城市规划区域土地储备项目可研报告(编辑修改稿)

城市规划区域土地储备项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

划分析 云阳是一个地处偏远的移民新城，以云阳新县城为中心，构建极核发展模式，加强与重庆直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身发展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。 积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑 “一心两翼 ”旅游开发格局，接待游客 250 万人次，张飞庙成 功搬迁， 2020 年 7 月 19 日正式开馆，被评定为国家 AAAA级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。 巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了云阳的一张名片。 新县城 “五篇大文章 ”的建设及 “三大工程 ”的实施，提升了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过 “中国优秀旅游城区 ”、 “市级卫生县城 ”和 “市级山水园林城市 ”验收。 小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。 城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。 根据云阳县城总体规划，不可用于出让的公 益性质用地（道路广场用地、市政设施用地、绿地）在城市总建设用地面积中所占比例为 %；兼具公益和经营性质的用地（行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地）在城市总建设用地面积中所占比例为 %,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。 居住用地、商业金融业用地合文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。 表 1 云阳县城总体规划（ 2020—2020）用地平衡表 序号 用地代号 用地性质 面积 (万 m2) 占城市建设用地 (%) 人均 (m2/人 ) 现状 规划 现状 规划 现状 规划 1 R 居住用地 2 C 公共设施用地 其中 C1 行政办公用地 C2 商业金融用地 C3 文化娱乐用地 C4 体育设施用地 C5 医疗卫生用地 C6 教育科研用地 3 M 工业用地 4 W 仓储用地 5 T 对外交通用地 6 S 道路广场用地 7 U 市政公用设施用地 8 G 绿地 其中 G1 公园绿地 G2 防护绿地 9 D 特殊用地 合 计 城市建设用地 100 100 表 2 城市总体规划用地汇总表 序 号 类别名称 面积 (万 m2) 占城市总体规划用地比例 (%) 1 城市总体规划用地 100 2 城市建设用地 3 水域和其他用地 其 中 水域 耕地 园地 林地 牧草地 村镇建设用地 三、待储备地块规划条件 （一）待储备地块最佳利用分析 待储备地块位于新县城规划区，是云阳新县城建成区下一步发展的必然选择，非常适宜住宅开发。 （二）待储备地块规划情况 根据城市用地规划，总面积 2130亩，拟储备地块中不可用于经营性出让的土地面积（道路广场、市政公用设施、绿化用地）为 213亩，可以通过划拨或协议方式回收土地开发成本的土地面积（行政办公、医疗卫生、体育、教育科研用地） 147亩，高投司储备 200亩，盐厂储备 50亩。 可用于经营性出让的居住用地、商业 服务和文化娱乐用地共计 1520亩，占总面积的 %。 表 3 待储备地块用地平衡表 用地名称 规划 面积（亩） 占总用地（ %） 1．可用于经营性出让的土地 1520 % 居住用地 999 % 商业服务用地 493 % 文化娱乐设施用地 28 % 2．可回收土地开发成本的土地 147 % 消防用地 % 公交用地 % 教育科研用地 127 % 3．不可用于经营性出让的土地 463． 00 % 高投司储备用地 200 % 盐厂储备 50 % 不可用于经营性出让用地 213 % 4．待储备地块总面积 2130 100 根据云阳县城总体规划，待储备地块规划条件与发展方向为居住用地。 符合最佳利用的要求。 目前尚无详细规划。 四、规划分析结论 待储备地块规划均为居住用地，符合最佳利用用途。 第六章 市场分析 一、房地产开发情况 （一）房地产市场总体态势 云阳新城为移民城，云阳新城的城市总体布局为 “一城四区 ”，已成长江片区仅剩下滨江花园 200亩左右。 目前房地产处于卖方市场。 据调查，开辟高端市场空间潜力大。 为此，我们进行了 “云阳县住房消费状况研究 ”的市场调研活动，总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了分析和研究。 （二）可供房地产区城及现状 沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下 200 亩左右， 2020 年，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。 开发现状 丽江景苑，该楼盘占地 18706 平方米（ 28 亩），建筑面积 万平方米 ,其中商业面积 万平方米，住宅公寓面积 ，容积率达到。 住宅部分起售价为 1200元 /平方米，最高价达到 1700元 /平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。 福苑楼盘，该楼盘占地 平方米（ 亩），建筑面积 2万平方米 ,其中商业面积 万平方米，住宅公寓面积。 商业部分平均售价为 6600元 /平方米，住宅部分起售价为 1500元 /平方米 ，最高价达到 2200元 /平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。 外滩广场，该楼盘占地 100050平方米（ 50亩），工程分三期建成。 20202020年，一期工程楼盘占地 26680平方米（ 150亩），建筑面积 ,其中商业面积 ，住宅公寓面积 万平方米。 商业部分平均售价为 4280 元 /平方米，住宅部分起售价为 900 元 /平方米，最高价达到 1200元 /平方米； 20202020年，二期工程楼盘占地 26680 平方米（ 50亩），建筑面积 平方米 ,其中商业面积 ，住宅公寓面积。 商业部分平均售价为 5280 元 /平方米，住宅部分起售价为 1050元 /平方米，最高价达到 1750元 /平方米； 2020年，三期工程楼盘占地 26680平方米（ 50亩），建筑面积 ,其中商业面积 ，住宅公寓面积 万平方米。 商业部分平均售价为 7280元 /平方米，住宅部分起售价为 1750元 /平方米，最高价达到 2750元 /平方米。 该楼盘销售状况良好，其开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。 滨江国际，该楼盘占地 27346 平方米（ 38 亩），建筑面积 万平方米 ,其中商业面积 万平方米，住宅公寓面积 ，容积率达到。 住宅部分起售价为 1750元 /平方米，最高价达到 3000元 /平方米。 本区域竞争楼盘分析 针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。 目前，在云阳县房地产市场中具有一定影响力的在售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。 滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为 90110平方米（小户型，小面积），120145 平方米（ 中户型，中面积）， 180250 平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占 60%，中户型、中面积占 25%，大户型，大面积占 15%。 购房以外地人和本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全， 07年预销售很乐观； 外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。 根据我司前期的调研，该项目三期原定于 3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至 5 月开始认筹。 现楼体已近封顶，由于近年云阳的房地产市场火爆，住宅部分起售价为1500元 /平方米，最高价达到 2200元 /平方米，销 售状况良好。 丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为 8095平方米（小户型，小面积）， 100125 平方米（中户型，中面积）， 130180平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占 55%，中户型、中面积占 35%，大户型，大面积占 10%。 购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全， 07年预销售很乐观； 福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为 145平方米、 183平方米面积各占 10%。 购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配 套齐全， 07年预销售很乐观； 由于走品牌个性化，特设 ，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。 其产品中购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。 三、土地市场分析。