xx房地项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xx房地项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

0 豪华标准间 17套 22 层 小计 270 套 1522 层 配套功能： 功能 面积（㎡） 楼层 计算依据 备注 会议室 大（ 1 个） 360 附楼 3 层及主楼 3 层局部 ㎡ /人 可同时容纳 200人中（ 2 个） 200 附楼 4层 2㎡ /人 100 人 宴会厅（中餐厅） 360 附楼 2层及主楼 2层局部 可同时容纳 200人以上 厨房 160 附楼 4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体 12层，裙楼 23 层，不含洗衣房 方案 总面积： 7200 ㎡ 层高： 12 层 户数： 48 户型： 2 梯 4户 两种户型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 种户型： 120140 ㎡两种 160180 ㎡两种 顶层 4套复式 依据：从市场的角度， 140160 ㎡的户型是最不好销的。 分析建议 12 层和 18 层的区别： 12 层只需 1 部电梯， 18 层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。 12 层的单位建安成本约为 1300 元， 18 层的为 1500 元左右。 1梯 4户和 2梯 4户的区别：按 12 层，前者需一个消防通道， 1 部电梯，后者需2 个消防通道， 2 部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。 但建安成本后者比前者大。 18 层差别不大。 因此建议：若建 12 层，应为 1梯 4户；若建 18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以 3室 2厅 2卫为主立户型，大户型可做 4室 2厅 2卫，每户两卫，复式 23卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“ 黑屋 ” ，总公摊（不包括地下室）控制在 78%，户内有效使用面积尽量大（ 90%以内） ⑴ 需求： 住宅户均 ，需 36 个（按方案 2）；写字间户均 个停车位，需 99 个；酒店户均 ， 50%的住房率，需 57 个；共计需 192 个停车位。 ⑵ 地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的经济核算： 经济指标 额度 计算依据 面积 4320 ㎡ 停车场为地下 1层，不包括地下二层设备间 停车位 123 个 35㎡ /个 造价 693 万元 1600 元 /㎡ 出租 效益 44 万元 /年 租价 300元 /个 月 回收期 年 693247。 44 出售 效益 738 万元 6万元 /个 利润 45 万元 738693 方案 ② 的经济核算： 经济指标 额度 计算依据 面积 7630 ㎡ 停车场为地下 2 层，不包括地下二层设备间 停车位 191 个 40㎡ /个 造价 1378 万元 1800 元 /㎡（土方、结构、防水等成本增加） 出租 效益 万元 /年 租价 300 元 /个 月 回收期 20 年 出售 效益 1146 万元 6 万元 /个 利润 232 万元 综合比较分析上述两个方案，方案 ② 明显投资大，效益差，因此建议采用方案 ①。 ⊙ 注：停车位售价的核算： 目前的市场价为 10 万元 /个，但销售情况不好。 按租售价格的关系计算，一般 XX 市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%10%，这里按 8%计算， 300（元 /个 月） 12 （个月） 247。 8%= 万元 /个 投资 住宅（买房出租）的年回报率一般为 4%6%，这里按 5%计算， 300（元 /个 月） 12 （个月） 247。 5%= 万元 /个 综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在 6万元 /个。 ⑶ 本项目能够提供的停车位 ：。