金华市经济技术开发区策划报告(编辑修改稿)

金华市经济技术开发区策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

积分布来看，主力面积主要集中于 120130m2和 130140m2两个面积段以内，供应量都占到了总供应量的 20%以上； 120 m2以下的三个面积段供应量也比较大，所占比例均 超过了 10%；而其余的几个面积段供应量则都处于 10%以下。 销售情况最好的为 100 m2以下、 100110m2以及 120130m2的住宅（销售率分别达到 79%、 71%和 70%），可见这三个面积段市场接受能力较强；除了以上三个面积段外，另一个销售情况较好的面积段为 110120m2，而其他 5 个面积段的销售率则均没有超过平均销售率。 F、 总 价 市调区域内抽样统计项目总价分布如下： 总价 （万元） 占总量体比例 （ %） 总户数 （户） 售出户数 （户） 销售率 （ %） 10 以下 5 98 90 92 1015 6 128 71 55 1520 3 74 65 88 2025 15 326 291 89 2530 21 443 283 64 3035 33 672 426 63 3540 13 283 127 45 4045 1 31 20 65 4550 2 37 17 46 50 以上 1 25 12 48 总计 100 2117 1402 66 925588 8964 6345654648020406080100销售率（%）占总量体比例（%）5 63152133131211 0 以下101515202025253030353540404545505 0 以上 从总价段分布上来看， 3035 万元的住宅供应量最大，占到总供应量比例得 33%， 2025 万元、 2530 万元以及 3540 万元住宅的供应量次之，分别占总量体比例的 15%、 21%和 13%，其余总价段住宅供应量均不超过总量体比例的 10%。 从各总价段住宅的销售情况来看， 10万元以下住宅的销售情况最为理想，是所有总价段中唯一一个销售率超过 90%的总价段，而 1520 万元和 2025万元住宅的市场接受能力也较强，销售率分别达到了 88%和 89%。 其余七个总价段住宅的销售情况则相对较差，其各自的销售率均没有超过平均销售率。 第二章 住宅项目个案点评 一、 佳诚＊今日嘉园 位 置： 义乌街近环城 南路 投 资 兴 建： 金华市佳诚房地产开发有限公司 总建筑面积： 约 万平方米 占 地 面 积： 3 万余平方米 建 筑 楼 层： 6— 19F 价 格： 均价 2200 元 /平方米，阁楼 1450 元 /平方米，（一期）；二期价格未定 面 积： 90197 平方米 总 户 数： 600 余户（一、二期） 商 铺 价 格： 未定 绿 化 率： 45%左右 交 房 期： 2020 年 9 月（一期）； 2020 年 8 月（二期） 车 位： 3500 元 /平方米起 点评： 由佳诚房地产开发 有限公司投资兴建的佳诚＊今日嘉园位于金华市江南地区的义乌街近环城南路处。 由 13 幢 6— 19F 建筑物组成的整个小区，占地面积约 3 万平方米，总建筑面积达到 万平方米左右，其中 12 幢为住宅楼，总户数达到了 600 余户另有一幢 10F 的办公楼位于整个小区的西南角处。 一期项目由 5 栋 6F 住宅楼组成，总户数约为 120 户，售价在 2200 元 /平方米（均价）左右。 房型面积控制在 90197 平方米左右，其中 2 房面积为 90— 110 平方米， 3 房面积在 120— 140 平方米左右，顶楼跃层面积则集中于 170— 197 平方米之间。 该项目的 规模在当地属于中等，内部绿化环境设计较好， 45%的绿化率加上当地住宅项目较少采用的水景设计是该项目的主要卖点之一，而售价的相对适中也是该项目在当地激烈的竞争市场中具有一席之地的主要因素。 小区沿街住宅底部为两层的商铺，由于要到下半年才推出，价格至今未定。 各商铺的面积控制在 60— 100 平方米左右，层高 8 米，可供业主自由分割。 由于该项目距离本项目较近，因此其将于 2020 年 8 月开盘的二期住宅将成为本项目的主要竞争对手之一。 二、 都市 BoBo 生活馆 位 置： 八一南街与丹溪路交叉口 投资兴建： 金华天和房地产有 限公司 总建筑面积： 约 万平方米 占地面积： 1600 余平方米 建筑楼层： 6— 18F 价 格： 多层公寓房均价 2100 元 /平方米左右； 小高层单身公寓均价 2700 元 /平方米左右； 面 积： 42177 平方米 总 户 数： 240 余户（其中单身公寓约 190 余户） 商铺价格： 14300 元 /平方米 绿 化 率： 25%左右 交房日期： 2020 年年底（多层）； 2020 年上半年（小高层单身公寓） 车 位： 万元左右 /个 点评： 都市 BoBo 生活馆在本次市场调查区域 内地理位置相对较好，距离传统的商业街宾虹路步行仅需 6 分钟左右便可到达。 由金华天和房地产有限公司开发的都市 BoBo 生活馆充分抓住了现代人对于小房型住宅的投资理念以及年轻白领的购房需求，以 42— 65 平方米的单身公寓为项目的主力房型，并利用精装修这一炒作理念对项目进行宣传，起到了意想不到的市场效应。 受到地块大小因素的影响，项目的规模较小，容积率偏高，绿化面积受其影响也较小，整体绿化率只有 25%左右，这会大大影响该项目的后期销售工作。 该项目的沿街商铺是本次调查区域内售价最高的，达到了 14300 元 /平方米左 右。 开发商将层高达 米左右的商铺分割为 1F 4 米， 2F 米，为商铺业主的入驻经商提供了方便，而优越的地理位置更是支持其高售价的重要因素之一。 三、 李 渔 湾 位 置： 李渔路近义乌街 投资兴建： 美邦置业 广告代理： 金华邮递广告有限责任公司 建筑楼层： 6— 15F 价 格： 多层公寓房均价 2200 元 /平方米左右； 小高层单身公寓 2600 元 /平方米起； 面 积： 40190 平方米 总 户 数： 190 余户（其中单身公寓约 70 余户） 商铺价格： 未定 绿 化 率： 30%左右 交房日期： 2020 年 10 月（多层）； 2020 年 6 月（小高层单身公寓） 车 位： — 万元 /个 点评： 位于金华市江南地区李渔路和义乌街交叉口的李渔湾小区由美邦置业有限公司（原万达房产）投资兴建。 中国最庞大的资料库下载 现在在售的二期住宅由一栋 6 层普通公寓和一栋 15 层的单身公寓组成，共 190 余个单元。 其中， 40— 45 平方米的单身公寓为其主力房型，占到了整个房型配比的 40%以上。 虽然该项目的销售情况较好，但销售周期过长，这主要是因为项目在强销期的宣传 力度不够，而且开发商对于自身品牌意识的宣传也略显不足，导致项目在中后期的销售过程中抗性较大。 该项目小高层底下的 2 层裙房被规划为金华火腿城，虽然到目前为止其商业裙房的招商情况良好，但由于商业性质问题，多多少少影响到了住宅部分的销售进度。 作为前车之鉴，本项目的商业裙房的招商方向问题应该得到开发商足够的重视，尽量引进一些不会影响到居民日常生活的商业设施，为居民的生活提供方便。 四、 银都花园 位 置： 东莱路近兰溪街 投资兴建： 金华市银厦房地产有限公司 总建筑面积： 4 万平方米 占地面积： 万平 方米左右 建筑楼层： 6F 价 格： 均价 2200 元 / 平方米 面 积： 87160 平方米左右 总 户 数： 180 余户 商铺价格： 7300— 9300 元 / 平方米 绿 化 率： 35% 交房日期： 2020 年 12 月 车 位： 3200 元 / 平方米左右 点评： 银都花园位于江南地区市民广场以南的兰溪街近东莱路处，由金华市银厦房地产有限公司投资兴建。 整个小区占地面积 万平方米，总建筑面积达到 4 万平方米以上，采用了现代式的建筑风格，建筑形态为 6F 的多层住宅。 房型面积的控制较为合理，各房型面积分别为： 2 房 87— 90 平方米； 3房 114— 129 平方米； 4 房 132 平方米；跃层房型的面积为 150— 160 平方米，其中 3 房住宅为整个小区内的主力房型，约占总房型配比的 45%左右。 同本项目一样周边地区公建配套设施的缺乏是主要抗性之一。 而且，该项目的东侧为金华市第十五中学，虽然为住户子女的就学提供了方便，但同时也对老年住户的生活产生了一定的影响。 开发商在项目沿街部分住宅的底层设置了商铺，价格在 730010000元 / 平方米左右。 为了商铺部分销售的顺利完成，开发商为各商铺业 主提供了前 3 年反还投资回报率的促销方式来吸引客户，令商铺的出售情况良好，到本次市调结束时间为止，出售率以达 70%左右。 五、冠达华庭 位 置： 丹溪路近东阳街 投资兴建： 金华市冠达房地产开发有限公司 营销企划： 浙江红帆文化传播有限公司 总建筑面积： 万平方米 占地面积： 8500 平方米左右 建筑楼层： 6F、 16F 价 格： 1850— 2400 元 /平方米左右 面 积： 40160 平方米左右 总 户 数： 180 余户 商铺价格： 1F 6000 元 /平方米 2F 2380 元 /平方米 绿 化 率： 40% 交房日期： 2020 年 2 月 车 位： 万元 / 个左右 点评： 冠达华庭位于江南地区丹溪路与东阳街的交叉口，由金华市冠达房地产开发有限公司投资兴建。 整个小区占地 8500 平方米，总建筑面积近 19000 平方米，其中住宅面积 18000 左右，商业用房面积约 900 余平方米。 小区由一栋 16F 小高层以及 4 栋多层住宅组成，而商业用房则位于小区内沿街建筑的一、二两层。 多层住宅以及小高层住宅南面几个单元为普通的公寓房，小高层北面几个单元则是 40 平方米左右的单身公寓，而其他房型的面积 控制在 2 房 94— 137 平方米； 3 房面积在 135 平方米左右；跃层住宅的面积则达到了 160 平方米左右。 项目的宣传主要以尊贵的品质作为主打概念，但销售控制方面做的较差，导致整个项目的销售在进入后期阶段时，所剩房源无论是位置，还是价格，都难以被市场所接受。 商铺位于小区沿街住宅的底层，层高达 米左右，开发商将其分为底层 米，二楼 米，价格分别为 6000 元 /平方米和 2380 元 /平方米左右。 各商铺的面积控制在 50— 130 平方米之间，满足了各种商业设施对于商铺面积的需求。 六、香格里花园 位 置： 丹溪路近东阳街 投资兴建： 浙江金华市房地产开发总公司 营销企划： 青鸟广告 总建筑面积： 万平方米 占地面积： 平方米左右 建筑楼层： 612F 价 格： 1850— 2400 元 / 平方米左右 面 积： 110198 平方米左右 总 户 数： 约 500 户 绿 化 率： 40% 交房日期： 2020 年 12 月 车 位： 未定 点评： 位于金华市江南地区东莱路与东阳街交叉口的香格里花园系浙江金华市房地产开发总公司投资兴建的高品质生活住宅小区。 整个小区占地面积达 万平方米总建 筑面积约 万平方米，容积率为。 香格里花园的房型面积控制在： 2 房 82— 117 平方米； 3 房 110— 133平方米； 4 房 145— 156 平方米；跃层 176— 198 平方米。 香格里花园的小高层住宅为金华市内较少采用的板式结构，相对于普通的蝶型小高层而言，其通风和采光的功能更为明显。 另外，小区内 8楼和 11楼为错层房型，为购房者提供了更丰富的房型选择余地。 项目的设计者在项目初期的设计上煞费苦心，采用了水景的设计，在创造了卖点的同时，也提升了小区自身的品质。 七、新纪元公寓（单身公寓） 位 置： 八一 南街与环城南路交叉口 投资兴建： 金华市银厦房地产有限公司 总建筑面积： 万平方米 占地面积： 万平方米左右 建筑楼层： 6F、 15 F 价 格： 1850— 2400 元 /平方米左右 面 积： 40160 平方米左右 总 户 数： 180 余户 商铺价格：。