东源煤电集团呼市腾飞路地块可行性研究报告(编辑修改稿)

东源煤电集团呼市腾飞路地块可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

产 投资 增长明显，办公楼及商务公寓同比增长幅度较大 今年 1～ 4 月呼和浩特市房地产完成投资 亿元， 与上年同期相比增长了 %； 占本年计划 总投资额的 ％。 从投资构成增长幅度看，商品 住宅 投资 63500 万元，与上年同比增长 ％；经济适用住房投资 11100 万元，同比增长了 33 倍； 90 平方米以下投资 17800 万元；140 平方米以上 4300 万元； 别墅、高档公寓 投资 3600 万元， 同比增长14%； 办公楼投资 2500 万元， 同比增长了 ％ ；商业营业用房投资 9500 万元，同比上升 ％；其他投资 2020 万元，同比下降了%。 在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的 %，经济适用房占 %， 90 平方米以下占 %，办公楼占 %，商业营业用房占 %，其他用房占 %。 经济适用房和 90 平方米以下分别占住宅投资的 %和 %。 （见表 图 1） 企业自筹资金明显增大 20 从资金来源情况分析， 14 月到位资金 534000 万元，其中上年节余151600 万元，本年到位 382400 万元。 其中国内贷款 61300 万元元，占资金总额的 %；银行贷款 47000 万元，占资金总额的 %；非金融机构贷款 200 万元，占资金总额的 %；企业自筹资金 241200 元，占资金总额的 %；其他 资金来源 79900 万元，占资金总额的 %。 (见图 2) 与上年同期比较到位资金总额增长了 %，其中上年节余增长 %，本年到位资金增长了%。 国内贷款增长 %、企业自筹资金增长182%、其他资金增长 %。 二、土地开发状况分析 2020 年 14 月， 购置土地面积 137400 平方米，同比下降了 %；完成开发土地面积 424700 平方米，同比增长了 %；待开发土地面积 2591000 平方米，同比增长了 %。 （见图 3） 21 三、 房屋 施工及新开工状况分析 商业用房及办公楼施工量大幅上涨 14 月，房屋施工面积 8373000 平方米，同比增长 ％。 其中；住宅施工面积 6484000 平米，同比上升 ％。 在住宅施工面积中：90 平方米以下 1490000 平方米， 140 平方米以上的 915000 平方米，分别占住宅施工面积的 %和 %；经济适用房 870300 平方米，同比上升 %，占住宅施工面积的 %； 别墅、高档公寓 522020 平方米，同比上升了 %；办公楼施工面积 411000 平方米，同比上升％；商业营业用房施工面积为 1042020 平方米，同比上升％。 其它用房施工面积 436000 平方米，同 比上升 ％。 房屋施工面积构成看，与 2020 年相比增长幅度均较大，结果如图示。 （见图 图 5 ） 22 新开工 14 月房屋新开工面积 660000 平方米，同比增长 ％。 住宅新开工面积为 609000 平方米，同比增长 ％，其中经济适用房新开工 177800 平方米，同比增长 ％；办公楼新开工面积为 12020平方米，同比下降 ％；商业营业用房新开工面积 14000 平方米，同比下降 ％；其它房屋新开工面积 25000 平方米 ,同比增长%。 （见图 6） 据了解，今年截至 4 月末，呼和浩特市商品房施工面积为 万平方米，同比增长 %；其中商品房 住宅 施工面积 万平方米，同比增长了 %；商品房新开工面积 66 万平方米，同比增长了%，商品房住宅新开工 万平方米，同比增长 %； 1～ 4 月份首府商品房竣工面积 万平方米，同比增长了 59%；其中商品房住宅竣工面积 万平方米，同比增长了 %。 到 4 月份为止，首府累计商品房可售面积 万平方米，同比增长 %， 房屋竣工情况 23 14 月房屋竣工面积 957000 平方米，同比增长 59％。 住宅竣工面积为 827000 平米，同比增长 ％；办公楼竣工面积为 45000 平方米，同比下降 ％；商业营业用房竣工面积为 81000 平方米，同比下降％；其它用房竣工面积 4000 平方米，同比增长 %。 从房屋的施工效果来看， 14 月房屋竣工率 %，其中住宅竣工率最高为 %，其他房屋竣工率最低 %； 90 平 方米以下为 %；140 平方米以上 %；办公楼为 %；商业营业用房为 %；别墅、高档公寓 %。 （见图 7） 呼和浩特市 1～ 4 月份全市商品房施工面积 万平方米，同比增长% 从房地产需求市场分析 ： 一 、 商品房 销售状况 销售总括 14 月，呼和浩 特市新建商品房实际登记销售面积 万平方米，与上年同比上升了 %； 其中商品住房实际登记销售面积 万平方米，与上年同比增长了 %。 批准预（销）售房屋面积 万平 24 方米，同比下降了 58%，环比增长幅度为 %；批准预（销）售住房面积 万平方米，同比下降了 %，环比增长 100%。 本期商品房实际销售面积占可售面积的 %；本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为 %。 (见表 2) 从商品房现售面积构成看，住宅占 %，办公楼和商业营业用房各占 %。 与上年同期相比住宅提高了 个百分点，办公楼和商业营业用房分别下降了 和 个百分点； 从现房销售面积看，住宅占 %，办公楼占 %，商业营业用房占 %。 （见图 8） 在住宅销售面积中 90 平方米以下占 %、 140 平方米以上占%、经济适用房占 %、别墅与高档公寓占 %； 90 平方米以 25 下占住宅现房销售面积的 %、 140 平方米以上 占 %、经济适用房占 %、别墅与高档公寓占 %。 （见图 9） 分户型销售状况 截止 4 月，不同套型商品住宅登记销售中， 90 平方米以下为 万平方米， 1304 套，销售率达到 %； 90144 平方米为 万平方米， 1006 套，销售率达到 %； 144 平方米以 上为 万平方米，148 套，销售率达到 %。 从不同套型商品住宅登记销售套数构成看， 90 平方米以下占%； 90120 平方米的占 %； 120144 平方米的占 %； 144平方米以上的占 %。 （见图 10） 26 房屋空置 面积继续增长 截至 4 月底，空置 13 年商 品房 1884500 平方米，同比增长 %，比 2020 年 12 月增长 %。 其中空置 13 年的商品住宅 1297100 平方米，同比增长 %，比 2020 年 12 月增长 %；别墅和高档公寓116300 平方米，同比增长 83 倍，比 2020 年 12 月增长 11 倍；办公楼106500 平方米，同比增长 %，比 2020 年 12 月下降 %；商业营业用房 443200 平方米，同比增长 %，比 2020 年 12 月增长 %；其他用房 37600 平方米，同比增长 %，比 2020 年 12月下降 %。 （见表 图 11） 商品住宅占商品房空置面积的 %，办公楼占 %， 商业营业用房占 %，其它用房占 2%。 住宅和商业营业用房分别比去年同期提高 和 个百分点， 办公楼和其他用房分别下降 和 个百分点。 （见表 图 11） 27 二 、房屋 销售 价格 商品房价格基本情况 截止 4 月末，商品房平均售价 3840 元 /平方米 ，与去年同比增长%，与上 月环比增长 %。 其中商品住宅平均售价 2883 元 /平方米，同比增长 %，与上月环比增长 %。 （见图 12） 从不同价位商品房实际登记销售构成看， 1500 元以下 /平方米的， 万平方米， 218 套，平均成交价 1500 元 /平方米； 15002020 元 /平方米的 ， 393 套，平均成交价 1950 元 /平方米； 20202500元 /平方米的 万平方米， 553 套，平均成交价 2400 元 /平方米； 25003000 元 /平方米的 万平方米， 502 套 , 平均成交价 2800 元 /平方米； 30004000 元 /平方米的 万平方米， 609 套，平均成交价3800 元 /平方米； 4000 元 /平方米以上的 万平方米， 183 套，平均成交价 4500 元 /平方米。 （见图 13） 28 2 、 二手房 基本情况 本期二手房成交面积 万平方米，与上年同比下降了 %，与上月环比增长 %，成交套数 1776 套，与上年同比下降了 %，与上月环比增长 %，平均销售价格 2666 元 /平方米，同比上升 31%，环比增长 %。 二手住房成交面积 万平方米，与上年同比下降了 %，环比增长了 %，成交套数 1571 套，与上年同比下降了 %，与上月环比增长 %，平均销售价格 2020 元 /平方米，同比上升 %,环比增加了 %。 （见图 14） 市场总结分 析： 市场运行基本特征 ① 房地产开发投资在结构调整中大幅下降 在房屋各项投资中均有不同程度下降。 投资主体仍然以商品住宅为主，其次是经济适用房和 90 平方米以下住房。 可以说在宏观调控条件下，房地产投资结构在向合理方向发展。 银行贷款和自筹资金占资金总额的比重也比去年分别提高了 个百分点和 个百分点。 表明尽管在国家实施从紧的货币政策，使得货币信贷明显减弱的情况下， 呼 市的房地产投资需求仍然强劲。 特别是中小房地产企业对资金的刚性需求，在企业银行贷款困难的情况下，以高成本从民间融资，形成了企业自筹资金增 幅较高的状况。 29 ② 外地人买房 比例 增加 外地人在呼和浩特市买房的人增幅较快，由 2020 年的 13%提高到 23%； ③ 施工规模不断扩大，新开工面积大幅增加 从房屋施工、新开工面积来看，增长幅度均较大。 房屋竣工面积增幅较大，表明住宅市场目前供应比较充足。 ④ 房屋销售较好，市场运行基本平稳 房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下， 3 月开始回升，4 月涨幅超过了 20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了 13%。 说明住宅商品房需求仍然旺盛。 ⑤ 楼市价格在高位平稳运行 今年以来， 我市房屋价格始终在高位运行，同比指数在去年 45 之间小幅上涨的基础上，保持了缓慢增长，涨幅略有回落的态势。 因受诸多因素影响，今年一线城市部分地段、部分 楼盘 商品房价格有不同程度下降，这种气氛虽波及到我市市场，也有持币观望的现象，但并未给楼市带来太多冲击，刚性需求、理性消费仍占据市场主流。 主要问题 ① 投资仍高速增长，到 12月房地产投资同比达到了 80%；土地购置费增长幅度较大，每平方米增加近 400 元；房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大；房屋空置面积增长较快，其中住宅空置面积比重过大，占 %。 ② 今年施工面积比较大，竣工面积较小，竣工率占 %，这说明有 %的工程转入跨年续建工程，续建施工面积 万平方米，其中住宅续建工程面积 万平方米，续建工程估计 3至 4年内完成。 ③ 房屋空置面积增长较快 房地产空置面积增长尽管低于房屋施工面积、新开工面积、竣工面积，但高于销售面积 个百分点；由于前两年供需结构的问题，高档楼盘过多，致使别墅高档公寓空置面积增长过快；房屋空置面积数量大、速度快，应引起 集团 足够的重视。 30 四 .区域市场成长 分析 ： 1. 区域市场简述： 呼和浩特经济技术开发区如意区自 1992 年创立之初，就确立了致力于发展高新技术产业的建区原则。 13 年来，如意区不断加强创新体系建设，坚持走科技强区之路，已初步形成了电子信息、生物医药、新材料三大高新技术产业群体，一批科技含量高的企业脱颖而出，为呼市乃至自治区的经济发展作出了应有的贡献，如意区也因此而成为自治区高新技术产业化基地。 近年来，随着自治区、呼市两级人民政府的入驻和博物馆、乌兰恰特、会展中心的开工建设以及东河治理工程的向南延伸，东河区域已初具呼市新城市核心区的雏形。 目 前该区域市场住宅累计供应量为 188 万平米，市场基本处于 平衡 状态。 2. 区域市场在市内各项指标成长状况 销售量： 该区域市场的销售量一直稳步增长。