小区可研报告模板(编辑修改稿)

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020年以来， 某地 房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。 截止 2020 年 4 月末，商品房平均售价 3840 元 /平方米，与去年同比增长 %，与上月环比增长 %。 图 23 2020 年不同价位商品房供求结构 %%%%%20202500元 /m178。 20202500元 /m178。 25003000元 /m178。 30004000元 /m178。 4 0 0 0 元/ m 178。 以上、建设项目资金来源基本情况 2020 年 某地 市 房地产开发到位资金 亿元，同比增长了%。 从资金来源情况 分析， 国内贷款 亿元，占 到位资金 的%；利用外资 3200 万元，占 到位资 金 的 %； 企业自筹资金 亿元，占 到位资金 的 %；其他资金 亿元，占 到位资金 的%。 与上年同期比较分别增长 %， %， %和 %。 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 11 2020 年 14 月，到位资金 534000 万元，其中上年节余 151600万元，本年到位 382400 万元。 其中国内贷款 61300 万元元，占资金总额的 %；银行贷款 47000 万元，占资金总额的 %；非金融机构贷款 200 万元，占资金总额的 %；企业自筹资金 241200 元，占资金总额的 %；其他资 金来源 79900 万元，占资金总额的%。 与上年同期比较到位资金总额增长了 %，其中上年节余增长 %，本年到位资金增长了 %。 国内贷款增长%、企业自筹资金增长 182%、其他资金增长 %。 图 24 20202020 年 资金来源构成 单位： % 11461528020406080100120140160国内贷款 自筹资金 上年末结余资金2020年 2020年 2020年 某地 市 商品房供需情况分析 市场供求分析 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 12 2020 年后商品房开发结构得到了较大调 整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和 90 平方米以下商品 住宅所占比重仍显偏低，需进一步贯彻“国六条”政策，加大 90 平方米以下商品住宅的建设力度。 某地 市住宅商品房 房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下， 2020 年 3 月开始回升， 4 月涨幅超过了 20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了 13%。 说明住宅商品房需求仍然旺盛。 来自 某地 房管局的统计数字表明： 2020 年 4 月 办公楼 与商业营业用房的房屋竣工率分别 为 %和 %； 而其两者的 销售分别下降了 和 个百分点 ，房屋空置率也在较高点位浮动。 办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发 企业市场调研不足， 市场 仍 缺少消费者需求的产品。 区位 供需 分析 ： 2020 年新开盘面世的项目以 赛罕 区 和 新城 区 为最多， 此 种局面在 2020 年的 呼市房地产 市场 仍 将继续， 新城区位于 呼市东北部 ， 地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵一些。 在今后的几年中，新城区以及回民区作为政策扶持的重点发展区将成为 某地 市场新盘的最大萌发地。 房地产市场发展情况预测 房产价格稳中有升的发展态势不会改变 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 13 呼市 2020 年 全年 购置土地面积 万平方米，同比下降了%；完成开发 土地面积 万平方米，同比增长了 %；待开发土地面积 万平方米，同比增长了 %。 2020 年 市场放量 相较前一年增加不多，待开发土地面积增加，从 2020 年的数据上不难看出， 20 2020 年将是呼市房地产项目放量较大的一年。 2020 年 14 月 购置土地面积 进一步下降，为 万 平方米，同比下降了 %；完成开发土地面积 ，同比增长了 %；待开发土地面积 平方米，同比增长了 %。 2020 年 14 月住宅新开工面积为 万 平方米，同比增 长 了 %。 截至 3 月，某地 市商品房买卖价格同比上涨 %,远远低于全国 70 城市价格涨幅。 价格涨幅趋缓的原因之一在于商品房供应量的增加，另一个重要原因则是宏观调控的作用 ，使得原本处于曾经在全国各城市居于前列的房地产增幅得到回落。 虽然有以上两方面原因制约着呼市的商品房价格，但价格稳中有升的趋势不会改变。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求推动放价上涨；三是地价上涨是当前房价上 涨中的重要因素，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨；四是新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 14 升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加；五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的；六 是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房地产 市场中还存在大量的投资需求。 如首府周边盟市的投资有相当比重投向呼市的房地产，推动了呼 市房价的上升。 除以上原因，宏观调控 政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定的只是增长的幅度和频率而已。 城区住宅供需不均将日益凸显 某地 市高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由一个中型城市蜕变为特大型城市，城区住宅的连片开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。 虽然近几年 某地 市加大了两大开发区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到 位，故此宜居水平较低。 某地 市正处在城市建设的中期，民众对于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言， 城区的商业、教育、卫生医疗等服务设施较之郊区对呼市民众有更大的吸引力。 随着城市开发进度的加快， 核心城区内可开发土地日益减少 也是 客观事实 ，因呼市各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛，那么，随之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸显出来。 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 15 “十五”期间， 某地 市中心区要“拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、绿化、净化 )。 ” 2020 年后， 某地 的城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模的 拆危、拆违、拆临工程， 还建成了 一大批功能齐全、环境优雅、各具特色的精品住宅小区、生态花园小区和智能小区。 目前， 某地 市 人均建筑面积达到 平方米， 居民生活环境和生活质量得到了极大改善。 市、 区两级党政办公楼的外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间 ，同时也为房地产行业的发展带来了更大的运作空间。 第三章 市场 研究与项目定位 某地 市房地产 发展 背景分析 “十一五”发展规划 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 16 《 某地 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 》中明确指出： “十一五”时期是 加快 某地 市 城市化进程，构建和谐 某地 的关键时期。 某地 市十一五规划明确指出“ 加快城镇化进程，提升首府的辐射带动力和城市建设水平，加快首府城市圈建设，有序扩张中心城区规模。 打造首府城市建设新形象 ， 全力实施“ 44331”工程，完善中心城区功能，提升首府城市建设品位。 ”。 而所谓 “ 44331”工程 ，就是“四区、四个中心、三带、三园和一批”的简称。 更加详尽地指出了 某地 市城市 建设的计划和决心。 在今后的几年中， 某地 市不仅要建设 一批 20 万平方米以上的精品住宅小区，还要建设 10 个以上四星、五星级酒店宾馆。 某地 城市规划 按照自治区党委、政府提出的首府城市建设“三年小变化、五年中变化、七年大变化”三步走的总体要求，自治区 城市发展围绕 成立60 周年大庆的历史时机 ， 将 某地 建设成为 了 具有较高现代化水平和层次品位、具有浓郁民族文化和草原特色、具有良好环 境质量和适宜人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的草原大都市，基本实现了基础设施、城市形象、人居环境的大变化。 近年 某地 房地产投资 情况 （表 31） ： 年度 2020 2020 2020 投资额 （亿元） 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 17 由上表可知， 某地 市房地产产业正处于 高速发展 期 ，随着城市化进程的进一步加快，房地产投资增速明显， 2020 年房地产涨幅曾居国内各城市首位， 2020 年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但 呼市房地产投资仍处在高位运行。 项目所在区域房地产市场分析 新城区位于 呼市东北部 ， 地理条件优越，硬件设施完善， 是自治区及 某地 的经济、文体、卫生、科教中心。 新 城区房地产开发较早，拥有数量众多的楼盘， 品质较高，价格也相对其他区域较贵一些。 目前区域内 房地产在售楼盘 30 余家， 2020 年 14 月 可售套数 分别为504 481 529 5811 套， 4 月平均价格为 3512 元 /平方米。 区域内 4000 元 /平米左右的楼盘包括 琦琳北辰、金天帝广场 、 华门世家、润宇国际公寓、首府观邸、财富铭座 等，区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。 （ 1）本项目周边主要楼盘概况如下 表 32： 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 18 项目 观府 蒙鑫国际名城 水岸 世纪 总建筑面积 （ m2） 11000 12020 12020 销售均价（元 /m2） 4200 4500 4800 产品类型 高层板式 高层板式 高层板式 主力户型 96145 90150 148190 （ 2） 楼盘分析 ： 周边项目主要。