北京富海大厦(编辑修改稿)

北京富海大厦(编辑修改稿)内容摘要：

￥ 27,240, ￥ 38,232, ￥ 45,162, 减： 营业税 ￥ 1,498, ￥ 2,102, ￥ 2,483, 租赁税 ￥ 3,268, ￥ 4,587, ￥ 5,419, 年物业管理费 ￥ 2,724, ￥ 3,823, ￥ 4,516, 年租赁经营费 ￥ 2,270, ￥ 3,186, ￥ 3,763, 年净现金流 ￥ 17,479, ￥ 24,532, ￥ 28,979, 贴现率 %（按十年期国债利率计） 现金流净 现值 ￥ 17,479, ￥ 23,530, ￥ 635,078, 总 投资 现值 ￥ 362,779, ―― ―― NPV（净现值）： ￥ 313,309, IRR（内部收益率）： % 备注：上述 NPV及 IRR 测算均未考虑 70 年使用权后项目残值 ； （表 318） 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密 本报告涉及商业机密，未经许可不得复制及传播。 23 五、方案二租金回报测算（ NPV amp。 IRR） 方案二：六成五年银行按揭： 单位：人民币元 项目 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2072年 年租金收入 ￥ 27,240, ￥ 38,232, ￥ 45,162, ￥ 45,162, 减： 营业税 ￥ 1,498, ￥ 2,102, ￥ 2,483, ￥ 2,483, 租赁税 ￥ 3,268, ￥ 4,587, ￥ 5,419, ￥ 5,419, 年物业管理费 ￥ 2,724, ￥ 3,823, ￥ 4,516, ￥ 4,516, 年租赁经营费 ￥ 2,270, ￥ 3,186, ￥ 3,763, ￥ 3,763, 利息支出 年净现金流 贴现率 %（按十年期国债利率计） 现值 投资支出 ￥ 156,556, ― ― ―― ―― NPV 净现值 IRR 内部收益率 备注：上述 NPV及 IRR 测算均未考虑 70 年使用权后项目残值； （表 319） 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密 本报告涉及商业机密，未经许可不得复制及传播。 24 六、方案三租金回报测算（ NPV amp。 IRR） 方案三：五成 五 年银行按揭： 单位：人民币元 项目 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2072年 年租金收入 ￥ 27,240, ￥ 38,232, ￥ 45,162, ￥ 45,162, 减： 营业税 ￥ 1,498, ￥ 2,102, ￥ 2,483, ￥ 2,483, 租赁税 ￥ 3,268, ￥ 4,587, ￥ 5,419, ￥ 5,419, 年物业管理费 ￥ 2,724, ￥ 3,823, ￥ 4,516, ￥ 4,516, 年租赁经营费 ￥ 2,270, ￥ 3,186, ￥ 3,763, ￥ 3,763, 利息支出 年净现金流 贴现 率 %（按十年期国债利率计） 现值 投资支出 ￥ 190,927, ―― ―― ―― NPV 净现值 IRR 内部收益率 备注：上述 NPV及 IRR 测算均未考虑 70 年使用权后项目残值； （表 3110） 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密 本报告涉及商业机密，未经许可不得复制及传播。 25 价值回归 【资产升值测算】 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密 本报告涉及商业机密，未经许可不得复制及传播。 26 一、富海大厦周边区域写字楼售价情况 物业名称 物业位置 总建筑面积 售价（底价） 韦伯豪时代中心 中关村南大街 14800元 /㎡ 西环广场 14000元 /㎡ 成铭 大厦 13800元 /㎡ 通程国际 15500元 /㎡ 国兴大厦 14500元 /㎡ 左岸工社 海淀区北四环西路 68号 7万 11000元 /㎡ 盈都大厦 海淀区知春路双榆树 12200元 /㎡ 锦秋国际大厦 海淀区知春路东口 6号 12600元 /㎡ 企图 ATT中心 海淀区中关村南大街 （商住公寓） 12020元 /㎡ 恒润中心 海淀区北三环西路南侧 （商住公寓） 11700元 /㎡ 五栋大楼 12800元 /㎡ 国际投资大厦 17500元 /㎡ 枫蓝国际中心 西直门北大街 14万 12800元 /㎡ 寰太大厦 中关村南大街 /天 /㎡ 华杰大厦 海淀区大钟寺 13号 6万（商住公寓） 9500元 /㎡ 亿城中心 海淀苏州桥西 500米 （商住公寓） 8800元 /㎡ 长远天地 海淀区苏州桥北段东 10万（商住公寓） 8600元 /㎡ 青云当代科技大厦 海淀区北三环西路 43号 4万（商住公寓） 8500元 /㎡ 银科大厦 海淀区海淀南路 28号 9700元 /㎡ 数据来源：（ 21 世纪中国不动产北京中天大业加盟店） （表 321） 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密 本报告涉及商业机密，未经许可不得复制及传播。 27 二、 富海大厦 资产价值测算 稳定期 日 租金 /M2日 年 收益 28,979, （数据计算详见 表 318） 1. 应用资产定价模型（ CAPM）， 本项目资产价值 的计算公式为： P=a*(11/(1+r)n)/r （公式一） P—— 资产价值 a—— 年 收益 r—— 期望 收益率 （贴现率） n—— 房产的使用年限，本项目进入正常经营的实际使用年限为 65年 2. 期望收益率（贴现率） r的取值及计算： r＝ ra＋ (rm－ ra)β （公式二） ra—— 无风险报酬 率 ， 本测算取 值 十年期国债利率 % rm—— 行业 收益率 ，本测算取值 北京写字楼 市场 平均投资收益率 % β —— 本项目所处 写字楼 板块的 β 系数 ， 反映 该写字楼板块 的收益变动相对于 整个 北京写字楼 市场收益变动的比率 ，计算值为： 计算 可得 出 ： r＝ % ，将 r值代入公式一可计算得出： P＝ 447,252, 应用 CAPM 计算可得出，本项目资产价值为 RMB447,252, 元， 除以项目总销售面积，本项目资产单 位 价 值 为每平米人民币 13, 元。 上述测算是基于项目进入稳定经营期的租金回报计算得出， 而现阶段项目所处区位板块正处于成长期，我们有理由相信西直门区域 板块携金融街、中关村两大商圈优势， 再 经 历 五年左右的 投入与 培育，将步 入北京写字楼市场 成熟板块行列。 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密 本报告涉及商业机密，未经许可不得复制及传播。 28 三、考虑资产价值回归的回报测算 方案一：完全自有资金投资： 单位：人民币元 项目 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 年租金收入 ￥ 27,240, ￥ 38,232, ￥ 45,162, 减： 营业税 ￥ 1,498, ￥ 2,102, ￥ 2,483, 租赁税 ￥ 3,268, ￥ 4,587, ￥ 5,419, 年物业管理费 ￥ 2,724, ￥ 3,823, ￥ 4,516, 年租赁经营费 ￥ 2,270, ￥ 3,186, ￥ 3,763, 年 经营 净现金流 ￥ 17,479, ￥ 24,532, ￥ 28,979, 第 5年末出售资产 获得现金 ￥ 447,252,（详见上页计算） 贴现率 %（按十年期国债利率计） 经营 现金流净 现值 ￥ 17,479, ￥ 23,530, ￥ 80,025, 第 5年末出售资产 获得现金现值 ￥ 378,514, 总 投资 现值 ￥ 362,779, ―― ―― NPV（净现值 ）： ￥ 136,770, IRR（内部收益率）： % （表 322） 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密 本报告涉及商业机密，未经许可不得复制及传播。 29 其它收益 【税收、外汇及其它价值获取】 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密 本报告涉及商业机密，未经许可不得复制及传播。 30 本 报告仅 适宜机构投资人 在 投资购买 时作为参考 ，并本报告中所涉及报价，仅 在有效期限内，对机构大客户整购富海中心一号写字楼有效。 一、税收筹划收益 本项目为大额不动产投资项目，因而在 进行投资评价时全面考虑税收问题很重要。 为了全面分析税收对 于您 投资 于本 项目的影响，我们 建议 您 向税务专家咨询， 以 全面了解税收对特定 不 动产 投 资项目的有利性或不利性的影响。 在我们过往的操作案例中， 税收影响 不动产 投资主要有 如下方面 ： 1. 投资费用可以冲减应税利润。 由此对于实现年利润额较大的机构企业而言，在股份分红与投资购买本项目两者间选择，后者将额外地带给 投资者 数千万元的所得税避税。 2. 税收会影响资本的成本或贴现率。 例如，贷款利息在计算所得税时 是 作为扣减项目。 3. 对于项目经营期内的 “房产 租赁税 （ 12%）”进行合理筹划， 每年存在数百万的获益空间。 4. 项目今后的相对稳定收益将 影响 投资 公司的帐面利润水平。 5. 不动产项目所处区域享受的优惠税费政策。 本项目所处区 域享受中关村内多项优惠税费政策，同时对于机构投资者的特殊税费事项，我方可协助申请优惠政策。 富海 中心 1号写字 楼投资报告书 机密。