温江项目前期调研及市场定位分析报告(编辑修改稿)

温江项目前期调研及市场定位分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

发有限公司 /四川省道诚实业投资有限责任公司 开 发商：成都市江安春置业投资有限公司 物业管理：成都仁和春天物业管理有限公司 项目位置： 成都市光华大道江安河畔 建筑规模： 占地面积： 600亩 建筑面积： 500000平方米 总户数： 3600户左右 规划用途： 别墅、普通住宅、商业会所 销售价格： 起价： 4900元 /㎡ 均价： 5200元 /㎡ 户型面积： 两居室户型： G71型 面积： 85㎡ 2室 2厅 2卫 F81奇数层 面积： 86㎡ 2室 2厅 2卫 三居室户型： D61型 面积： 134㎡ 3室 2厅 2卫 G81型 面积： 117㎡ 3室 2厅 2卫 F51奇数层 面积： 114㎡ 3室 2厅 2卫 D61奇数层 面积： 135㎡ 3室 2厅 2卫 户型： 2*2*1 3*2*2 4*2*2 4*2*3 7*2*4等 (其中，电梯公寓以 2*2* 3*2*2为主，别墅以 4*2* 4*2*3为主 ) 总供应量： 3600户 装修标准： 清水房标准 交房时间： 2020年 5月交房 销售进度： 已开盘部分全部售罄 项目综合评价 仁和春天大道是由成都春天房地产开发有限公司投资开发，周边环境优美，紧邻江安河，并引江安河之水营造项目活水景观。 紧靠光华大道，交通十分便利。 作为独立的生活小区，其拥有区域浓厚的生活氛围，和较完善的生活机能；区内多个生活小区相辅相成，人气聚升。 仁和春天大道 分批次进行开盘，至 2020年 8 月别墅与已放量物业已基本售磬，销售情况较为理想；能有如此销售情况主要有以下原因： ①自然环境优美、景观好：可俯视江安河畔美丽江景；社区内有别墅物业，使得整个小区的环境更为清幽，周边绿色植被也比较多。 ②其 85— 135㎡ /2*2*1－ 3*2*2的面积和户型，基本适合电梯物业消费市场的需求。 ③户型设计较为合理，动静分明，很好的解决通风采光不太好的问题。 ④聘请成都仁和春天物业管理公司进行物业管理。 存在问题 ： 在高品质、高标准开发的同时，也必然导致楼盘整体价格普遍高于同区域其他 楼盘。 同时，光华大道上几乎所有楼盘都面临一个问题 —— 商业配套等的缺陷，仁和春天大道也仅仅只有社区配套会所，项目旁的建信奥林匹克花园的商业物业以及万科朗润园的社区底商也只能提供较少的补充。 而大型购物超市目前只有珠江国际花园拟将引入大型超市家乐福，不过正式经营至少在 45年以后。 二、万科朗润园 项目背景： 开发商：成都万科倍富置业有限公司 物业管理：成都万科物业管理有限公司 项目位置： 温江区 成都七中实验学校面对面、建信奥林匹克花园在旁边 建筑规模： 占地面积 ： 64亩 总建筑面积： ， 其中： 住宅建筑面积：约 108000㎡ 商业建筑面积： 1500㎡ 总套数： 992套 规划用途： 普通住宅、社区底商 销售价格： 起价： 3750元 /㎡ 均价： 4000元 /㎡ 最高价： 4950元 /㎡ 户型面积： 两居室户型： A、 Aa户型 建筑面积 :87㎡ 2室 2厅 1卫 D、 Da户型 建筑面积 :84㎡ 2室 2厅 1卫 三居室户型： B、 Ba、 B1a 户型 建筑面积 125 ㎡ 3 室 2 厅 2 卫 C、 Ca 户型 建筑面积 :118㎡ 3 室 2 厅 2 卫 C2a 户型 建筑面积 :121㎡ 3室 2厅 2卫 装修标准： 清水房标准 交房时间： 2020年年底 销售情况： 2号楼已开始销售， 3号楼尚未开盘 项目综合评价： 万科朗润园是由成都万科倍富置业有限公司开发，项目位于仁和春天大道旁， 01 号楼紧靠光华大道 ，物业形态为多层住宅，附有社区底商； 02号楼正对仁和春天大道的 3 35号楼； 03号楼靠近江安河，但仅有部分户型能直接观江景。 社区配套：万科朗润园配有部分社区底商，与建信奥林匹克花园的商业遥相呼应，为社区生活提供便利。 卖点分析：万科朗润园除万科物业品牌与建筑特色卖点外，并无其他特色卖点。 其中，建筑特色为“新折学建筑”。 存在问题：万科朗润园占地面积 64亩，容积率高达 ，总户数 992户，这必然导致该物业出现一些问题： 建筑密度过高。 由于采用“ W”型布局， 02号楼更为拥挤。 社区景观较少。 在社区总体规划中，该项目的景观规划由于总体占地规模的影响，显得更为紧凑，对物业品质有不利的影响。 三、珠江国际花园 项目背景： 投资商：广东珠江投资有限公司 发展商：成都珠江投资有限公司 物业管理：广东康景物业服务有限公司 (国家一级资质 ) 项目位置： 温江区 光华大道花博会碧落湖公园西侧 建筑规模： 占地面积： 60余亩 总建筑面积： 24万平米 总户数： 1200户左右 规划用途： 普通住宅、酒店式公寓、商业贸易 销售价格： 均价： 42004800元 /㎡ 户型面积： 两居室户型： B户型 建筑面积 : ㎡ 2室 2厅 1卫 B1户型 建筑面积 : ㎡ 2室 2厅 1卫 三居室户型： A A2户型 建筑面积 : ㎡ 3室 2厅 2卫 A1 A21户型 建筑面积 : ㎡ 3室 2厅 2卫 C2户型 建筑面积 : ㎡ 3室 2厅 2卫 C21户型 建筑面积 : ㎡ 3室 2厅 2卫 C1户型 建筑面积 : ㎡ 3室 2厅 2卫 C11户型 建筑面积 : ㎡ 3室 2厅 2卫 D、 D1户型 建筑面 积 : ㎡ 3室 2厅 2卫 装修标准： 精装修（按标准装修交房） 交房时间： 2020 年底， 2020 年初 销售情况： 正在接受咨询，将于 8 月中旬开盘，目前进行排号。 项目综合评价： 珠江国际花园项目总占地 60余亩，总建筑面积 24万㎡，分三期开发完成。 该项目集住宅、商业、酒店式公寓于一体，规划最高达 32层的精装修住宅。 该项目以国际化的精装标准为核心竞争力，板式设计，两梯三户、三梯五户，高品位精装电梯间，并有酒店式入户大堂， 1： 车位配比，精装地下车库等。 社区配套：该项目内酒店式公寓中将引入酒店进行运营，在三期中已有家乐福意向性入驻。 不过家乐福预计在 3～ 5年后才开始营业。 最近珠江地产已成功拍得花博会，这将有效促进该项目的增值。 卖点分析：国际标准精装物业，两梯三户、三梯五户与酒店式大厅也是本物业的一大卖点。 存在问题：（ 1）该楼盘社区配套较少。 该项目总占地 60余亩，建筑呈“ L”型分布，社区内仅有少量绿化与景观。 （ 2）一期电梯公寓公部分户型为四房两厅，整体布局比较紧促，主卧比较小。 项目优势：精装修物业价格在 42004800元 /㎡，在该区域具有较强的竞争 力，加上珠江地产的品牌价值，优势明显。 最近有成功拍得花博会，也将有力推动该项目的发展。 四、西花汀 项目背景： 投资商：成都万厦置业有限公司 开发商：四川宏信实业有限公司 四川宏义实业集团有限公司 物业管理：成都和盟物业管理有限公司 项目位置： 光华大道与南熏大道交汇处（花博园前行 500米） 建筑规模： 总占地面积： 100余亩 总建筑面积： 164513㎡ 总户数： 1095户 建筑形态： 11层 \18层 \2024层电梯洋房 规划用途： 普通住宅 销售价格： 起价： 3350元 /平方米 均价： 3500元 /平方米 户型面积： 两居室户型： E型户型 建筑面积 : 120㎡ 2室 2厅 1卫 C型户型 建筑面积： 85㎡ 2室 2厅 1卫 三居室户型： B型户型 建筑面积 : 93130㎡ 3室 2厅 2卫 A型户型 建筑面积 : 106140㎡ 3室 2厅 2卫 F型户型 建筑面积： 139㎡ 3室 2厅 2卫 H型户型 建筑面积： 138㎡ 3室 2厅 2卫 K型户型 建筑面积： 143㎡ 3室 2厅 2卫 N型户型 建筑面积： 133㎡ 3室 2厅 2卫 四居室户型： A3型户型 建筑面积： 155㎡ 4室 2厅 2卫 B2型户型 建筑面积： 152㎡ 4室 2厅 2卫 F1型户型 建筑面积： 155㎡ 4室 2厅 2卫 H1型户型 建筑面积： 153㎡ 4室 2厅 2卫 五居室户型： K跃层户型 建筑面积： 220㎡ 5室 2厅 2卫 N跃层户型 建筑面积： 200㎡ 5室 2厅 2卫 装修标准： 清水房标准 项目综合评价： 西花汀位于城西新温江核心，花博园与江安河之间。 西花汀总占地约 100亩，由 11层、 18层、 2024层电梯洋房疏落布局而成。 户型区间 90200 ㎡，其中 110140㎡为主力户型。 该项目对小区园林景观打造比较注重，由区外、区内、室内三重风景相互围合渗透。 外围景观为花博园与江安河；中庭景观为小区立体园林；内部景观为大堂、观光电梯、室内花园等。 社区配套：由于靠近花博会与珠江国际花园，该项目的社区物业较为薄弱，仅有少量临街商业。 卖点分析：该项目的主要卖点是靠近江安河与花博会，其本身的社区景观也是一大卖点。 在建筑上无太多的亮点。 五、泰基•花溪谷 项目背景： 开发 商：四川泰基地产有限责任公司 项目位置： 温江区 光华大道温江段花博会主场馆 温江新行政中心旁 建筑规模： 占地面积： 140亩 建筑面积： 22万平米 建筑形态： 代欧式建筑风格的花园洋房、电梯公寓 规划用途： 普通住宅 销售价格： 别墅 50006000元 /㎡，电梯公寓价格未定 户型面积：。