镇江市恒顺地块开发策划报告(编辑修改稿)

镇江市恒顺地块开发策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

0 202005001000150020202500土地供应预估 市场需求预估土地供应增浮按历年平均值 3%计算 市场需求预估按需求自然增长 1： 比例计算 分析：从整体未来土地供应与市场需求对比表中不难看出，未来镇江房地产土地与需求成良性排列，需求远远大于供应，在说明未来房市大好的同时，也为本项目在挖掘投资客户上提供了有力的支撑。 从前述的供求关系可以看出，一方面由 2020 年镇江房地产市场的供求之间的缺口将达到近 1650 万方；另一方面从 05 年的横纵向比较分析来看，住宅市场供应量为 166 万平方米，而实际销售统计约为 84 万平方米， 同样存在近一半的需求缺口。 在两方面相互矛盾的同时，不难看出镇江在未来整体规划的驱使下，住宅需求量的倍增定会刺激住宅市场向良性方向发展；而现阶段的近半数的市场存量房，给整个住宅市场一个严峻的考验。 由此可见，未来镇江的房地产市场将是一个供应要远远低于需求的市场，但现阶段市场的大范围需求缺口同样在考验即将入市的项目，如何利用市场巨大的需求。 如何作好产品。 如何在现阶段将项目成为消费者关注热点。 将成为本项目开发关注的重点。 （三）镇江历年商品房价格比较 从镇江本市近四年的商品房价格走势可以看出， 镇江商品房价格呈快速上涨趋势，每年的上涨幅度均在两位数， 随不同区域价格变化将有所不同，但 五年价格整体上涨了二倍多， 整体价格稳步增长， 增长速度之快是无庸质疑的。 从 2020 年整个镇江价格走势以及目前发展情况看，镇江房产价格仍将保持稳步增长的态势，学府路片区异军突起，随着市政配套的不断完善，投资性消费比重有可能增大，刺激区域房产价格大幅度上涨，因此此区域的房产由于投资客的到来，价格有比较大的上涨空间。 四、 房产项目板块分布及竞争可比项目分析 （一） 周边板块概况 本项目由于自身的特点和体量，以及目前区域房地产市场的发展， 未来主要面临的竞争主要受到外来品牌的牵引，如万科„等等。 市中心板块： 主城核心区是城市中心区，全市现代化商业服务中心。 包括老城区和北部综合旅游区两部分。 板块特征 ： 交通较便利市场开发量集中区域、配套设施逐步齐全、在市民心中有一定的认可度。 江滨板块 作为大多数人向往的高档居住板块，区域的发展很大程度上依赖于自身市场发展的热力，尤其是北部综合旅游区，从目前的情势看，该区域依然有长足的发展后劲。 板块特征： 区域的 开发量较大、配套设施有待进一步完善、有一定的自然景观优势。 丁卯路板块 丁卯新区隶属于 镇江新区，是镇江规划中的新城。 区位于镇江市东南部 6 公里处，紧依老城区，规划总面积为 20 平方公里。 规划区分为工业区、高科技园区和商贸生活区，首期开发面积 平方公里，目前已开发 平方公里。 板块特征： 区域价格较高，规划设计好、交通较便利、配套设施较好、面积较大，去化较慢。 学府路板块 江大、船苑、高专„等高校串成一线是本区域最大的卖点，沿线楼盘品质比较好，恒顺 品牌在镇江消费者心中也有一定的接受度。 且临近未来市政府南迁区域，市政辐射面较大。 楼盘价格在 3000元 /平方米～ 4000元 /平方米左右。 板 块特征： 段优势明显、交通、商服配套好、供应量较少，具有稀缺性、总价较高，去化也快。 南徐板块 南徐新城总用地 20 平方公里，规划人口 20万人。 紧随政府南迁南徐新城是未来 4年市政建设的重中之重，城市建设的 5060%的资金（ 5060亿元）投向这里，启动住宅、商业、文化等配套设施。 但目前板块尚未真正开发，是镇江未来发展定位最高的一个板块。 区域目前已有很少量的楼盘，当前价格为 3300 元 /平方米，由于市政定位的高度，板块吸引了大量投资人群的聚集，价格呈跳升之势，而价格的增长主要原因在于市政规划定位对消费者造成 的较高的心理预期。 板块特征： 区域开发量目前不大、生态环境好、未来的行政中心，发展潜力大，前景看好、生活配套有待完善。 区域 范围 产品 价格（元 /M2） 丁卯路板块 丁卯路沿线 多层、小高、别墅 2800－ 3600 学府路板块 学府路沿线 多层为主、小高、高层（少量）、别墅 2600－ 3600 江滨板块 滨江大道、东吴路 多层、小高、高层（少量）、别墅 3300－ 3900 （二） 竞争可比项目分析 可比项目甄选原则：  项目整体规模相近（ 10 万平方米之间）  产品类型统一（多层、小高层、高层）  销售价格相近（在价格成本以上的项目）  客户来源分布相似（中心城区） 可比项目分析： 案名 位置 产品 体量 主力户型 价格 去化 米山人家 小米山路、花山路 多层 小高层 10 三室 130 ㎡ 32003600 开盘去化60% 恒美嘉园 学府路 禹山路 多层 小高、高层 三室 110 ㎡ 34003600 开盘小高去化 80% 京润国际花园 大西路、斜桥路 多层、小高 4 三室 150 ㎡ 40005000 未开盘，预定100% 天河星城 南徐大道、黄山南路交汇处 多层 小高层 18 三室 112130㎡ 32003400 多层去化较快 70% 城南印象 朱方路西侧 /润州区政府南侧 多层 三室 103117㎡ 26003000 去化 70%左右 江南世家 丹徒路西、丁卯桥路北 多层 小高层 9 三室 95150㎡ 2800均价 一期开盘去化95%以上 香江花城 东吴路、江滨大道 多层、小高 高层 46 三室 120125㎡ 3100均价 去化 45%以上 从图表可以看出，镇江城区除市中心外多层、小高、高层的价格差异并不太明显，学府路板块 （恒顺品牌楼盘） 是近 2年开发热点区域，随着配套设施的逐步齐全，在市民心中的认可度逐渐提高，价格也一路飙升。 价格主要在 2800－ 4100（精装）之间； 户型配比 市中心板块 大市口区域 多层、小高层 40005500 南徐板块 南徐大道沿线 多层、小高 2600－ 3400 35%55%8%2%两房一厅三房两厅四房两厅跃层或复式  从镇江的多层、小高层和高层产品看，主力房型以 110140 平方米的三室为主。  次主力户型二室面积以 80－ 95 平方米为主。  镇江的房型设计比较紧凑， 105－ 120 平方米的三室比较多。 而在市中心或者地段较佳的楼盘房型面积有放大的趋势，更加注重 生活的舒适性。 客源分析  镇江客源以本地居民的自住购房为主，其中二次置业改善生活居住品质者居多，投资性客源较少；  就本地客源而言：丁卯路板块、学府路板块大盘较多，经过几年的开发，配套设施逐步完善，交通便利，距离市中心较近，在市民心目中的认可度较高，吸引了大量市中心的客源。 购房客源分析图本市购房者70%外来投资者10%外来工作购房者20%貳、 周边竞争项目分析 基本资料 案名 恒美嘉园 销售电话 05118787000 9695533 基地位置 镇江市学府 路 80 号 建筑设计 镇江市建筑设计研究院 物管顾问 深圳市中海物业管理顾问有限公司 行 销企划 镇江恒生广告有限责任公司 景观设计 镇江市景观设计研究院 开发商 镇江恒顺房地产开发有限公司 企划产品 开盘日期 一期为,二期为 建筑面积 约 19万平方米 容积率 绿化率 35% 均价 4200 元 /M2 占地面积 约 18 公顷 施工进度 二期多层部份封顶 交房期 一期交房期为 2020 年 6月，二期为年底 总户数 1300 户 产品类型 多层 +小高层，共 48栋 主力卖点 全装修，镇江首座带全装修小区 紧邻江苏大学，京口广场，江苏科技大学„„周边高校林立 镇江首座国家康居示范小区 设计创新，强调绿色环保 媒体策略 DM、楼书、站牌、路牌、公交车身广告、 SP 广告、灯箱、 POP、罗马旗、电视。 客源诉求 投资商、一次购房者、年轻人、本地原住民、小部份政府机关人员 . 基本资料 案名 恒美山庄 销售电话 05118787000 9695533 基地位置 镇江市学府 路 81 号 建筑设计 镇江市建筑设计研究院 物管顾问 深圳市中海物业管理顾问有限公司 行销企划 镇江恒生广告有限责任公司 景观设计 镇江市景观设计研究院 开发商 镇江恒顺房地产 开发有限公司 企划产品 开盘日期 2020年 6月 建筑面积 约 40万平方米 容积率 绿化率 % 均价 4000 元 /M2 占地面积 约 27 公顷 施工进度 多层部份封顶 交房期 2020 年年底 总户数 2020 户 产品类型 双拼、联排、叠拼别墅，多层花园洋房，小高层等 主力卖点 周边配备有超市、银行、商铺、商业街、农贸市场、幼托、学校、会所等齐全的生活娱乐设施。 媒体策略 DM、楼书、站牌、路牌、公交车身广告、 SP 广告、灯箱、 POP、罗马旗、电视。 客源诉求 投资客， 公务员及白领，二次置业者 基本资料 案名 天和星城 销售电话 05115210888/999 基地位置 镇江南徐大道与黄山南路交汇处 建筑设计 江苏常州民用建筑设计院 物管顾问 上海禾和物业管理有限公司 行销企划 BBH(香港 )江苏机构 景观设计 开发商 镇江市天和房地产开发有限公司 企划产品 开盘日期 建筑面积 12 万平米 容积率 绿化率 40% 均价 3400~3500 元 /M2 占地面积 亩 施工进度 已近封顶 交房期 06 年年初 总户数 926 户 产品类型 多层 +小高层 +叠加型别墅 主力卖点 近 18万 M2至大规模都市中心休闲度假社区 媒体策略 DM、楼书、站牌、路牌、公交车身广告、 SP广告、灯箱、 POP、罗马旗、电视。 客源诉求 投资商 ,二次购房者 ,企业中高层管理人员 \本地原住民 \小企业主 \政府单位中层领导等 基本资料 综述： 案名 国信 米山人家 销售电话 05118836138 8836238 基地位置 京口区松村路 建筑设计 物管顾问 镇江金大地物业管理有限公司 行销企划 自行销售 景观设计 开发商 镇江荣信房地产开发有限公司 企划产品 开盘日期 一期分四部份开放 ,第一部份为 ,第二部份为 开放 建筑面积 99800 平米 容积率 绿化率 % 均价 3500 元/M2 占地面积 亩 施工进度 一二期已交房，三期粉刷外墙面 交房期 三期明年三月份交房 总户数 774 户 产品类型 多层 +小高层 主力卖点 大型社区。 网球场、会所，品质楼盘。 媒体策略 DM、楼书、站牌、路牌、公交车身广告、 SP广告、灯箱、 POP、罗马旗 、电视。 客源诉求 二次购房者，大多数为地域原住民，购买主要为自住，还有部份小企业主，单位职工。 企业中层管理人员。 极小部分的政府机关人员 . 以上阐述是为了说明目前镇江的房地产市场：  产品多元化发展 学府路板块由于土地稀缺性及市场发展形式较好，虽然目前市场根据消费者喜好仍然以多层住宅为主流产品，适当配以小高、高层，但是居民逐渐在接受小高层、高层的产品。 以香江花城为例，大。