唯美品格可行性研究报告(编辑修改稿)

唯美品格可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

土地使用权证》 三、 编号 2020——0005 号《建设用地规划许可证》 四、 编号 20200015《建设工程规划许可证》 五、 编号 210202002002050101《 建筑工程施工许可证》 六、 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 七、 现场勘察 及项目周边地区市场调研资料 八、 投资项目方签定的协议书或意向书 九、 其他有关依据资料 十、 项目批复文件 2 项目选址及建设条件 项目所处区域 大连 市概况 大连作为我国重要的工业、港口、贸易和旅游城市，其经济与房地产市场总体发展平稳，供需两旺。 同时，市委、市政府为实现市九次党代会提出到 2020 年率先基本实现社会主义现代化这一目标，采取了加快发展的一 系列重大措施，大连市未来的规划是向城市北部、西部及城市边缘拓展，以实现城市向外拓展，人口向外疏散的规划。 从我们这个城市目前的基础看，迅速增加的城市人口，迫切要求我们实施城市中心区的人口外移。 东北三省的客户选择在大连购房作为永久居住及投资的人越来越多。 该项目的建设正是在上述宏观和微观这两个层面市场发展的大背景下提出的。 唯美品格项目可行性研究报告 7 图 大连 市在辽宁省的位置 甘井子 区概况 甘井子区，是 辽宁 省 大连 市的一个市辖区，位于大连市西部和西北部。 市内四区之一（中山区，西岗区，沙河口区，甘井子区）。 地理坐标北纬 38176。 47′ ～ 39176。 07′ ，东经 121176。 16′ ～ 121176。 45′。 面积 502 平方公里。 地形西南部宽，东北部窄。 东西长 40公里，南北宽 35 公里。 甘井子区东北与 金州区 、 大连经济技术开发区 接壤，南与 沙河口区 为邻，西南与 旅顺口区 毗邻。 东、南临 黄海 ，北濒 渤海。 区境北部陆路地处大连市区的咽喉要道，形成网络。 铁路、公路设在区境内的中国民航大连周水子国际机场，国内外航线四通八达。 海岸有专业码头多处，海运发达。 2020 年，甘井子区总人口 728573 人，人口自然增长率 ‰ 一、 交通运输 甘井子区地处环渤海 经济区中心地带的要冲位置，是大连市连接东北腹地的陆路门户和通往世界各地的海上和空中门户。 大连周水子国际机场、沈大高速公路出口均在区内。 大连周水子国际机场建于 1972 年 10 月，现已成为国家一级民用国际机场，是国内主要干线机场和国际定期航班机场之一。 大连机场是东北亚门户枢纽机场。 大连机场现已开通航线 118 条，其中国内航线 75 条，唯美品格项目可行性研究报告 8 国际和 特别行政区 航线 43 条，与 15 个国家、 97 个国内 外城市通航。 二、 自然地理 地质状况 甘井子区域的地质、地貌同辽东半岛一样，先后经历 鞍山运动 、燕辽运动、 加里东运动 、华力西运动、 印支运动 、 燕山运动 和 喜马拉雅 诸次构造运动演化塑造而成。 区境位于纬向构造带和新华夏系第二巨型隆起带的复合部位，地质构造复杂。 甘井子区 气候 甘井子区属北半球暖温带半湿润季风气候区，有四季分明、雨热同季、光照充足，降水集中等气候特点。 大陆度在 58以上，属大陆性气候范畴，且风向的季节变化非常明显，风速较大，又具有季风气候特征。 但由于三面环海，时节晚于内陆，又具一些海洋性气候的特色。 故冬无严寒、夏无酷暑、秋温高于春温，冬春两季风速较大。 年平均气温一般在 —℃ 之间， 1月份最冷，月平均气温－ —－ ℃ ； 8月份最热，月平均气温 —℃。 气温的年较差 (最热月与最冷月平均气温之差 )在 27—31℃ 之间变化。 气温的日较差 (日最高气温与最低气温之差 )年平均在 —℃ 之间。 境内地面的年辐射总量年平均为 /平方厘米。 年日照时数为 2610——2740小时。 年日照时数率为 60～62%。 4月中旬至 10月中旬为无霜期。 11月初见秋霜，至翌年 4月中旬终止。 平均全年无霜期 190天左右。 全区年均降水量 662毫米。 年、季的主导风向是北风和东南风。 相对湿度全年平均为 68%。 年平均蒸发量在 1450——1600毫米，是年降水量的 2——3倍。 唯美品格项目可行性研究报告 9 自然资源 土地资源丰富。 全区海岸线总长 150 公里，海水养殖规模 万台筏，滩涂养殖面积 1200 公顷。 种植业经营规模 7400 公顷，其中粮田经营面积 1733公顷，蔬菜经营面积 1133 公顷，果树经营面积 4533 公顷。 全区有林面积 万公顷， 森林覆被率 %。 项目建设地点 项目位置 项目在 甘井子 区的地理位置 周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在 地是政府着力发展的热点区域 —— 甘井子区 ，西临 促进路 ；北为浑河，东为 通往市区中心干道的西南路 ； 位于 甘井子区 中心黄金地段，交通便利，升值空间 巨大。 房屋结构 以 BLOCK、三室一厅为主 ，南北通透，经典格局，超大客厅设计。 甘井子区的未来 甘井子 区作为 大连主要发展 空间之一，具有极大的发展优势和快速发展的潜力，以发展高新技术产业为核心， 尤其以“高新园区” —— 东北最大的高科技秘籍产业园区为代表。 通过 “扶强做大 ”现有科技产业和引进具有国际先进水平的重大高新技术产业项目 ，加快科技创新和成果转化。 另外，“夏季达沃斯”将在甘井 子区椒房设立常年举办地，这使得甘井子区的知名度再次得到完美提升。 唯美品格项目可行性研究报告 10 3 营销方案设计 项目名称 项目名称理念 唯美品格的美与张扬、奢华无关，她的美是静谧而又亲和的，热情而又内敛，当浮躁的心遭遇到这样的美时，不自觉地，便会沉静下来，任由这沁人心脾的舒爽之美涤荡胸中。 当阳光穿过丝丝缕缕的树叶映照到暖黄颜色的楼面，带着光影的柔亮的黄与深棕色露台木构架，纯黑的铁艺栏杆，红色的屋面筒瓦就好似在演奏一场色彩斑斓的地中海风格的 建筑 交响乐，园中那幽绿的草地，高低错落的花树当然就是舞台了，而穿行于其中的居者应该就是如痴如狂的观众了。 人与自然的融和在这里达到了极致。 管理方案设计 知名品牌全部嵌入式家居生活 精装修日本松下厨柜、美国恒热热水器、日本 TOTO 洁具、德国郎饰壁布、加拿大加枫淋浴房、德尔地板、老板烟机、欧琳水槽、马可波罗瓷砖、澳普浴霸、友邦集成吊顶、多乐士乳胶漆等 共享管理 一、 设备共享 楼内有共用高值住宅设备，如：小区花园、地下车库等。 二、 单元生活独立 满足现代都市生活方式对生 活空间的需求，单元内有灵活的住、厨、卫的高值配备。 唯美品格项目可行性研究报告 11 定价策略 定价原则 一、 应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提； 二、 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段； 三、 以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系； 四、 合理安排不同位置、不同类型、不同朝向物业的价格结构，在一定周期内，确保各类物业的相对均衡出货； 五、 计划底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润空间。 价格定位 通过区域地缘性项目的价格可接受度调查，可行性市场定位价格： 住宅均价： 10230 元 /平 临街公建，价 格 1202018000 元 /平方米，面积在 90500 平方米左右， 600000 平方米、 1000 米黄金商业街、高端品质社区，将成为西拓北进 复兴城市商业中心 单价：均价 15000元 /㎡ 最高价 18000 元 /㎡ 价格定位说明 以上定价在分析了近 大连 市的类似楼盘的基础上分析得出的。 根据“低开高走”的定价原则，如开盘均价 9500 元 /平方米，经过 1 个月的客群成交、市场摸底试探，如反馈良好可以飙升 600 元 /平方米左右，即均价 10230 元 /平方米；经过两三个月的热销反馈，再提升至 10500 元 /平方米是有可 能的。 市场预期良好，争取半年左右能够结案，入住前均价将上浮至 12020 元 /平方米左右。 但认购初期如果卖出项目的最高价，会违背低开高走的原则。 唯美品格项目可行性研究报告 12 4 项目建设方案 建筑设计方案 建筑面积和内容 一、 建筑面积 总面积约 万 平方米 总体规划设计 一、 总体平面布局 做为一座 高档 标准的住宅项目，平面的布局显得尤为重要。 在总平面的布置上，主入设在东 面， 东临西南路。 二、 道路系统的规划与设计 根据整体的规划要求，主要的出入口设计在东 面，保证了人流和物流路线的明确分开，路线清晰。 道路等级明确区分，标识性强。 建设标准 一、 电梯厅 /电梯间 住楼电梯：一组电梯，垂直交通直达地下一层，地下一层设通往地下车库的出入口。 电梯间内地面采用优质花岗岩，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶主要以不锈钢及玻璃为主，配发光灯槽； 二、 楼道 /楼梯间 标准层楼道地面为地面石材，高能环保涂料墙面； 楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。 唯美品格项目可行性研究报告 13 结构设计方案。