物业管理公司接管新小区时的管理方案(编辑修改稿)

物业管理公司接管新小区时的管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告。 对「 」的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。 利用「 」业户讲座提前对业户装修管理进 行宣传 为了更好地实施将来对「 」的管理，我们把对业户的宣传作为前期介入的一项重要工作。 通过宣传讲授有关知识，并组织部分「 」业户参观学习，以求取得良好的社会效果，为日后管理工作的开展打下基础。 （二） 做好验收接管工作 在管理公司对「 」充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应紧急事件的处理方案，真正做到有备无患，防范于未然。 「 」的验收与接管程序如下： 二、入住装修阶段的管理 （一）根据业主与开发商在交房时，出具交房（入伙）通知单才能办理交房手续 成立验接 小组 制订验收标准及处理方案 接管移交手续书 审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改。 签订移交书面手续，做好遗留工程备案 签订物业保修方案 办理入住手续流程 业主接房 物业处向业主发放文件资料 业户填写、签订相关表单、文件 业户交纳相关费用 与业户进行房屋验收交接 钥匙交接、建档 办理入住手续采取的便利措施 办理入住手续，我们将坚持八字方针： 热情、周到、高效、便利。 我们采取的便利措施是： （ 1） 设立办理入 住专用接待服务室，由专职人员提供周到的一站式服务。 精心安排入住程序，业户随到随办，正常情况下，从进入办事大厅到领钥匙验房 30 分钟内办毕。 1. 《交房通知单》； 2. 产权人身份证或其他有效证件复印件 2份，核对原件； 3. 若为代理人接房，需提供产权人《接房委托书》及委托代理人身份证或其他有效证件复印件 2份，核对原件。 1.《业户手册》； 4.《装修特别提示》； 2.《业主公约》； 5．《区域防火责任协议书》 3.《物业管理服务协议》； 1. 填写《业户基本情况登记表》； 2. 签订《物业管理服务协议》一式两份； 3. 签订 《区域防火责任协议书》 一式两份。 1. 综合物业管理费； 2. 水电周转金； 3. 其它代收费用（如二次装修垃圾清运费）。 1. 查验配套设施； 4. 查验土建、门窗； 、安防系统； 5. 抄记水、电、煤气表底数。 ； 1. 签署《房屋验收交接确认单》、《收楼承诺书》； 2. 房屋钥匙交接； 3. 建立业户档案。 （ 2） 提前与供电局、自来水公司、电信部门、有线电视签订代办业务协议书，代办有关业务，方便业户，减少麻烦。 同时，为业户提供多项免费咨询和维修服务。 （ 3） 提供有偿上门维修服务项目。 （三） 装修管理，确保无违章装修 为维护「 」外观形象的统一、美观，保障小区智能系统的正常使用功能不被破坏，我们将从实际出发，以智能设施管线、公共管线、复式房搭建为装修工作的监管重点，根据以往的 装修管理经验与教训，为打好「 」装修管理的攻坚战，公司在小区的装修管理上实施“一把手工程”，由项目经理亲自抓装修管理，着重“装修宣传 —— 装修审批 —— 装修跟踪监管 —— 违章装修即时处理 —— 装修全程验收”五个环节的工作，力争“ 服务在一线，监管在一线 ”。 为正面引导业户装修，物管公司将联络几家名牌装修公司为业户提供免费装修咨询、装修设计服务。 拟采取的违章装修控制流程： + 发现违章装修 装修宣传，切实到位 为加强装修宣传的力度，我们将在入住初期策划一项大型活动，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业户的桥梁，真正提高业户按章装修的自觉性。 装修审批，严把“三关” 依据我们多年管理的经验，在审批过程中，将会出现一些不良现象，例如某些觉悟较低业户为了个人利益，利用人情关系，或者在装修方案上制造模糊概念，以达到违章装修的目的。 针对小区物业管理上可能出现的 特殊情况，以及装修管理上对智能设施管线，公共管线保护业户办理入住手续 对业户、装修施工队提供装修特别提示 各部门经理监管 楼管员、治安巡逻员、消防管理员、工程人员交叉监督 采取强制措施 向执法局反映情况以取得行政上的支持 经济手段、法律手段解决 的特殊要求，我们将一方面采取对业户申报的装修方案进行严格审批，一方面加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批严把人情关、金钱关和技术关。 装修审批重点如下： （ 1） 保证房屋设施的正常使用功能。 审核重点：房屋结构、智能化设施及管线；供水、供电管线。 （ 2） 保证房屋外观统一美观。 审核重点：阳台、窗台、天台（跃层房）、空调安装及管线走向。 （ 3） 装修材料符合防火规定。 建立细致严密的装修跟踪监管体系 业户装修施工，指定项目经理、物管主任、楼管员、实施“全 过程”追踪监管，每天巡视施工现场不少于 2 次，通过现场巡查与业户沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在初始阶段。 管理处专门设置有装修检查组，对业户装修进行巡回检查，可在违章初期发现制止违章。 同时管理处的保安员及工程人员也要对装修进行监管。 形成立体式的装修监管网点，维护好智能设施管线、公共管线，杜绝违规搭建，把违章装修消灭于萌芽阶段。 此外，在「 」，我们还将借鉴以往装修管理方面的成功经验，加强监管的同时，在业户入住装修高峰期，对楼前绿地、楼梯通道两侧墙面加以保护，使之不被破坏。 业户 装修实施袋装化，指定地点投放，确保小区绿化完好。 处理违章装修的四个手段 （ 1） 说服手段。 业户出现违章装修，管理人员在 2 小时内，上门做好业户的思想工作，礼貌地向业户解释装修规定，耐心地向业户说明违章装修造成的危害。 做到以理说服业户，以情感化业户，争取业户的支持和谅解，让业户自觉接受整改要求。 （ 2） 经济手段。 在业户装修申报时，按规定交纳装修押金，出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取扣除装修押金、等经济手段控制，从经济上控制业户的违章装修。 （ 3） 行政手段。 「 」也有复式跃层公寓房，其业户均为有一定身份的人士，装修监管人员在实施监管时有心理压力。 我们将通过建筑监管机关 —— 城市建筑督查大队，在业主一意孤行的情况下，向他们反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改，同时将采取其他方法，制止违章装修施工。 （ 4） 法律手段。 业户装修申报手续中，管理处分别与业户、装修施工单位签订具有法律效力的“装修协议书”和“装修责任书”，分清管理处、业户、装修施工单位之间的责、权。 同时，根据建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》，对住宅装修进行法制管理。 对违章装修并无视一切的业户，我们通过法律途径予以解决。 通过上述管理措施的实行，我们深信一定能做好「大唐世家」装修管理的工作。 （四） 入住期治安管理 保安队伍建设 —— 建立一支高素质的治安队伍。 治安队伍建设，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。 保安员选聘退伍的优秀军警战士，这批战士具有良好的思想品质和精湛的业务技能。 建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。 保安员管理引入轮换制和淘汰制，由公司保安管理中心统一调度，对服役一年的保安员，进行轮换上岗，在 年终考评中，实行未位淘汰制，淘汰率不大于 10%，保持保安员的高素质和战斗力。 确立治安重点 —— 加大对入住期人流、物流、车流的有效监控： （ 1） 人流控制 对来访人员须通过门岗，与业户通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手续。 对装修、搬运人员采取出入证管理，并交装修管理保证金，对他们的活动范围进行一定限制；经常配合派出所查户口，把可疑分子清出小区；对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地查验证件。 （ 2） 物流控制 对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。 业户物品的搬入（出）须向与业户确认后，管理处 开据物品出门条；保安员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实际登记放行手续。 （ 3） 车流控制 针对「 」分期建设的实际情况，合理规划居住区的车辆行驶路线，实现人车分流、出入分流，施工人员与业主的非机动车分类集中管理。 三、日常管理运作阶段的管理 对小区的常规物业管理运作阶段，管理公司将严格执行各种规章制度，注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。 （一）管理处内部运作管理 管理处内部检查工作 为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供的服务 质量能满足规定的要求。 （ 1） 管理处楼管员负责辖区各项工作的日检。 （ 2） 管理处各部门主管负责分管工作的周检。 （ 3） 总公司实施不定期巡检。 用户报修处理工作规程 尽快处理用户的报修，规范维修工作，确保为用户提供满意的服务。 （ 1） 管理处负责记录报修，并传达至工程部。 （ 2） 工程人员负责报修内容的现场确认及维修。 （ 3） 工程部主管负责维修监督，对“维修服务项目表”以外的报修内容进行评审。 用户投诉处理工作 确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。 （ 1） 管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作。 （ 2） 被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有 关问题。 （ 3） 管理处负责对投诉处理的效果进行检查。 服务收费管理 规范管理处服务收费（包括管理费、水电费）程序，确保用户对服务的满意。 （ 1） 管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。 （ 2） 管理处财务人员负责办理各项费用的收取工作。 （ 3） 楼管员负责派发各项收费通知单，并协助财务做好各项费用的催缴工作。 （ 4） 工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。 （ 5） 管理处项目经理助理对有偿维修服务收费进行审核。 社区文化活动管理 管理处组织开展的各类社区文化活动，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境。 （ 1） 客户部负责编 制社区文化活动计划，并具体组织实施。 （ 2） 管理处项目经理助理负责审核、批准社区文化活动计划。 （ 3） 管理处其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。 突发事件或异常情况处理 确保管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护业户的人身及其生命财产安全。 （ 1） 管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢救现场指挥及督导。 （ 2） 当值人员应严守岗位。 （ 3） 保安员负责安全防范，工程人员负责水电供应及抢修。 （ 4） 其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险。 应急分。