一个商业项目的策划报告：当涂县某家居市场项目的策划报告(编辑修改稿)

一个商业项目的策划报告：当涂县某家居市场项目的策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

(签订合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付 40%,交房时最后付 20%)。 (首付为总房款的 50%,剩余房款客户向银行贷款付清 )。 这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。 因此，结合现在商铺销售上存在的实际情况，建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。 对此我们对这一销售方案的可行性进行了相关分析。 （三）销售方式组合分析。 一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的 ，而对于分期付款方式，因工程进度不同而有异，故只以第一期款额计算资金回笼。 （据保守估计，计划销售占总户的 85%，计 40 户） 下表 — 租售月租金以 22 元 /㎡收取，租赁合同以一年为期限 户数（户） 面积（㎡） 房款（元） 备注 以租代售 15 900 1290600 房款 30%+一年租金 一次性付款 （含按揭） 10 600 2340000 分期付款 15 900 1404000 总房款 40%，（一年内封顶可收回总房款的80%） 销售总计 40 2400 5034600 （四）投资回报分析。 无论是置业者还 是投资者都很关注自身的投资回报。 姑孰商业街高档家居装饰区是新兴市场，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺地位的提升，也不利于高档品牌市场的形成。 但是随着发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。 下表是投资一年后投资的回报率： 5 年期月利率为 ‟，十年期月利率为 ‟ 月租金（元 /㎡） 投资回报率（一次性付款） 投资回报率（按揭）10 年期 投资回报率（按揭） 5 年期 18 % % % 22 % % % 26 % % % 投资者供款一年或购买一年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观。 根据上部分投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增加人气，利于下一期商铺的销售，发展商可以代替那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如 %，这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米可能要承担 200 元的风险，但随着市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低。 对于我们这个项目，这种销售方式是可行的，尤其在姑孰新城商业街真正形成后。 因此针 对这种情况，发展商就要采取积极合理的招商策略，更快吸引经营户进驻，这样既加强了投资户的投资信心，还可以更快提升项目的知名度和影响力。 （五）、具体的招租方式 不管是以租代售还是为投资户进行招商，开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位 —— 高档品牌家居装饰区，因此建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。 具体操作如下： 推出品牌商家进驻优惠策略 品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处， 在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予 3 个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租； “客户领袖”奖励计划 针对目前地区商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所购买的商铺总价的 1%作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式。 针对目标客户采用 DM策。