蚌埠商业街项目策划总案(编辑修改稿)

蚌埠商业街项目策划总案(编辑修改稿)内容摘要：

目 的 价 值 增 长 也 有 利。 （ 四 ） 投 资 性 客 户 定 位 珠城季候风 —— 本地客商热传导 通过对蚌埠本地几个主要的商业形态的市场调查我们发现：该城市的商业未能形成星火燎原之 势 ， 症 结 “ 都 是 封 闭 惹 的 祸 ”： 从 本 地 消 费 者 而 言 ， 城 市 有 消 费 群 体 、 有 消 费 需 求 、 也 有 一 定的 购 买 力 ； 从 本 地 经 营 者 的 角 度 而 言 ， 有 商 业 敏 感 、 有 一 定 资 金 ， 同 样 缺 少 的 是 —— 舞台。 因 此 可 以 想 见 ， 在 我 们 构 筑 样 板 商 业 街 的 同 时 ，“ 围 观 ” 人 群 中 就 有 这 样 一 批 “ 带 好 舞 衣 ，待 价 而 沽 ” 的 “ 表 演 者 ”， 一 旦 看 到 商 业 步 行 街 是 一 个 合 适 的 平 台 ， 就 会 冲 进 这 个 市 场 来 充 分 施展。 由于中山街、南山路始终未能形成气候，而淮河路被“宏观调控”成晚 8 点的集体“熄灯”，所以不可忽视，无论是国营抑或个体业主，一旦看到样板商业街的月成交量，都会毅然决然“月亮 走 ， 我 也 走 ”。 徽商群 英会 —— 省内客商热对流 在充分考虑蚌埠本地企业的同时，我们也可以采取跳出一个单纯的、容量有限的思维定式来看 高 一 线。 从 宏 观 面 看 ，蚌 埠 之 于 安 徽 ，决 不 仅 仅 是 一 个 单 纯 的 地 级 市 这 么 简 单 ，它 是 安 徽 省 的 直 辖 市 ；再 从 微 观 面 看 ，新 区 之 于 蚌 埠 ，也 决 不 仅 仅 是 一 个 纯 粹 的 开 发 区 而 已 ，它 是 城 市 未 来 起 飞 的 发 射台 ， 无 论 从 地 处 市 中 心 ， 还 是 行 政 重 心 迁 移 的 连 锁 反 应 ， 都 可 以 从 中 得 到 证 明。 作为在中国历史上有相当地位的徽商，分布在蚌埠周边，本身所具备的同乡情结，加上蚌埠在铁路交通方面“中枢神经”的地位，安徽省内的客商不可能不从中嗅到一种别样的滋味 ，何况从时间节点上看，今日蚌埠正处于经济“拉杆升空”的时段，购买“原始股”将意味着什么。 从看 好 商 机 、看 好 地 价 的 横 向 角 度 ，甚 至 从 抢 先 排 队 的 纵 向 视 点 ，徽 商 的 蚌 埠 会 晤 都 将 值 得 我 们 期待。 异地过江龙 —— 南方商贾热辐射 和前两者所依附的情结和便利所不同的是，我们也不能忽视在目前的投资队伍中有一个特殊群 体 的 存 在 ， 那 就 是 来 自 南 方 的 置 业 一 族 ， 其 中 又 以 温 州 客 户 为 主。 舟山群岛曾经是以渔业为主业的经济链，但前有改革开发的优惠政策牵引，后有渔业成本提高 导 致 的 利 润 下 降 ， 加 上 吃 苦 耐 劳 的 天 性 ， 使 得 温 州 人 的 财 富 指 数 飚 升。 但我们又不能 不 看 到 ，富 裕 起 来 的 温 州 人 依 然 保 留 着 比 较 传 统 和 保 守 的 观 念 ，股 票 期 货 等 投机性的生意自是退避三舍，挥金如土又不符合他们的天性，倒是“一铺养三代”、“家当家当，有家可挡”的观念根深蒂固，所以近年来温州客在各地购买物业成为一种趋势，况且从地理位置、环境气候、交通条件等方面来看，蚌埠和温州都可以找到平衡点，在异地置业转而出租出去，自己 成 为 “ 寓 公 ”“ 墅 公 ” 都 已 经 成 为 模 式 化 操 作 ， 相 对 而 言 “ 铺 公 ” 更 有 利 可 图 ， 何 乐 而 不 为。 （四） 消 费 者 定 位 高、高、实在是高 —— 三高一族 所 谓 的 “ 三 高 ” 就 是 指 那 些 高 学 历 、 高 收 入 、 高 消 费 的 “ 主 力 队 员 ”， 通 过 查 阅 这 部 分 人 群的“档案”可以找到诸多共性：例如一般拥有大专以上的学历，例如年龄跨度在 2535 岁之间，例如 职业主要分布在银行白领、公务员、大型企事业单位中层管理人员，例如 月收入在 2020 元左右。 从 需 求 方 面 看 ，他 们 中 大 部 分 人 讲 究 生 活 享 受 ，舍 得 将 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作 尽 情 享 受 努力工作所带来的物质生活品质，对生活的取舍表现得更为纯粹和感性；从供给方面看， 蚌埠现有的市区购物场所所提供的商品普遍只适合于中、老年人、休闲娱乐场所数量少档次低，根本无法满 足 白 领 在 精 神 与 物 质 上 的 消 费 需 求 心 理。 有 需 求 ， 就 要 有 供给。 时代之窗将是 2 00 4 年的蚌埠“新天地“。 “边走边尝”商务通 —— 来往过客 现 代 交 通 构 架 的 完 善 催 生 出 一 大 批 的 “ 空 中 飞 人 “ ， 每 到 一 地 ， 自 然 是 “ 二 重 奏 ”： 即 公 务和 购 物 ， 在 忙 完 商 务 事 宜 之 后 的 时 间 ， 逛 逛 城 市 景 观 ， 看 看 风 土 人 情 是 必 不 可 少 的 内 容。 这部分人有两大特点：一是时间比较紧，不太可能充分舒展地游山玩水；二是对消费显得比较 豪 迈 ， 对 品 质 的 敏 感 度 大 大 超 过 价 格。 结 合 我 项 目 我 们 大 概 可 以 勾 勒 出 这 样 的 一 些 画 面 ： 从 CBD 内 的 蚌 埠 唯 一 四 星 级 酒 店 出 来 ， 徒 步 10 分钟，到“张生记”尝尝鲜； 从 CBD 内 的 蚌 埠 唯 一 的 会 展 中 心 出 来 ， 徒 步 10 分钟，到“好乐迪”放松一下； 从 CBD 内 的 蚌 埠 唯 一 的 歌 剧 院 出 来 ， 徒 步 10 分钟，到“上岛咖啡”喝一杯； 时 代 之 窗 步 行 街 ， 会 让 这 些 “ 商 务 通 ” —— 有空来坐坐。 近水楼台新移民 —— 社区业主 通过对涂山路的考察，原先的老公房可以提示我们居住于此的住户的层次和购买力有限，但自 从 周 边 近 在 咫 尺 面 对 面 地 开 发 了 两 个 楼 盘 —— 沁雅花园和米亚花园之后，情况大大改善： 一方面从体量上来说，这两个都是建筑面积在 10 平方米左右的大盘，目前沁雅花园已经基本 售 磬 ，米 亚 花 园 也 有 不 错 成 绩 ，按 照 两 家 最终的销售率维持在 85 %左 右 、每 百 平 方 米 居 住 3 人的 比 例 进 行 估 算 ， 将 有 5 00 0 左右的新移民南迁到此； 而另一方面或许更加令人振奋：这以上两个楼盘的均价都在 23 00 元 /平方米左右，而蚌埠目前最贵的物业单价仅仅是 18 00 元 /平方米，由此可见，能够购买当地“刷新价”物业的业主自然具 备 一 定 的 消 费 购 买 力。 以上两个楼盘尽管都有自己的沿街商铺，但由于规模有限，对我项目的影响力也有限，何况 步 行 街 还 依 托 着 一 个 深 受 蚌 埠 市 貌 喜 爱 的 市 民 广 场。 华 灯 初 上 、 闲 余 饭 后 、 假 日 周 末 ， 或 全 家 散 步 、 或 有 朋 自 远 方来、或三二知己，步行街所提供的“一站式”氛围将对这部分业主有比较大的 吸 引 力 ， 至 于 稍 稍 高 企 的 消 费 不 会 成 为 影 响 他 们 好 心 情 的 掣 肘。 四 、 总 体 规 划 (一 ) 商 业 街 组 团 划 分 思 路 一方面考虑到整个商业街铺面要求 20 万方之多，为吸引当地市民，必须定位成多元化经营的综合商业街。 故 建 议 充 分 利 用 商 业 街 1. 6 公里的长度优势，在原地块规划分隔的基础上，划分出若干功能性组团，并赋以不同的主题商业特色，涵盖购物、餐饮、文化、娱乐和休闲等特色内容，同时强调商业的绿色环境，打造 一 条 生 态 型 的 休 闲 观 光 商 业 步 行 街。 另一方面 20 万方的商业规 模，在 1 .6 公里长的商业街上分摊，为充分挖掘临街铺面的商业价值，同时也兼顾商业街建筑形态布局的美观性，我们在合理考虑了地块形状和铺面进深的前提下，建议整条商业街以低密度建筑为主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商业面积，同时从建筑形态上给予逛街顾客一种视野享受。 （ 二 ）、 商 业 街 组 团 划 分 及 经 营 内 容 整 个 商 业 街 共 分 为 5 个小型功能组团，具体划分及经营内容如下： A1 规 划 为 百 货 商 场 A1 位于整个规划的圆弧中心地带，位于商业步行街与城市南北主干道 —— 延安路的黄金交叉口，是人流 量相对集中的汇聚之地，无论商业价值角度，还是景观价值角度分析，都是整个商业街价值含金量 “最高” 的地带，故我们建议设置大型综合百货商场，最大程度地聚集顾客人流量，建筑高度建议地上七层地下 一 层 ， 以 丰 富 的 商 品 经 营 品 种 、 良 好 的 购 物 环 境 、 优 质 的 品 牌 服 务 提 升 城 市 商 业 形 象。 该大型百货商场建议打造为蚌埠旗舰式综合百货商场，取代目前淮河路蚌埠百货大楼在城市中 N O .1 地位。 商 场 内 经 营 的 商 品 档 次 建 议 定 位 在 国 内 一 流 及 国 际 二 流 的 标 准 ， 吸 引 本 土 高 收 入 者 “ 回 流 消 费 ”。 具 体 商 场 内 各 楼 层 经 营 品 种 划 分 如 下 ： 1 层 ： 自 选 超 市 1 层 ： 化 妆 品 、 珠 宝 首 饰 、 名 表 、 皮 鞋 、 箱 包 、 礼 品 等 2 层 ： 时 尚 女 装 、 少 女 装 、 淑 女 装 、 女 士 饰 品 等 3 层 ： 职 业 女 装 、 精 品 女 装 、 女 士 时 装 等 4 层 ： 男 士 西 服 、 西 裤 、 茄 克 、 休 闲 装 、 衬 衫 、 领 带 、 皮 件 皮 具 5 层 ： 运 动 服 装 、 鞋 帽 、 体 育 用 品 、 儿 童 服 装 、 儿 童 用 品 等 6 层 ： 彩 电 、 音 响 、 冰 箱 、 洗 衣 机 、 空 调 、 小 家 电 、 电 脑 等 7 层 ： 咖 啡 厅 （ 含 西 式 简 餐 ）、 大 型 开 放 式 小 吃 美 食 广 场 等 A2 规 划 为 大 型 娱 乐 城 由于从地块位置分析， A2 与 A1 相持对立，因而拥有同等的地段优势，楼高建议亦设地上七层地下一层。 为 丰 富 城 市 建筑的景观性与标志性，我们大胆设想在 A A2 顶端中央处设一架空玻璃球进行联接，此玻璃球是整个商业街也是未来城市的标志性建筑，一来寓意蚌埠 —— “ 珍 珠 城 ”的 美 喻 ，二 来 丰 富 的 视 觉 效果 ，。