上海市商住楼市场研究报告(编辑修改稿)

上海市商住楼市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

周期已 长达 三四年 ，可见商住市场存在着一些 “老盘新开” 的个案。  静安区的在售个案已基本完成去化，主要原因为该区的商住楼开售的时间较长。 而卢湾区在售的商住楼仅“建国路一号公馆”，且五月底刚开始发售。 而长宁区的“迎龙大厦”尚未正式开售。  上表所示商住市场总体去化较为理想，这主要是由于商住楼市场其本身的市场规模较小，且适应了当前部分特定消费群体的需要（主要为外地来沪的中小企业）。 表 本市部分在售商住楼的经济指标： 案名 占地面积 绿化率 容积 楼层规划 车位 物业费 摩登时代 3500平方米 20 三梯十九户 50 5元 /平方米 So时代 6600平方米 无 9 三梯十二户 120 5元 /平方米 长寿苑 4000平方米 15 4 二梯八户 未定 /平方米 湘江大厦 5000平方米 无 三梯九户 108 /平方米 生活艺术居 2万平方米 30 三梯十六户 未定 /平方米 格力公寓 13372平方米 20 二梯五户 未定 未定 说明：  从上表可以看出商住楼的规模普遍较小，占地面积大多未超过 1万平方米，且多为单幢建筑，容积则都在 4以上 ， 个别的容积达到了 10左右，而商住楼的绿化率较低，大多数个案的绿化率未超过 30％，个别个案甚至无绿化，可见商住楼在规划上还是趋向于办公楼，其定位是以商用为主要的。  由于在定位上以商用为主，因此楼层的规划户数较多，其中“摩登时代”的楼层规划为 三梯十九户 ，从而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住楼的居住氛围及水准不甚理想。  在物业管理上，多数采用的是商用和住宅相同收费的方法，但是这也带来了居住用户付出相同的费用，但是在商住楼中公建配套的损耗要远远高于在纯住宅中的损耗，这对于住户来说相对不合理。 二、各区域商 住楼市场分析 普陀区商住市场分析 表 ： 7000630070000 2020 4000 6000 8000长寿苑锦海大厦 s o 时代摩登时代 说明：  本区有上海 商住一条街 之称的长寿路，但是该区域目前在售的个案仅“长寿苑”一个个案，其 7000元 /平方米 的均价要 .低于区域 7500元 /平方米的住宅均价。  “摩登时代”为全装修个案，装修价格为 800元 /平方米，去装修价后约 6200元 /平方米的均价高于区域内 6000元 /平方米的住宅价格。 “ SO时代”为烂尾楼再改造项目，其 6300元/平方米的均价略高于区域内 6200元 /平 方米的住宅价格。  “摩登时代”及“长寿苑”目前已基本完成去化，“ SO时代”五月正式开始预定，目前的去化率在 30％左右。 重点个案分析： SO时代  本案位于中山北路白兰路，紧邻内环线高架，距轻轨站点约 500米的路程，周边的公交线路较多，公交出行便捷。 项目周边区域内居住的新村较多，各项配套设施也较为齐全。 但项目周边的商业设施较少，商业氛围不甚浓厚。  项目规划位两幢（镶拼而成） 28层的高层建筑，其中 1－ 5层为商场，第六层为设备层， 7－ 28层为商住楼。 楼层规划为三梯十二户，每层面积 960平方米，得房率在 70％左右，房型面积规划从 60平方米至 120平方米。  本案为烂尾楼的改造项目，因此在实际得土地使用权上将少于 50 年。 摩登时代  项目位于兰溪路近梅川路，周边的商业设施较多，属于曹杨地区较为繁华的地区，区域的商业氛围。  项目规划为一幢 16层的建筑，其中 1－ 4层规划为商场， 5－ 16层为商住楼，其面积规划为40－ 100平方米。 本项目为全装修房，装修标准为 800元 /平方米，该案的物业管理公司为著名的戴得梁行，物业管理水准较高。  本案于 2020年 12月开售至今以基本完成去化，在半年左右的销售周期达到此去化量还是较为理想的。 长宁区商住市场分析 表 8000100000 2020 4000 6000 8000 10000 12020长发大厦迎龙大厦 说明：  “迎龙大厦”高于同区域（延安西路沿线） 7000元 /平方米的住宅价格，此外该案规划有商场（ 1－ 6 层的裙房）。  “长发大厦”由于开盘较早，目前已完成去化，而“迎龙大厦”目前尚未正式开始销售，预计将于六月底正式开始销售。 徐汇区商住楼市场分析 表 ： 62000 2020 4000 6000 8000湘江大厦 说明：  本区目前在售的商住楼个案仅有位于中山西路上的“湘江大厦”，其 6200元 /平方米的均价略高于周边区域住宅 6000元 /平方米价格水准。  本案于 2020年 12月开盘，目前只剩下一套，总体的去化情况较为理想。 分析其原因在于该项目虽位于徐汇区，但是其地理位置为中山西路近吴中路，该区域内的外来人员及外地来沪的中小公司较多，这一特定的因素使得商住楼在本区域内占有一定的市场。 静安区 商住市场 分析 表 静安区在售个案的均价： 680074000 2020 4000 6000 8000平安大厦和一大厦 说明 ：  本区的两个个案由于开售的时间较长，因此目前的均已基本售完。 其中“和一大厦”的住宅部分意售完，其商用部分只租不卖，租金为 2。 4元 /平方米（含物业费）。 而“平安大厦”以售完。  就两个个案的价格来看要低于区域的住宅的售价，一方面两个个案建成时间较长，各种设备相对较为陈旧，另一方面由于所面对的客户群的原因也使得本区的商住楼的价格要低于住宅的价格。 重点个案分析。