商业广场物业管理服务试行方案(编辑修改稿)

商业广场物业管理服务试行方案(编辑修改稿)内容摘要：

经理 客户服务部根据 类别通知有关部门 客户需求 园林绿化部 清洁部 保安部 信息反馈 根据规定程序，完成工作 工程技术部 监督检查体系 内部检查 外部检查 物 业部 日 检 专业部门不定期检查 客户满意度调查 政府主管部门考评 公司检查 租赁部 策划部 管理部 服务快速响应机制，保证商户需求及时得到满足。 服务信息反馈机制，保证公司与商户沟通无障碍。 物 业 部 工作流程 代表例外情况 服务快速响应机制，保证商户需求及时得到满足。 服务信息反馈机制，保证公司与商户沟通无障碍。 物业维保工作流程 资料存档 检查验收 业主需求 日常检查 定期养护计划 派单 作业 园林绿化 清洁部 工程技术部 资料存档 租赁部 策划部 管理部 保安部 客户 财务部 客户服务部 需求 派单 提供服务 回访 通知收费 反馈 清洁服务工作流程 安全管理工作流程 代表例外情况 管理层 业主 保安部 内部单位 外部单位 公安机关 治安事 件处理 治安信息 汇 报 资料存档 支援 监督指导 请求支援 紧急求援 业务指导 日常保 安工作 资料存档 检查验收 业主需求 日常检查 定期清洁计划 派单 作业 预防措施控制系统图 快速识别潜在不合格信息，将问题消灭在萌芽阶段。 批准预防措施 产品 过程 体系运行 原因分析 制订预防措施 潜在不合格信息收集 责任部门实施预防措施 记录存档 验证结果 OK NO 纠正措施控制系统图 通过纠正措施的实施，防止损害进一步扩大和不合格重复产生。 第三节 房屋本体及公用设施维保方案 一、房屋本体及公用设施维保总要求 根据建筑物的特点，制订详细的的维保计划和实施细则，为日常维保工作开展奠定基础。 定人定岗进行房屋本体查勘，确保房屋本体和公共设施的安全，正常使用。 严格控制维保工作时间，确保不影响正常办公活动。 保证维保工作质量，确保房屋本体 建筑物美观耐用，延长其使用寿命。 建立完善的 房屋本体建筑物档案。 二 、房屋本体建筑物维保管理范围 批准纠正措施 产品 过程 体系运行 原因分析 制订纠正措施 不合格信息收集 责任部门实施纠正措施 记录存档 验证结果 OK NO 根据本商业广场建筑特点，认为房屋本体建筑物维保管理主要包括以下内容： 建筑物承重结构部位（包括基础、梁、柱、板、屋顶）、房屋本体的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、公共外墙面、楼梯间、金属护栏、公共通道、屋面等。 公共设施的维保范围：区域内道路、外围护栏、旗杆、值班室、停车场、标识导向、防雷设施等。 三 、业务结构 四、房屋本体及公用设施的维保管理 房屋本体日常维保计划及实施方案 序号 项 目 日 常 维 保 内容 实施效果 1 房屋本体承重及抗震结构部位 根据养护计划实施保养 1）安全、正常使用； 2）功能完好。 2 外墙面 根据养护计划实施保养 无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。 3 公共屋面 每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。 1）无积水、无渗漏； 2）隔热层完好无损； 3）避雷网无间断。 4 公共通道门厅、楼梯间 每周检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修补。 1）整洁，无缺损、无霉迹； 2）扶手完好，无张贴痕迹。 5 上、下水主管 每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。 上、下水通畅，无渗漏。 公用设施日常维保计划及实施方案 序 项 目 日 常 维 保 房屋本体及公用设施维保 档案管理 定期保养 日常检查 维修管理 号 内容 实施效果 1 道路、停车场 每年对行车标示翻新一次，每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。 平整无积水无缺损完好率99%以上； 标示清楚。 2 本商业广场路灯 包括围墙灯、公共路灯、楼道灯，每年对灯杆刷漆一次，：每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。 照明正常，根据季节和商户要求调整开关时间，完好率 98%以上。 3 公共门窗、洗手间 每周巡视检查一次，发现问题 ，及时处理：小修及时修复。 门、窗，洗手间功能完好。 4 标示 每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。 完好 5 防雷 防雷测试一年一次，每周检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。 设施性能良好 6 值班室 每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。 完好 五、 房屋本体档案管理 完备的档案是管理活动的基础。 针对房屋本体管理，形成了一套较完善的档案管理体系。 档案分类 1）基础资料类：包括各种图纸、资料。 2）工作记录类：包括维修、保养记录等。 档案的归集 1）基础资料 类应于接收物业时编号归档。 2）工作记录类应于每月终编号归档。 档案的使用 基础类资料应汇编成册，分发至相关部门，作为业务活动的重要参考资料。 工作记录类资料应定期归档、统计分析，作为部门业绩考评及外部单位对公司业绩评定的重要资料。 六、房屋本体的维保管理 维保管理是房屋本体建筑物管理的基础性工作，主要通过下述方式开展养护工作： 计划性的保养管理 每年年初根据建筑物情况制订年度养护计划，每季度根据年度计划编制季度计划。 计划性的保养管理主要为清洁、刷漆等日常保养项目，保养范围为全面 养护。 例外保养管理 当由于气候等原因需要增加保养内容的，会启动例外保养管理机制。 例外保养管理机制是针对特殊情况进行的，保养范围为专项保养。 日常检查 日常检查工作主要由工程技术部负责，通过日常检查收集的信息为制订养护计划提供依据。 房屋本体建筑物的标识管理 1）在每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图（其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置），安全出口灯箱。 2） 本商业广场 商户入口处设大楼总平面图、不锈钢宣传栏。 3）设置警示牌，如：“设备重地 非公勿 入”、“机房重地 闲人免入”、“高压带电 打开危险”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危险 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”等。 4）设指示牌标识，并应在适当位置设置导向牌。 工作要求 1）做好查勘鉴定工作：为了掌握房屋本体的使用情况和完损状况，管理公司应做好房屋本体的查勘鉴定工作，以确定采取何种维修措施。 2）编制维修计划：管理公司应根据勘查结果，编制维修计划，维修计划包括施工计划、施工力量计划、材料供应计划、资金使用计划。 3）维修计划的执行和控制：配备专业的施工人员，制订完 善的维修工作流程；对于较大规模的维修，采用分包方式进行。 4）商户服务部设立报修热线，随时接听商户报修电话。 5）维修人员根据商户部通知立即赶赴维修现场，实施维修；短时间内不能完成的，应向商户服务说明原因，并尽可能采取临时处理措施，以避免损害进一步扩大。 房屋本体建筑物养护规程 1）、 巡查 工程技术部应安排专人定期巡查区内房屋本体建筑物质量情况，发现问题，及时维修，并做好记录。 其他部门在日常工作中应留意房屋本体建筑物质量情况，发现问题，及时向工程技术部报告。 2）、养护 1）计划内养护：工程技术部每年 应制订总体养护计划，每月制订具体养护计划并组织实施，养护计划既要全面，又要有所侧重。 2）临时养护：遇到天气灾害等特殊情况，工程技术部应提前进行预防性养护，灾害过后，再进行修复性养护。 3）、维修 1）小修：对于一般小修业务，工程技术部应组织维修人员即时进行修复，并做好记录。 2）大中修：对于大中修业务，工程技术部应编制预算，报商户审核同意再行实施；对于紧急情况，应当采取临时处理措施，以防损害扩大。 第四节 设施、设备的维保管理 一、基本情况 本商业广场 设施、设备主要包括给排水、供配电、消防、智能化监控等 各个子系统，其中：制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，确保各项设备设施正常运作，为商户的生产、生活提供可靠保障。 二、设施、设备的维保管理总要求 实行全面设备（设施）管理制度，强化设备的基础管理工作，维修和定期保养相结合。 制订和落实工作程序，每件事务和工作都有明确合理的程序，程序中的重要环节有统一的报表文件以及具体的经办人、责任人。 各专业商户管人员必须根据责任范围内设备、设施的实际情况，制定出适合于各分系统、设施的规章制度、维修保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、做之 有理。 运行值班人员负责设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知维修人员进行处理。 维修人员负责设备、设施的维修保养工作，并做好维修保养记录。 完善设备、设施信息管理系统，对每项设备、设施分类建立电子档案，并保持实时更新。 四、设备管理维保内容及质量标准 给排水系统维保内容 序号 项目 工作要求 质量标准 1 给水管道 每月检查一次，随时清通管道 管道通畅，保证供水，外观无明显破损 2 阀门 每月检查一次，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理 ：小修及时修无明显漏、滴、跑现象，开关灵活 复。 3 化粪池 清掏一年一次 无外溢 4 压力表 每月检查一次，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。 显示值正常，外观完好 5 机械润滑 每月检查一次，每季度加油 保证设施正常运转，无缺油、机械故障 6 排水管道 每月检查一次，随时清通，小范围除锈刷漆 外观完好，无堵塞 7 雨水管、地漏道 每月检查一次，随进清通每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。 天台、地面雨水管口无明显杂物堵塞 8 井盖 随时检查，每周巡视检查 一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。 每半年刷漆 无明显破裂、损坏 9 泵体 每季一次检查，发现问题报告 运行正常 供配电系统维保内容 序号 项目 工作要求 质量标准 1 电缆头 日常检查，小修即坏即修 无不良接触、良好 2 温控、湿控 日常检查，小修即坏即修 外表清洁，显示正常，固定可靠 3 绝缘鞋、手套 每年送检 4 断路器 日常检查，小修即坏即修 标号清晰，性能良好 5 指示灯，按钮，转换开关 日常检查，小修即坏即修 外表清洁，标号清晰，固定可靠 6 电容无功补偿 每日检查 ，电容及时更换 电容补偿三相平衡 7 指示灯、保险 日常检查，小修即坏更换 正常使用 8 配电屏对地测试 日常检查 接地良好 9 整体保养 每月一次 10 配电房全面保养 每年二次 11 变压器性能检测 每二年一次 室内外照明系统维保内容 序号 项目 工作要求 质量标准 1 公共通道照明 日常检查，小修即坏即修 灯开关正常，线路完好 2 楼梯照明 日常检查，小修即坏即修 灯开关正常，线路完好 3 洗手间照明 日常检查，小修即坏即修 灯开关正常，线路完好 6 应急灯，安全指示灯 日常 检查，小修即坏即修 五、给排水系统管理 运行管理 1）给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。 2）运行专人专职管理，严格执行持证上岗制度，定岗定人。 3）实行 24小时值班制度。 4）消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。