金谷盛世康城项目商业计划书(编辑修改稿)

金谷盛世康城项目商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

相关户型面积配比指标的信息采集，而提供真实、可靠、具有借鉴性的有效数据分析依据，以此界定不同市场层次的特征，从而为“金谷 盛世康城项目”制定整合营销企划方案提供可靠的评估和决策基准。 3，通过相关楼盘反映出该区位客户群的需求特征。 4，通过调研，对比自身项目与其它项目竞争的优劣势，借鉴可取之处、提高自身产品品质。 （二）市场调研内容 本次调 研在参考了康城周边项目的数据分析，依据本案的市场定位，有针对性地选取了下列有代表性的项目： 项目名称 位 置 规格 (平方米 ) 概况及特色 价格 (元 /平方米 ) 户型 (平方米 ) 兴鸿名城 市府路与黄河 交汇 建筑错落有致，景观配套 2200左右 95152 国泰广场 市中心霸王举鼎广场西北面 酒店办公 万，商场 ，商业街 ，住宅 ，共计 16万 交通便利，综合性楼盘，设施齐全，市场定位为商圈 单身公寓均价2450 高层均价 2680 88149 江山城市广场 马陵路市 府东路之间靠近京杭运河 商业综合性，法国何裴德设计，交通便利 2400左右 97157 东城水岸 市府东路黄运路之间，靠近京杭运河 10万 三面环绕公园，紧邻市府东路商业圈，交通便利，香港 BBH 策划推广 2230起 (多层 ) 83139 香港城 幸福路和市府 路交汇 商业 4万，住宅10万，共计 14万 CBD 核心区，新老城区交汇，住宅和围合式商铺组成，项目周遍设施齐全 2600左右 96137 竞争对手分析 ● 与名都水景相比 优势 劣势 品牌 区位差 物业管理 资金实力弱 社区成熟度 入市早、被人研究 环境绿化 开发量大 生活品质 配套设施 引湖、引出进城 坚持走低 价策略 价格下降的空间较大 上市量大 对生活品质需求提高 随时间转移，社区 城市人口倍增计划 将日渐规模，日渐成熟 ● 与聚福园相比 优势 劣势 品牌 价格高 物业管理 资金实力弱 社区成熟度 环境绿化 生活品质 规划设计 引湖、引出进城 坚持低价策略 价格下降的空间较大 随时间推移，社 对生活品质需求提高 区将日渐规模，日渐成熟 机会 威胁 S W O T S W O T 宿迁市全市整体楼盘分析 宿迁市区由京杭大运河和古黄河两条自然分割成城东、城中、城西三个区域，运河以东为城东片：即宿豫区，两河之间为宿 迁老城城中片，古黄河以西为城西片，即新区。 城东片由于区位上在宿豫，市区居民对其认同感较低，房屋售价在三个片区中最低。 但随着运河“五桥”的相继建成通车，宿豫区进市区的途径将更加便利。 同时宿豫新区的建设工作也在推进，该区域的房地产开发量迅速攀升。 代表性楼盘为江山国际花园与中通名仕嘉园。 江山国际花园 概况： 16 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业，与一部分别墅，其中住宅占 万平方，酒店与约 2 万平方。 价格： 16001800 元 /平方米，跃层 12001300 元 /平方米（面积200多平方米） 地理位置： 宿豫新区 开发商：宿迁新城房地产开发有限公司 建设设计：浙江工业大学建设设计研究院 江苏都市建设设计有限公司 宣传重点：高档生活 开盘时间： 2020 年 8 月 锦华名园 概况： 30 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致； 容积率： 楼间距： 1： 绿化率： % 价格： 16001800 元 /平方米，跃层 12001300 元 /平方米（面积200多平方米） 地理位置：位于宿迁城东。 京杭大运河以东珠江路和长江路之间。 开发商：锦华房地产开发有限公司（浙江杭州湾投资集团公司 子公司） 建筑设计：上海同济大学规划建设设计研究院 宣传重点：景观配套 销售情况：仅剩跃层，其余销售结束。 开盘时间： 2020 年初 城中片：即老城区，宿迁本地人对该片区认同感最高，由于周边商业、银行、学校、医院、服务等设施配套齐全，成为购房的首先区域，首价在三个片区中最高，目前总上市楼盘中商业项目占很大比重，城中片区代表性楼盘为时代广场与金港国际广 场。 时代广场 概况：总建面积 35000 平方米，建筑以商业为主，配以住宅及办公。 价格：商业：一层 1600026000 元 /平方米，二层 800010000元 /平 方米，三层 36004600元 /平方米；住宅 18002020元 /平方米 地理位置：幸福中路 开发商：宿迁万兴房地产开发有限公司 建筑设计：江苏建设科学研究院 宣传重点：宿迁黄金地段 开盘时间： 2020 年 7 月 发展现状：已开业 兴鸿名城 概况：建筑是小高层，配以底层商业，建筑错落有致； 价格： 2500元左右 /平方米 地理位置：市府路与黄河路交汇 开发商：宿迁市兴鸿房地产有限公司 宣传重点：景观配套 开盘时间： 2020 年 5 月 浩源国际购物中心 概况：总建面积 5 万多平方，商业 SHOPPING MALL 概况 ： 30 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致； 主力套型： 2070 平方 可售套数： 1000 户 价格： 8500 元 /平方米， 5000 元 /平方米， 3000元 /平方米， 地理位置：幸福中路 257 号 开发商：宿迁浩源房地产开发有限公司 宣传重点：黄金地理位置 销售情况： 3 月份达到 55% 开盘时间： 2020 年 8 月 金鼎名座（上海城） 概况：小高层建筑，地层两层商铺 价格： 2200 元 /平方米 地理位置：中山路与黄河路交界 开发商：南通鼎典置业有限公司宿迁分公司 宣传重点：位置，高档 开盘日期： 2020 年上半年 凤凰城（东大街） 概况：多层建筑，地层两层商铺 地理位置：东大街与黄河路交界 宣传重点：位置，高档 开盘日期： 2020 年上半年 现状：住宅基本正常入住，商业经营状况一般，招商不到位 城西片：即新城区，是目前宿迁市房地产发展的重点，市民对新城区基本认同，以住宅项目为主，市场价格较低。 代表性楼盘为富丽莱嘉苑与天星花园。 客户对周边沿线产品的认知度排列： 地理位置 户型面积 价格 户型的居住使用功能 社区规模和园艺 区内软硬件配套设施 物业管理 区外大环境 证 照是否齐全 九、项目机会点分析 地段优势 —— 欢迎独具慧眼的您 大环境成熟 —— 城区住宅流向聚集区 绿树掩映 —— 国土广场毗邻，享受森林浴，自在观大千 建筑风格 —— 后现代主张，品味艺术与生活 户型设计 —— 创新时尚，实用，曼妙精致兼容 装修菜单式 —— 宿迁首个，户户样板，完美生活体现 园林设计 —— 健康安全、生态环保 物业管理 —— 优秀物业团队，提升生活服务 十、项目风险分析 与同质产品的竞争 本案的产品是一种创新，但能否经得起市场的严峻考验，能否被消费所认可，仍是我们所顾虑和担心的。 市场千变万化，但有现律可寻，只有我们在不断地摸清市场的脉搏，及时调整销售策略，相信会出现销售的奇迹。 工程进度的快慢 本案的产品要与工期抗争，滞后的工期将会面临滞后的产品滞销，给销售带来了极大的负面影响。 如果工程跟的上，严格按照建设计划进行，让消费者看到项目的成长过程，会极大增强消费者的信心保障，这一点也是当前的重工之重。 从理性的角度出发，在看到宿迁房地产市场总休大发展的前景之下，这个市场同时也存在着诸多的矛盾，宿迁老城区、新区、宿豫新区三大板块的市场饱和度日益趋近，商品房空置率不断增大，宿迁本地房地 产的发展增速明显高于 GOP 及居民收入的增速，这就隐含了经济泡沫于其中，加上国家关于房贷按揭利率的上调，对房产投资的适度政策加压等市场政策影响，实际上对开发商来讲都是一种考验。 所以，把握机遇，认清形势，才可以在大环境中立足。 第三部分 营 销 定 位 篇 一、企划推广的核心概念 公司始终坚持“质量第一，用户至上”的原则，把“创金谷信誉，树金谷品牌。 尽心竭力为业主提供放心房、称心房。 ”作为金谷公司不变的宗旨和不懈的追求。 如今，宿迁市金谷房地产有限公司正凭借其科学规范的内部管理，优秀独特的企业文化，精干 高效的人才队伍，通过“住宅产业现代化 +企业管理现代化 +资本运营现代化”的新世纪发展战略，采取以住宅业为主的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产业现代化的道路不断前近。 地产项目制胜的关键是品质和创新，在市场同质化的今天，品质不是制胜关键，创新也不仅是产品的创新，而是升化为一种观念的创新。 我们推销产品，靠的是品质，更要靠的是思想和文化。 我们赎卖的是思想和文化，是对生活的理解和感悟，是对生活的热爱和对生活的憧憬。 我们要创造需求，引导市场，而不是迎合市场；未来的市场推广，是用观念和卖点与消费者 沟通。 基于本项目，我们要体现产品自身的品质、档次、品味，需要更丰富的内容支撑。 产品综合力， 将是宣传的强势所在，优越的 性能价格比将是获胜的法宝。 二、品牌意识的导入 品牌就是商品差异，就是个性。 品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它同类商品区别开来。 每一个品牌，都有自己特定的内涵，表明有独特的目标市场和共同认知的目标客户群。 人居理念的本质就在于人与自然，人与环境的和谐统一，按现时一般性的说法，就是以人为本的人本精神。 而高尚人居领地已成为我们谈论的永恒主题…… 因而，塑造以人为本的家园，把家园与自然和环境做 得和谐完美，创立 21 世纪高尚人居领地，是金谷房地产苦心经营的崇高目标。 盛世康城站在 2020 年高尚人居理念的高度上，成为了后现代“新城市”经典之作。 ● 品质 城市通过建筑诠释对社会的理解，建筑应该代表身份，建筑应该聚分群体。 宿迁地产领跑者 —— 金谷地产联袂中外地产名门，以气度非凡的人文思想，倾力打造权利、礼仪、教养、纯粹、现代、自然的高尚的生活。 项目多以价廉物美为自身主要优势来抢夺市场份额，而开发商均喜爱以低价入市的形式来吸引消费者的注意，往往忽略了突出产品自身的品质诉求。 所以，我们应不同于时下的一般项目，我们所 要倡导的，是一种高品质的生活，我们的创新不仅是一种革命，也将顺应市场目前的需求，满足买家对居住的挑剔。 ● 格调 格调型的结构空间，跨越艺术创作的生活领域，成功演绎了从生活在别处到生活是别处的人居理念。 我们所阐述的“格调”，是与建筑外观相联系的，具有不可分割的关系。 本案超凡脱俗的产品在众多以郊区化、田园化形象为标签的项目中应显得充满个性、现代和时尚，引领了一种真正的潮流，是在诠释独特的舒适住宅风格。 ● 人性 塑造以人为本的家园，把家园与自然和环境做得和谐完美，健全的社区设施，人居理念的人性设计即体现了康城居民以“ 居住”的切身体验，社区的多种现代设施：安保系统、信息网络系统、三重信息管理系统、消防监控报警系统、自动灭灯系统都体现了现代的人居为本的住宅理念。 ● 专业 由于地产是一块众人皆知的肥肉，众多开发商的跑马圈地，低价入市，直接导致了其市场中大批非专业操作项目的诞生：手续不全、粗制滥造的怪胎比比皆是。 所以，我们应对项目进行彻底的、统一的专业手法操作，使一种严谨、有效、追求精品的专业态度和作风渗透入每一个开发的细微末节。 并且，康城提出了宿迁首个精装可选 family，可选式菜单式装修，个性选择，聘请著名室内设计师主持装修 设计，并直接参与到前期户型设计中，从室内设计的角度把握户型的合理性。 同时针对不同户型设计出不同风格的房子，典雅浪漫、高贵卓然、淡雅温馨… …充分张扬家的个性。 三、品牌形象的塑造 赋予项目清新独特易记。