术研究与开发机构 360个 ,有世界一流的合肥国家同步辐射实验室，全国最大的直流脉冲机组。 有中国两院院士 30多人，各类专业技术人员 30多万人，在校大学生近 30万人，熟练产业工人 30万人，人力资源在全国同类城市中名列前茅。 合肥是我国加入世界科技城市联盟的七个城市之一，与国际间有着广泛的科技交流和合作的渠道。 合肥 是国际重要、国内一流的知识创新中心、技术创新中心、高水平的人才聚集和高新技术产业发展基地。 167。 地理环境 依托大房郢水库、梅冲湖、滁河干渠、双凤湖、元一高尔夫球会等优美的生态环境和自然风光，形成“一河五湖、三面环水、一面临市”生态环境格局 ,与距总部基地仅 2公里元一国际高尔夫球会相得益彰，各种服务设施和功能陆续建成。 气候属亚热带风湿润气候区，气候温和，四季分明，年平均气温 ,年平均 降雨量 ，风向东南风为主 .环境指标 :空气质量达到 GB3095199《环境空气质量标准》二级标准。 特别是享有“全国 园林城市”美誉的合肥，五大景区连接成一条美丽的翡翠项链，环抱着古城又融入于新城之中，构成“城在园中，园在城中，城园交融 ,浑然一体”的独特城市园林风貌。 景色秀丽的园林城市，清爽宜人的生态环境，编织了一幅人与自然和谐相处的优美画卷，被认为是最适宜人类居住的城市之一。 可以为入住双凤工业区总部经济园的企业提供优良而适宜的居住条件。 167。 园区经济及基础建设 园区以工业化为核心，以特色化为方向，把招商引资作为加快发展的一号工程，构筑了 “大开放、大招商、大发展”的格局，始终信奉“开明比开放重要，环境比资源重要，感情比合同重 要，政策突破比什么都重要”，全力打 造政策“洼地”，营造投资“磁场”，构筑发展“温棚”，形成招商“高地”。 创造了“成本最低、效率最高、回报最快、信誉最好”的良好投资环境。 双凤工业区已经是合肥现代化大城市建设的重要组成部分和重要工业基地。 合肥市所做的现代化大城市规划明确规定，以双凤工业区为核心，把双凤工业区及其周边的合肥新站开发区、庐阳产业园、瑶海工业区合肥北郊约 60平方公里的区域作为合肥工业城。 开发区现有规模以上工业企业 46家，聚集了伊利乳业、中粮集团中谷公司、金诚汽车科技、尚展模具、鸿路钢构集团、光大木 业、鄂尔多斯，荣事达集团第六工业园等一批骨干企业，初步形成了食品及农产品深加工、汽车零部件及机械加工、新型建材、家用电器四大主导产业。 区内基 １２ 础设施完备，为投资者营造了良好的投资环境。 １３ 第 5章 建设 方案 167。 建设规模 合肥双凤工业开发区总部经济园项目位于合肥双凤工业开发区内，项目占地约 ，其中一期约 ，二期 ， 整个场地基本上呈东西长约 ，南北宽约 米，呈基本规整的矩形。 用地功能上主要由企业总部、企业研发中心区、交流中心和企业会展中心区四部分组成，总建筑面积 ， 综合容积率为。 合肥双凤工业开发区总部经济园在功能及规划上采用国外成熟的“商务花园”理念，由74幢 3层独立性别墅型总部办公楼、 12幢 3层别墅型企业交流中心区和 4幢板式高层组成企业展示区，同时建有 ，总建筑面积约 ，总投资约 10亿元以上，拟建成一个以生态、科技、健康为主题的商务环境，成为工作、生活及休闲相结合的城市新区。 整个项目分为二期进行建设，一期东起双凤大道，西至蒙城路以东约 180米位置；二期为蒙城路以东约 180米范围内。 两期内均包括各自的企业 研发中心、交流中心区、企业总部区和会展中心区四大部分功能，而两期之间各自相应的区域又互相毗邻、相互依托，并在各自所在的功能中发挥各自独立的功能。 167。 建设内容 167。 总体思路 整个规划地块分为“企业研发中心区”、“企业总部区”和“企业交流中心区”三大区域，规划区内在蒙城路和双凤大道之间，南起工业大道，往北依次是“企业交流区”、“企业总部区”和“企业研发区”。 各区域之间以道路和绿化自然分隔，又有机联系，功能上各自有其独自功能又互为补充共同担当着规划区，以及双凤工业园区的研发中心功能和企业总部中心的功能和精神形象，打造着 合肥乃至整个华中地区的工业区中心的新概念。 整个规划区主要办公入口设在工业大道上，并由两条辅道共同配合完成园区主要的南北交通。 三条道路有主有次，由南往北直指北端研发中心的高层商业内街及其道路系统，研发中心区和企业总部区以一条区内道路分隔和联系两大功能区，而企业总部区与企业交流区之间则以一条宜人的景观道分隔和联系。 整个规划区域道路分主干道、次干道和区内小路三个道路等级，并形成环路以满足区内交通和消防的要求。 区划区域内实行人车分流、人性化设计，强调以人为本个性和独立。 １４ 167。 企业总部区 设计 位于整个规划区的中心，主要 是为企业总部而设的建筑群，区内设“企业会展中心”成为企业新产品展示、企业形象展示和各种发布会的场所和平台，完备了整个企业总部区的功能和内容，力求将各企业总部打造成具有独特个性和高尚品味的创意世界，并配有个性的景观和室内设计，将企业的办公功能和对外功能融于高尚的视觉和感受之中，整个总部区融入了中式围合院落的精华，形成各个组团。 组团之间又互相有机联系，共享美景，又各自独立，享有自己一份独立和幽静，有效的屏蔽了外部环境，为企业高层在此运筹帷幄、博弈商海创造了优质宜人的环境。 167。 企业交流中心区 设计 位于整个规划区的南 端，紧邻工业大道与外郊紧密联系，是企业对外交流和区内之间交流的平台，也是整个规划区的“企业会所和交流中心”。 167。 企业会展中心 设计 位于位于整个规划区的北端 ，是整个规划园区的精神堡垒和形象中心，上部高层建筑和下部的裙房结合完成了整个规划区的全部配套功能，从产品研发、办公功能到规划区域的生活和商业配套一应俱全，功能将辐射整个双凤工业园区，为其提供更完备、更具水准的商业和生。