合肥高端别墅项目营销策划方案(编辑修改稿)

合肥高端别墅项目营销策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

，内部的细节有相当多亟待深化的方面。 比如传统的框架结构导致突出的壁柱或露明的过梁，这些柱与梁只要经过结构的优化设计完全可以处理成扁柱或者扁梁，提高室内空间品质。 再如窗户的设计 都放在外墙的中轴线上，如做在外墙线上，可以在室内形成坐人的台面；如果做在内墙线上，可以在室外形成摆放植物的花池。 而在中轴线上最不合理。 特别是现在都采用外墙外保温做法，窗户更应该设在外墙线上。 高精度的设计将避免类似常见的设计失误。 另一方面，中国的住宅设计标准并没有根据住宅的品质或豪华水平分级。 经济适用房与顶级豪宅所使用的是同一套国家规范。 国家标准仅是入门标准。 实现产品精度的突破要求建设方及设计机构须设立更高的精度标准。 五合国际曾编制一套豪宅设计标准，分为十大方面，包括九百多条细则，是在提高别墅精度方面的一个尝 试。 高精度设计也将进一步推动建筑装修景观一体化。 别墅类产品是最昂贵的消费品，完全有必要提供内外的精装整体设计。 虽然别墅有园林景观和样板房经装修，但建筑外立面仅停留在宏观造型层面，缺乏动人的细节。 很多别墅由于建筑设计、景观设计和室内装修设计分别委托给不同的设计单位，缺乏整合和协调，留下了很多三不管的部位。 比如首层室内外结合部，由于没有足够精细设计，与传统的低品质住宅没有本质区别。 而别墅类产品连院子一同销售，花园以及建筑外观也是商品的一部分，新一代别墅将提供完善的内外精装，以及一体化的庭院景观设计。 (八 )别墅类产品开始高科技生态节能尝试 2020 年中国第一个零能耗别墅类住宅南京锋尚的开盘将带动中国别墅高科技时代的到来。 低能耗，高舒适度的技术手段使得别墅产品有了量化指标区分优劣。 市场上多数别墅楼盘单价虽然因地段优势、景观环境、装修标准等方面有差别，但核心的技术品质高度同质化。 而中国住宅价格构成的重要缺环恰恰是技术品质指标。 无论是什么样的豪宅，反倒不能像电器那样给出舒适度，或者能耗的指标。 于是评价豪宅的标准只能依靠装修，景观等直观的、外在的、无法量化的标准。 南京锋尚通过高科技的应用实现了冬季采 暖、夏季制冷、基本照明、以及新风供应等几个方面的零能耗。 南京锋尚除了整合真山、真水、明城墙遗址、护城河公园、秦淮河风光带等顶级环境资源，并提供精装修、恒温恒湿、零能耗等高舒适服务，在别墅市场上成为超越上海紫园价格楼王的品质楼王。 技术的含金量以及顺应节能的大趋势提升了楼盘的品质与价值。 做到这样的高科技楼盘，成本增加非常有限。 低密度的别墅类 产品，成本增 加约为每平米一千五百元。 对于目前市场上豪宅单位售价都在万元以上的奢华现状，以每平米千元左右的成本增加，便能够换得舒适度与节能效果的大幅提高。 预料新一年别墅市场上将有更多的高科技尝试。 技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。 全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键能实现别墅品质的本质升级。 对延长别墅的寿命也是重要手段。 二、合肥部分别墅楼盘分析 帝豪 星港湾 项目位于合肥市新海公园西（绿水雅客生态酒店东），由合肥帝豪房地产开发有限公司投资开发，代理公司为推动营销有限公司，项目占地 面积123700 ㎡，总建筑面积 174000 ㎡，容积率 ，绿化率 35%。 在售联排面积为230260 ㎡，均价为 55006000 元 /平方米， 5 月份推出。 和顺 东方花园 项目位于 合肥市长江东路三十埠桥东花园路 1 号，由安徽水利开发股份有限公司投资，合肥沃尔特置业发展有限公司开发，中原地产有限公司代理销售，项目占地总面积 695079 ㎡，总建筑面积 950000 ㎡，容积率 ，绿化率 48%。 在售独栋别墅最小面积为 385 ㎡，实际 433 ㎡，独栋均价 50005500元 /平方米；联排最小面积 160 ㎡，均价 40004500 元 /平方米。 众安 绿色港湾 项目位于合宁高速与南淝河交口，开发商为安徽众安实业有限公司，项目总占地面积 2020986 ㎡，总建筑面积 640000 ㎡，容积率 ，绿化率 %。 项目 1 期塞维利亚，规划建设 67 栋、共 241 户的西班牙风格低密度住宅，低密度风情别墅，由双拼、联排及叠加产品组成，纯水岸半岛规划，原生西班牙三重落院生活。 现在售双联（花洋）别墅面积为 180380 ㎡，均价为600010000 元 /平方米。 玫瑰绅城 项目位于当途路与南淝河路交叉口，由 上海城开集团合肥置业有限公司开发，易居 (中国 )/上海城开房地产经纪有限公司代理销售。 项目总占地面积213200 ㎡，总建筑面积 40 万平方米，绿化率 43%。 项目规划约 40 万方英伦风情 社区，规划有联排别墅，空中别墅，酒店式公寓，高层公寓，商铺等。 下半年将推出联排别墅，面积在 220260 ㎡，价格未定。 综合市场资料及信息分析，合肥大部分在售及售磬楼盘的别墅大都以西式洋房为主题色彩，而贵公司项目是以徽派后现代主义风格为主题色彩，将江南主流特色引进入合肥，这在合肥也是独具一派的。 而且近几年 国家出台了三次叫停别墅建 设的宏观调控政策，致使别墅供应量呈下滑趋势，所以现在的别墅资源也属稀缺资源。 随着人们生活水平和收入的不断上升，人们对别墅这块的消费兴趣也会日益增加，同时合肥大建设，也为项目的升值潜力增大了空间，临泉路的改建及长江东大街与新安江路的对接，可以说是为项目插上了一双腾飞的翅膀，所以项目一经问世必将受到更多人的关注。 俗话说任何事有利就有弊，所以我们也要看见不利的一面，例如东门那块片区的整体环境不够优雅，现在的入住氛围也不利于展示别墅的高端形象，小高层与高层的顶层复式分流部分别墅的消费群体，这些都直接影响到项目的推广 与销售，所以 总的来讲，项目的发展关键在于如何把握市场机会，发掘区内其它竞争项目所不同的卖点和市场空档。 同时，在面对强劲对手的竞争状态下，更要对项目的定位、包装和宣传推广方面作更为严谨、周详的策划部署，扬长避短，化劣势为优势，方能以后发制人的气势脱颖而出。 第二部分：项目分析与研判断 一、项目分析 本案在市场中的卖。