深圳地铁大厦整体招租策划报告(编辑修改稿)

深圳地铁大厦整体招租策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

墙＞落地窗式＞小窗 大堂面积 (s) 300 平方米＜ s＜ 1200 平方米 建筑面积 大堂高度 (h) 10 米＜ h＜ 1820 米 符合标准 大堂装修 优雅大方，功能合理，用料高档，品质优良 树挂冰花石才，烤漆金属网板 公共走道装修 同上 树挂冰花石才，烤漆金属网板 走道宽度与形式（ l） 米＜ l＜ 米 约 2m，宽度适度 广场 位置合适，功能多样，人流动线合理 符合标准要求 硬 件 配 置 电梯数量（ x） 3800 平方米 /部＜ x＜ 4500 平方米 /部 16 部奥迪斯品牌电梯 电梯品牌 知名品牌＞常规品牌，原装＞组装 16 部奥迪斯品牌电梯 中央空调 品牌，是否分户计算，功率 按流量统一计算 商务会所 面积，功能完善 变频式全空气变风量空调系统 车位（ k） 180 平方米 /个＜ k＜ 250 平方米 /个 K≈ 205，标准领先于同区项目 宽带接入互联网及费用 光纤＞宽带＞普通 未知 品牌 发展商、物管品牌 地铁品牌，建议起用知名物管 从上表综合素质测评来看，本案除 开个别因素略低于标准要求之外，其他绝大部分项目与类别都优于标准要求；另外，在同区项目的对比之中，本案许多硬件部分更优于其他项目；故本案完全符合业界认同的“深圳甲级写字楼综合素质”的要求。 同时，本案属于深圳目前写字楼市场中为数甚少的“只租不售的单一业权式物业”，优势明显。 由此，深圳地铁大厦产品定位为： 单一业权纯商务甲级写字楼 第三篇：功能建议方案与租金的定位 一、可出租部分功能建议 （一）商务部分 招商面积及楼层分布 本案商务部分包括裙楼 1～ 7 层，主楼 1 层、 3 层、 5～ 8层、 32 层、 32A、 32B， 招商面积共计 20546 平方米。 招商思路 首先考虑自身配套的必备性和功能设置的完善性，其次考虑周边项目的市场空隙，第三考虑商家对面积的承受范围。 功能建议  商务配套已定功能的有：一楼票务与银行、裙楼二层厨房与银行办公、裙楼 5 层多功能厅即六楼会议室。  项目必备的商务配套为： 3 楼快餐中心。  补充性的商务配套有：裙楼二层商务西餐厅、裙楼 4层和主楼 5 层会所及 32 层高档酒楼。  会所设置，为白领阶层设置工作之余的休闲和休息的场所，是写字楼补充性商务配套，在周边诺德中心和安联大厦并没有此项配 套的情况下，本案招商的可能性较大。  32 层景观资源丰富，在周边项目没有 高档酒楼的情况下 ，市民中心政府办公人员和周边写字楼项目与本案内部企业的消费需求，为我们创造了招商的机会。 详见下表。 楼层 主楼招商 面积㎡ 功能建议 裙楼招商 面积㎡ 功能建议 1 层 70 功能建议：票务、商务 招商业态： 35 ㎡票务、 35 ㎡商务 (旅行社等 ) 926 银行 2 层 架空 大堂上空 1643 功能建议： 餐饮、办公室、西餐厅 招商业态： 657 ㎡厨房、 164 ㎡银行 882 ㎡商务西餐厅 3 层 1829 功能 建议：快餐中心 （员工用餐中心，以快餐为主，地方风味店为辅） 1018 ㎡ 功能建议：快餐中心 （以快餐中心为主，地方风味店为辅） 4 层 不对外 档案室、计算机网络机房 1165 ㎡ 功能建议：会所 招商业态： 休闲（小球运动室、小电影室、舞蹈室、棋牌室等） 健身房、美容美发及纤体、个人护理专门店、减肥中心、 Spa 香薰店等 5 层 1776 功能建议：会所 招商业态： 休闲（小球运动室、小电影室、舞蹈室、棋牌室等） 健身房、美容美发及纤体、个人护理专门店、减肥中心、 Spa 香薰店等 1362 ㎡ 功能 建议：多功能演示厅 譬如：新闻发布中心 6 层 1854 功能建议：对外出租会议室、 商务谈判、培训基地 1488 ㎡ 功能建议：阶梯式会堂 譬如：同声翻译国际会议中心 7 层 1854 功能建议：商务预留 为写字楼招租空间不足而预留 为特殊要求的公司而预留 8 层 32层 1854 功能建议：高档酒楼 快餐中心经营模式建议  经营模式一：对外总承包给专业的快餐企业，总包 人满足必备性快餐中心同时，可以再对外分包给风味饮食小铺。 优势：解决就餐及饮食口味问题 ；难点：总承包企业的招商，在写字楼招租前期没有人气氛围之时，需要地铁公司员给予地铁员工到就餐中心的补助支持；另外，市场化经营，难以保证饮食品质。  经营模式二：快餐中心、风味饮食对外招商。 优势：全部市场化；难点：难以保证经营的恒久性。  经营模式三：快餐中心由地铁公司自营，风味饮食对外招租。 优势：保证大厦饮食质量与口味及经营的长期性。 不足：地铁公司减少一部分租金收入。 我们认为：快餐中心前期的租金收入并不重要，重要的是在招租前期满足地铁公司员工就餐需要；同时建立起规模化的经营，待写字楼人气上升之后，再可以考虑 转租，那时租金收益可以高很多。 故此，我们建议启用第三种经营模式而进行操作。 （二）办公部分 招租面积及楼层分布 本案写字楼办公部分包括 9～ 12 层、 14～ 21 层， 23～ 24层，共计 14 层，招租面积共计 25811 平方米；其中， 12 层为物业办公室， 13 层和 22 层为避难层。 招租思路 采取“主观划分空间、合理规划布局、自然设立门槛”的原则，对办公部分进行不同楼层的功能布置，有利引导租赁，树立大厦高品质形象。 功能建议  将写字楼招租部分进行有效区间分布，主要考虑按企业规模和需求面积的大小，不至于形成大小公司混杂在一层的局面，这样对大公司客户较为公平。  将中小型公司集中在 9～ 11 层，主要考虑成长企业的发展需要，可减少项目对大面积单位招租的压力。  15～ 21 层，为租赁期较长中大企业而设置，这是项目的主要客户的需求层。  23～ 24 层，专为需要整层的大公司预留，一方面考虑引进知名大公司对项目整体出租带来良好的形象价值；另外，考虑附近同区项目由于产权的分散而没有整层大面积的单位可以租赁，故本案不管短期有没有大型公司进驻 ，只要在下面楼层有供应得状态下都进行预留以求长期效益；第三， 23 层前厅与24 层前厅上空的空间设计对大公司有一定吸引力；在实际的招租之中，可适当给予大公司优惠条件。  14 层，仿“雷格斯”式的经营方式：整层装修布置成 ～ ㎡的小面积单位，带上办公用品，对于短期性租赁的项目公司和小规模公司来讲，可以直接派人进驻办公，完全省去装修等费用；在实际招租过程中，可以考虑适当调高租金额度。 详见下表。 楼层 招租面积 功能建议 备注 9～ 11 层 ㎡ 3 ＝ ㎡ 为中小 公司选择中小面积单位而设置 每套单面积为 ～ ㎡ ,将中小集中在这 3 各楼层，装修一样板间（不设办公用品）以作示范 14 层 ㎡ 为短期性租赁客户而设置 将单位面积细分，每套单面积为～ ㎡，将 14 层整体装修，布置办公用品，短期性项目公司可直接入驻进行办公（仿“雷格斯”式出租方式） 15～ 21 层 ㎡ 7 ＝ ㎡ 为租赁期较长的中大型企业而设置 单位需求面积在 220 ㎡以上，在选择上适当控制而不影响整体空间格局 23～ 24 层 ㎡ 2 ＋＝ ㎡ 为需要整层的大公司预留 主要考虑 23层前厅与 24层前厅上空的空间设计对大公司有一定吸引力 小结：  多种租赁方式，打破常规“囫囵吞枣”式的招租模式，按公司规模和需求状态而有意将大中小公司进行分离。  多种租赁方式中，既考虑到项目短期收益，同时也兼顾了长期稳定的收益状态。  多种租赁方式中，灵活方便，拓宽客户层面，操作风险小，减少招租压力。 二、租金定位建议 办公部分 考虑本案所处区域市场竞争的激烈性，并为保证本案打好招租第一仗而达到良好租 赁目标，建议本案市场租价遵循现有区域市场价位，平均租金定为 110 元 /㎡。 以下是区域内主要竞争物业的大致平均租金表。 【竞争物业租金表】 ※竞争物业的租金不含管理费、空调费。 说明：  2020 年 8 月入伙的安联大厦，虽然在销售上取得较好收获，但目前企业入驻率尚不足 50％；诺德中心入住率也只有 30％左右；考虑竞争的压力，我们建议租价采取“低开高走”的趋势，取值市场租金水平。  市场租金水平，可保障项目良好租赁态势，保障人气氛围，树立长期品牌品质效应；同时防止“价高、租赁期长、人气氛围平淡”而影响品牌的 状况产生。 租金（元/ ㎡/ 月）11811510596104112120诺德中心 安联大厦 江苏大厦 商务部分 根据市场写字楼项目裙楼商业状况，以及我们对写字楼裙楼商业招商的经验，本案可招商的商务部分租金定位如下。 楼层 业态 租价建议 1 层 票务、银行等 300 元 /㎡ 2 层 银行办公、商务西餐厅 80～ 100 元 /㎡ 3 层 快餐中心＋风味饮食 需考虑经营模式和补助方式 4 层 会所 40～ 80 元 /㎡ 5 层 主楼 5 层：会所（同 4 层） 40～ 60 元 /㎡ 裙楼 5 层：多功能厅 根据装修档次，按小时收取租金 6 层 会议厅 根据装修档次，按小时收取租金 7 层 为写字楼空间不足而预 留 为特殊要求的行业而预留 若为写字楼预留，参考写字楼租金 若为特殊要求的行业而预留，参考商务租金 8 层 32 层 高档酒楼 80～ 100 元 /㎡ 说明：  关于多功能厅和会议厅的租赁状况，对于本大厦写字楼的客户，我们可以采取每年赠送使用次数，免收时租费用；对于外部企业使用，我们可以根据装修档次按市场标准收取租金费用。 第四篇：潜在目标客户群描述与锁定 （一） 办公部分 锁定客户群 根据对中心区写字楼项目入驻企业和公司状况的市场调研，以及我司接触和掌握的写字楼潜在客户来看，我们将本 案目标客户总结出以下群类及区域范围。 【目标客户群示意图】 深圳地铁大厦 项目 个性客户 25% 区域 共性客户 75% 集约板块 25% 发展板块 40% 层峰板块 10% 地铁相 关行业 一、目标客户群定位 【目标客户区域示意图】 客户群描述 ① 目标客户基本判断  有承租本项目最小单位的经济能力。  有国际商务的形象和空间需要。 ② 客户属性划分  项目个性客户：与“地铁”相关行业 —— 地铁服务商。 譬如：地铁相关设备材料供应商、地铁广告公司、顾问公司、设计公司、监理公司等。 深圳地铁建设期还需要很长时间，这些公司围绕地铁而展开工作和业务。  区域共性客户：福田中心区朝着“金融”中心区的福田中心区 本案 人民南 国贸圈 30% 蔡屋围 地王圈 20% 华强北 赛格圈 10% 车公庙 商务圈 10% 国内大 型企业 5% 国际大 型企业 5% 方 向发展，更多的是行业领先企业的汇聚与集合，中心区各写字楼项目对客户群的吸纳业较为相似。 ③ 区域共性客户层次划分  集约板块 —— 小型的法律、会计、广告、咨询、 IT科技公司等；  发展板块 —— 具备一定实力，且发展前景较好的中型国际贸易、高新科技、物流公司，以及大型企业的驻深办事处等；  层峰板块 —— 国内外的大型金融、证券、保险公司，以及大型实力集团公司的总部等。 ④ 客户区域流动说明  华强北有通讯、电子、 IT 及贸易，车公庙有装潢装饰、家具建材制造和销售企业相关产业链的支撑，其写字楼租金和办公环境较为适合这些企业 的存在，故一般企业流向福田中心区的情况较小，只是部分为寻求更大发展平台的企业和公司才会。