南康书香花苑可研报告(编辑修改稿)

南康书香花苑可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

20xx 年均价达到 100 万元 /亩 , 20xx 年均价达到 120 万元 /亩 ,预计 20xx 年、 20xx 年交易均价在 130 万元 — 200 万元 /亩之间。 南康市经营性土地供用 情况表 单位 :万元 /亩 年度 土地平均交易价格 20xx 年 40 20xx 年 60 20xx 年 100 20xx 年 120 20xx 年预计 130160 20xx 年预计 160200 另外，据对南康市房地产市场的调查，还呈现以下几点特点： 1． 住宅小区规模偏小，容积率高，密度高，环境差，配套不齐全； 2． 物业管理严重滞后； 3． 二手房市场有待完善，居民投资意愿薄弱等。 (三 )南康市居民收入结余情况对市场的影响 南康市人均 收入分析表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 年人均可支配收入 7084 元 7792 % 8627 元 % 居民储蓄存款余额 亿元 亿元 % 亿元 % 人均储蓄存款 4161 元 5326 元 % 7030 元 % 从上表可看出 南康市居民生活水平不断提高，可支配收入指标值持续增长。 20xx 年，南康市城镇居民人均可支配收入 8627，最近三年平均增速 %,“书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告 开发商：赣州纵横房地产开发公司 13 按平均每户 人计算 ,年家庭可支配收入 39000 元左右 .根据此指标分析得出 ,南康市居民在 20xx 年 (本项目产品大部分推广年度 )家庭年均可支配收入 43000元左右 ,以家庭可支配年收入 7~9 倍作为购房款计算 ,则家庭可以承受购房总价在 30万至 34万 .以 125平方米三房两厅的家庭标准居住面积计算 ,可承受单价为2100~3000 元 . 居民储蓄增幅较大 ,住房及商铺消费潜力巨大 . 20xx 年年南康市每年的民间储蓄存款余额及人均储蓄平均增幅相当 ,约在28%30%.该增幅高于同样年度的人均可支配收入的增长幅度 .并且 20xx 年度 ,两项指标的增幅均超过 31%. 储蓄成为民间资金的主要流向 ,居民有较强的危机感 ,同时南康居民可投资渠道缺乏 ,投资意识较弱 .从另一侧面反映出住宅及商铺作为投资渠道的潜力。 （四）“书香花苑”周边楼盘分析 楼盘名称 恒辉大景城 阳光康城 开发商 南康市建辉房地产开发有限公司 江西丰凯置业有限公司 地理位置 坪岭转盘东侧 蓝田大道 规划用途 商住 商住 占地 32948 ㎡ 80 亩 建筑面积 115300 ㎡ 117392 ㎡ 其中：（商业用房面积） （住宅面积） 建筑结构 钢混 钢混 主要户型 三房二厅 三房二厅 开盘时间 竣工时间 多层住宅均价（近期） 2600 元 /㎡ 高层住宅均价（近期） 2600 元 /㎡ 2900 元 /㎡ “书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告 开发商：赣州纵横房地产开发公司 14 商业用房均价（近期） “书香花苑”商住小区项目用地 30717 平方米（约 亩），座落于南康市迎宾大道西侧，南临 30米规划路，东为 10 米规划路，北与商住安置点相隔 9米规划路，西面与商住安置点相隔 5 米规划路，规划用地较为方整。 东西向长188 米，南北向长 179 米。 项目所处地段交通便利，周边配 套服务设施齐全，环境优美，通过与上述楼盘价格对比分析，结合项目所处的位置特点和规划设计的独特之处，考虑南康未来房价的增长趋势，本项目 20xx 年销售价格定位为：高层住宅平均 2800 元 /㎡，商铺平均 5000 元 /㎡，车位 65000 元 /个。 （五）南康市房地产消费市场分析 住宅消费调查分析 （ 1）消费者研究 1）目标群体特征分析 （以下结论来自对南康市城区近年已购房者和两年内准备购房的消费者的抽样调查结果，样本量 500 个，实际完成样本量 502 个。 ） a)25 人的小型家庭为主，其中以 3口之家最多。 b)家庭月收 入在 3000 元以上。 c)首次置业为主，占 2/3。 d)主要是公务员、企事业单位职工、管理人员、个体商户、私企老板等。 e)购房决策者以男性，个人月收入在 1500 元以上者为多。 2）目前居住状况分析 a)已购买者在购房前和潜在购买者多数拥有家族房产，租住商品房或单位房的不多。 买房前和家人一起居住。 b)多数潜在的购房家庭对目前所居住的房屋态度一般或不满，表示满意的人不多。 c)多数潜在的购者房对目前居住地的环境不是很满意，同时目前居住地的住房面积和配套设施不能满足潜在购房者。 （ 2）购买动机及选择心理 1） 多数人对目前楼市持乐观态度，认为楼价会逐渐上涨，同时认为目前是购买住宅的好时机。 2）改善居住环境是多数家庭购房的主要目的。 影响潜在消费者选择楼盘的因素较多，主要有环境、交通、地理位置、价格、配套设施、治安及楼宇质量等。 “书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告 开发商：赣州纵横房地产开发公司 15 3）房价影响消费者购买商品房的重要因素，小区内部及周边的环境越来越受到潜在消费者的关注。 （ 3）住宅需求状况分析 1）六层左右的多层住宅小区需求量较大。 2） 150 ㎡以上的大户型，三房两厅及两房两厅的套间较受欢迎，潜在消费者打算购买的住宅面积以 120170 ㎡为主。 3） 30%以上的消费者 对小高层比较向往，表示了强烈的购买欲望。 4）消费者对目前小高层住宅的单价承受力平均为 24003000 元 /㎡。 5）潜在消费者对园林绿化、休闲设施的需求很关注；对智能化管理设施的需求较大，主要集中在治安方面的设施。 （ 4）购房付款方式 购房者已经完全接受银行按揭贷款购房付款方式。 目前南康较为普遍的按揭方式是 510 年和 1020年按揭，如果市场可以接受 30 年按揭，则市场对于住宅价格的承受能力还有较大的空间。 （ 5）消费者购房决策因素统计表 序号 项目 评价均值 1 小区绿化卫生管理 2 小区绿 化与景观 3 小区内的安全巡逻 4 住宅空气环境 5 小区交通设施 6 住宅声音环境（噪音） 7 物业管理 8 方便的公交配套 9 价格因素 10 服务设施 11 小区内健身、娱乐设施 12 住宅面积 13 住宅户型 14 小区周围的配套商店 15 小区的电脑网络建设 “书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告 开发商：赣州纵横房地产开发公司 16 16 水、电、气自动收费 17 社区文化建设 18 住宅层高 19 小区 位置 20 住宅外观 21 住宅交付入住时间 22 小区楼房外部装备的统一管理 23 小区周围商店配套 本表以评价均值 5 分为满分，分值越高对于购房者决策的影响越大。 （ 6）小结 （ 1）从以上结果分析，书香花苑住宅小区的开发和规划等各项指标非常符合潜在消费群体的需求特征，这为书香花苑的畅销提供了市场保证。 （ 2）消费者对商品房的价格承受能力有逐渐增强趋势，总价在 30 万元以下的商品房较受消费者欢迎。 （ 3）处于改善居住环境为目的，二次置业者会有所增加。 商 铺消费调查分析 （ 1）现状 目前南康市在经营的商铺以 60 平方米的小商铺为主，以目前市场上在售的商铺均价 5200 元计算，总价在 万元左右。 在购买商铺的置业者中以出租获取租金回报为目的的投资型为主，年回报率在 6%12%之间。 （ 2）商铺的购买需求 商铺面积需求以 40～ 60平方米为主，该类商铺的总价以南水新区 5200 元平方米的均价计，总价均为 万元～ 万元，家庭处收入 25000 元以上的均有能力投资。 据调查南水新区沿江及省重点中学南康中学周边是目前购买商铺人气最旺的区域，并认为该区域商铺价格将 有一定幅度的上升，这说明大多数商铺投资者看好该两个区域的未来价值。 （ 3）影响商铺购买决策的因素分析 根据市场均值，商铺购买者决策因素排序见下表。 商铺购买者决策因素排序表 序号 因 素 评价均值 “书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告 开发商：赣州纵横房地产开发公司 17 1 来往客商比较集中，生意机会多，人气旺 2 交能方便，有利于货物流通 3 周围配套设施好，办事方便 4 有优惠政策 5 消息快、供求信息集中 6 保值增值 7 价格因素 8 营业场所的门面与装修 9 对行业流行趋势了解及时 10 周围是否有同样类型的商家 11 货物的类型 商铺购买决策因素以评价均值 5 分为满分，分值越高，对于购房者决策与影响越大。 、 “书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告 开发商：赣州纵横房地产开发公司 18 第五章 项目的 SWOT 分析 优势分析 地理位置优越：项目位于南水新区与工业园区的交汇地带，区位优势突出，南水新区带表着南康未来城区发展方向，项目所处地段极具升值空间。 交通便利优势：项目在迎宾大道西侧，北靠 蓝田大道，南临 30 米的规划路，交通四通八达，出入方便快捷。 周边配套丰富，教育资源突出：项目紧临新南 康中学、第一小学，文化公园、博物馆等，人文资源丰富。 项目规模及规划设计优势：项目规划建筑面积达 10 余万平米，小区规模较大，具有较好的规模效益。 项目全部为带电梯的小高层、高层建筑组成，建筑风格现代、时尚、简约，小区规划以人本，景观丰富，实行人车分流，小区安全、舒适。 开发商品牌与实力： 开发商来自赣州当地，已成功地开发了“紫竹苑”、“天乐花园”、“文锦商城”等一批优质工程，有丰富的本地开发经验，拥有一批专业、敬业的房地产开发和销售人员，具有较高的经营管理素质，是确保本项目成功开发的基石。 劣势分析 项目所 处的地块周边环境较凌乱，多为居民自建房，在一定程度上影响了该地块的居住环境的提升。 离市中心相对较远，周边银行、医院、超市等生活配套欠缺，会给生活上造成不便。 南水新区现阶段正处于大规模开发建设时期，市政基础设施、居民生活配套等不全，会给项目销售带来影响。 机会分析 南水新区成为南康城区向外扩张的主方向，城市建设的步伐有望进一步加快。 南水新区将成为消费者置业的热点。 城市化进程的加快，大量的人口涌入南康市区， 根据南康市城市总体规划，该市未来 515 年内城区人口增长幅度较大， 到 2020 年左右，城区面积达到50 平方公里，人口达到 50 万， 住房仍然有比较稳定的需求，且随着今后土地供给量的逐年减少，商品房投放量将受到一定的控制。 南康经济的快速发展，特别是家具业、服装业的发展和壮大，带动了南康个私经济的迅速壮大，居民收入水平有了较大的提高，购买力进一步增强，置业升级换代会产生更多的住房需求。 风险分析 直接竞争对手带来的威胁：目前南康市商品房的开发主要集中在南水新区，项目周边有阳光康城、恒辉大景城等大型项目，随着周边项目的开发，市场竞争会进一步加剧。 宏观调控仍将继续，信贷规模的收缩将导致开发商融资难度的加大， 同时“第二套房贷新政”在打压投资需求的同时也抑制了部分有效需求，市场预期不“书香花苑”房地产开发项目可行性研究报告。