上饶天宇星城项目市场研究报告(编辑修改稿)

上饶天宇星城项目市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

市场中开发商与消费者处于对峙局面。 2020 年上半年，上饶房地产市场相对比较萧条，如 2020 年 6 月份，购买严重不足，按照 6 月份这样的去化速度， 18571 套房源需要近 5 年的时间才能消化完毕。 如下表，截止 08 年 8 月： 2020年 6月 2020年 7月 月份成交量 322套（其中住宅 209套） 226套（其中住宅 180套） 住宅成交均价 /平米 /平米 可售总套数 18571套 18411套 可售面积 可售幢数 463 幢 464幢 在售楼盘 91个 91个 尽管市场形势非常严峻，但市 场没有出现颠覆性的结果。 在这种局面下，部分开发商采取了一些促销手段，但没有出现降价现象，部分楼盘促销方式如下： 楼盘名 促销方式 汇景广场 交定金 5 万，买四房优惠 3 万，买三房优惠 2万，买两房优惠 1万。 交定金 3 万，优惠 88 元 /平米。 以上优惠与开盘优惠同时享受 天达雅居 其中一幢多层，不管楼层，价格均为 2100元 /平米 财富广场 团购享受 8000元优惠，同时免去一年物业费，团购优惠与购房普惠同时享受 奥城 VIP客户交 1万定金抵 ， VIP客户中前 50100位享受 1000元优惠， 100位之后享受 1500元优惠，并且同时举行卡中卡优惠，即 2020抵 5000，以上优惠与购房普惠同时享受 典型楼盘调研表： 案名 项目位置 小区规模 物业类型 面积范围 平均价格 主力面积 开盘日期 交付日期 项目特色卖点 其它 亿升广场 五三大道中心广场 占地 17000 平方米， 建筑 万平方米 高层商住楼 88— 100 1F， 36 万 2F， 万 住宅： 4200 90 07 年 1 月 22日开盘 09 年 10 月 地段优势无可比拟， 商铺可以返租，办公带中央空调 鸿信商务楼 赣东北大道 13 号 140 户 1 万 高层 53— 140 3600 140 8 月开盘 09 年底交付 距离中心广场较近，生活配套齐全方便 建信商务楼 滨江东路 38 号 91 户 总建： 1 万 高层 26 层 150176 3400 150， 170 5 月开盘 明年 8 月交付 靠近信江，背靠森林公园 2 梯 4 户，朝南，空气较好， 紫阳华庭 紫阳大道与凤凰大道交汇处 占地： 万 总建： 10 万 多层、小高层 96203 2700 130， 110 2020 年 5 月 20201231 东临 130 亩的紫阳公园，自然资源优越，内有 80 亩庭院， 580 户，车位 400， 19 栋，现售 4 栋，计划 3 年内建完，销售基本没优惠 东湖花园 三清山大道以北，江南尚贸城对面 占地 1500 亩，一期 500户，建筑 8 万平方 多层、小高层、别墅、商务中心 在 售 小 高 层120141 平米左右 住： 2800 商： 内 40005500 外 70009000 二层铺 3500 住： 13 141 商：内： 3080 外： 53 2020 年 9 月 部分 2020年年底，部分 2020 年年底 靠近东湖，景色优美 小区规模大 开发商为上市公司 得房率： 85% 物业费： 元 /平﹒月 美地印象 上饶县武夷山大道 占地 400 亩 总建： 50 万 6 层 80120 1750 90、 110 08 年 1 月 年底交付 70%销售率，二期开发始预订，面砖与涂料，89%得房率， 会所儿园商会， 近 10 万平米商业配套支撑 城市银座 带湖路与凤凰东大道叉口， 占地 3000 平方米，总建筑面积约 14000 平方米， 2 栋， 14 层。 公、底层商商铺，、 2至 4 层办公，其他住， 90137 住： 3000 商铺： 19000 办公： 3500 住： 130 商铺： 90 08 年 6 月 7日 09 年 8 月交房 地段较好 ，商业前景 共 62 套住房，剩 16 套，物业未定， 龙华凤凰城 凤凰大道与带湖路交汇处 总建筑面积 10 万， 占地 4 万 小高层、高层及楼中楼 80140 2800 135 08 年 4 月 30 今年 9 月封明年 8月交房 带 8 平方入户花园，欧式风情，中式园林，风格明显 共 660 套， 80%得房率 香樟花园 三清山大道与带湖路交汇 建筑面积 12 万 多层、小高层 80140 住宅： 2700 130 8 月份开盘， 明年 10 月交房 靠近木鱼山 5000 元定金抵 3000 元房价 财富广场 带湖路与凤凰大道交叉口 建筑面积 7 万 裙楼四层 塔楼 2 栋 60150 北， 3500，南 3200 140 07 年 9 月 08 年 8 交房 地段好，商场配套 2 梯 6 户，共 290 套，商铺未定，物业 1 元 万嘉国际花园 庆丰路与樟树路 占地： 32336 平方米 建筑：近 8 万平方米 小高层、多层 60150 2700 110 8 月底动工 明年上半年建成 项目位置一般，规划地段前景不被看好，商业街难卖 入住 50% 绿化率高达 % 北星金桂园 三清山中大道 198号 占地 2 万多平米，总 200多套 多层，小高层，别墅 88－ 279m2 别墅 3000 小高层 2300 高层： 2400 90、 120 07 年 11 08 年 11 月 地中海风情 6000M2 超大地下停车场， 48%绿化 上饶重点规划新城市中心。 纯住宅 紫阳名邸 紫阳大道吉阳大道交汇处江南商贸城对面 占地 16 亩， 建筑： 5 万 4 栋高层 高层（ 28 层） 68180 住宅： 2800 80， 130 6 月 7 日 一期 09 年底交房 邻近商贸城，商业优势无可比拟 每平方可优惠 200 元，一次性交付再 97 折 东方帝景 五三大道 27 号 占地 2 万 高层（ 17） 110250 2800 110， 120 复式 1 月 1 日 2 期明年 9 月交房 绿化率高达 48%，万富超市毗邻 户型、小区设计一般，相比同地段的现代城，中央公园存在陷， 中央公园 五三大道延伸段 占地 80 亩 总建 16 万 高层（ 18） 89130 3000 90， 130 9 月 10 日 09 年 10 月交付 户型外立面小区围合建筑风情首屈一指，开发现代城公司建设，具有一定口碑，小区管理一流 全部安装大阳能，内置 60亩园林 永隆城市广场 凤凰大道东段 (江南商贸城边上 ) 占地： 724 亩 三期总建筑面积超 50 万平方米，其中 15 万平米商业 1 幢小高层、 4幢多层、商业 80200 住宅：小高层 2700 、多层 2600 商铺： 7400 120 20201128 现西段已交付 大型商贸城已形成规模效应， 水岸城邦 上饶市信州区钟灵路 11 号 占地面积： 平米建筑面积： 31100 平米 高层（ 15） 90140 住宅： 2200 底层： 6000 2 层： 3000 90， 110 2020 年 7 月 2020 年 9 月 信江景观，非溪大桥 10动工将带来大桥效应，电梯房送 10 年物业减半物业，。 272 户，要办两个房产证， 黄金水岸 水南街头 占地： 万 建筑： 20 万 高层、小高层、多层 80170 住宅： 2600 商铺： 7000 90， 130 07 年 2 月 09 年 6 月 靠山，看水，都牵强附会， 5 天之内办完手续， 有 5000 元优惠，一次性可 97 折 1560 户，其小区建筑风格清新亮丽，附近学校医院配套齐全，价位适中是其热销原因 香溢云天 叶挺大道 101 占地： 29 万 建筑： 33 万 别墅 200350 4000 300 2020 年 现房 3 万平方米的水景园林公园，稀缺用地，靠近上饶大市场 项目较偏，配套差，出行不便，小区建筑很好 怀玉谷龙湾 信江书院 路 126 号 占地： 56400 52 栋别墅 别墅 200400 5600 300 06 年 06 月 09 年 2 月 16号 统山御水，山体别别墅，地理位置绝佳，外立面文化砖与墙面砖 欧式坡顶屋设计， 52 栋，110 套 汇景广场 凤凰中大道 8 号 总建 11． 2 万平米 2 高层。 其中底下 5 层做商业，2 层地下室车库 住宅 90160 住宅：均价预计2800 住宅： 120140 住宅预计2020 年 10 月开盘。 商业未定 09 年底 交 3 万，减 88 元 /M2 交五万，买 4 房减 3 万，买 3 房减 2 万，买 2 房减 1 万 项目还未开盘，还处于 客户积累阶段 瑞经小区 凤凰大道 8 栋 78号 占地 2 万 建筑 4 万 多层 80120 2400 120 2020 年 08 年底交房 一次性 99折，按揭 折 小区无特色 伯爵山 三清山大道交警支队西 用地 万 建筑 万 别墅、小高层 298 3200 298 2020 年 8 月交房 可谈， 95 万的别墅可优惠 3 万左右 共 52 栋，销售约 25 套 九州奥城 三清山大道交警支队西，伯爵山旁 占地 188 亩，总建 20万 一期推 3幢多层2 幢小高层，后续规划有别墅 80160 多层 2200、小高层2500 1 期 200 套 今年 8月中旬 09 年上半年 VIP 客户交 1 万定金抵 万， VIP 客户中前50100位享受 1000元小区配套比较完善，品质较高 优惠， 100 位之后享受1500 元优惠，并且同时举行卡中卡优惠，即2020 抵 5000，以上优惠与购房普惠同享 上饶住宅供应市场特征 ① 与中国一、二线城市相比，上饶房地产还存在很大差距 上饶的房地产开发商大部分均为本土开发商，有相当一部分是第一次开发楼盘，缺乏成熟的、成功的开发经验，不管是开发理念、运做理念，还是房产品质等均与一、二 线城市存在很大差距，诚然，差距的存在也表明发展空间的存在。 ② 由于开发量的不断增加，楼盘间的竞争加剧，一些地段好、上规模、配套全、环境好、户型优的高性价比楼盘相对热销，而一些小规模、地段差、配套设施环境差的楼盘出现积压或去化缓慢的现象。 总体来讲，销售较好的楼盘基本上都是配套完善的老城区楼盘。 ③ 销售周期普遍偏长，大部分楼盘的推出量销售周期一般都在 1 年半以上。 ④ 大户型、较高价位的商品住房供应量过多，中小户型、中低价位住 房供应不足。 ⑤ 观望氛围的浓厚，使得自筹资金成为资金来源的主渠道，开发商主要依靠预售资金作为开发滚动资金已不现实。 五、商品住宅需求市场分析 （一）房地产市场交易情况分析 7 月份上饶市区总销面积 平米，其中住宅类销售面积为 平米，环比上月下降 %，非住宅类销售面积为 平米，环比上月下降 %。 总成交套数为 226 套，比 6 月份减少 94 套。 其中住宅成交 180套，比上月减少 29 套。 7 月份市区整体住宅销售均价为 元 /平米，环比上月 上涨 %。 整体市场量跌价升。 （数据来源上饶市房地产管理局）  附 08 年 8 月商品房当月销售排行榜（截止 8 月 27日） 项目名称 当月成交套数 成交面积 （平米） 成交均套面积 （平米 /套） 总去化率 三江佳苑 104 % 永隆城市广场 610号楼、服装城 21 103 % 建亨丽都国际 21 % 紫阳名邸 14 号楼 15 % 黄金水岸 101 23 14 % 号楼 紫光渊 15 号楼 11 % 龙华凤凰城 11号楼 11 % 星光国际广场 7 % 现代城三期（国际公馆） 5 % 越都公寓 5 % 从排行榜上可以看出 ① 上饶前 10 位楼盘销售量已。