引导北京房地产发展的规划策略与调控措施终期汇报报告(编辑修改稿)

引导北京房地产发展的规划策略与调控措施终期汇报报告(编辑修改稿)内容摘要：

10 万平米的项目占 50%，小于 30 万平方米的项目占到 84%，而大于 100 万平方米的大项目仅占 3%3。 由于项目的规模普遍偏小，投资项目对公共服务设施比例考虑不足，不利于公共服务设施的配套。 1050%10—3034%30—10013%1003% 图 29 2020 年北京不同规模项目构成（单位：万平方米） 资料来源：远卓管理顾问， 2020 年 （ 3）“北高南低”格局明显，与城市空间发展方向背道而驰 北京市房地产开发一直有“重北轻南”的习惯，城北的在售商品房项目数量要明显多与城南，其价格水平也明显较高。 从历史情况看，北部住宅的总体价格水平一直 3 伟业顾问公司市场调查，参见远卓管理顾问， 2020 年 明显高于南部，并且随着时间的推移和城市的进一步发展，这一差距正呈现出逐渐加大的趋势。 北京的城市发展呈现出市中心北移的趋势，城市向北扩展速度较南部地区快得多，且北部在基础设施、商务氛围以及城市面貌等各个方面的发展程度都明显领先于城南 ，北部郊区的城市化进程也远远高于南部。 但是，在上一轮城市总体规划中，未来的城市发展方向以向东、向南发展为主。 这表明城市规划未能有效起到引导房地产发展的作用。 价格走势偏高 北京的商品住宅均价从 1992 年到 1997 年大体呈上升趋势。 自 1994 年以来，平均销售价格从每平方米 2740 元一路攀升至 1997 年达到顶峰的 5357 元，随后逐年下降至2020 年每平方米 4557 元， 2020 年房价略有反弹， 2020 年由于低价经济适用住房的投入又微幅下降。 但从整体上看，北京仍是全国房价最高的城市。 0100020203000400050006000商品房均价（元/㎡） 5371 4919 住宅 5357 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 图 210 19942020 年北京市商品房及商品住宅均价变化 注： 2020 年的均价采用的是 2020 年 111月份的均价，按照经验，全年均价比当年 111 月份的均价略高。 资料来源： 2020 北京房产市场三大趋势，北京房地产 商品房空置率不断上升 由于商品房销售面积一直低于竣工面积，且有相当大的差距，空置总量逐年上升。 表 21 北京市商品住宅空置情况 单位：万平方米 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 空置面积 空置率（ %） 资料来源：北京市国土资源和房屋管理局， 2020 年 0500100015002020250030001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020商品房屋 竣工面积 (万平方米) 商品房销售 建筑面积 (万平方米) 图 211 19922020 年北京市商品房竣工和销售面积 数据来源：北京 房地产年鉴， 2020 年 1999 年空置总量由于竣工面积增长而增长较快， 2020 和 2020 年，由于商品房旺销，商品房空置面积的增长幅度小于竣工和销售的增长，增长过快的势头得到减缓。 根据空置率的合理界限，商品房空置率一般在 5~14%之间较为合理， 14~20%之间为空置危险区， 20%以上为积压区， 2020 年底北京商品房空置率为 %，商品住宅空置率明显偏高 4。 城市规划对房地产发展的调控体系剖析 我国现行的城市规划体系属于以土地利用规划为中心的二层次规划体系。 其内容包括三方面的内容：即城市规划法规体系、城市 规划编制体系和城市规划行政体 4 北京市国土资源和房屋管理局，北京的房地产业发展状况（白皮书）， 2020 年 12月 系 5。 北京的城市规划体系与我国一般情况相同，它对房地产的调控通常是与国民经济计划和土地利用总体规划共同完成的。 转轨时期北京的城市规划管理体制 北京调控房地产开发主要机构及其职责 （ 1）北京市发展和改革委员（原北京市发展计划委员）：市发展改革委是负责研究拟订本市经济和社会发展政策，进行综合平衡，指导本市总体经济体制改革工作的市政府组成部门。 研究拟订本市国民经济和社会发展战略、中长期规划和年度计划，并组织实施；根据国家宏观调控要求，研究提出本市经济调节目标和政策措施；提出地方全社会 固定资产投资规模、投资结构和资金平衡方案，组织制订本市重大项目计划，规划重大项目布局；按权限审批和上报固定资产投资项目；研究提出本市可持续发展战略，组织编制土地供应计划，提出经济社会发展与土地资源平衡的政策建议等。 （ 2）城乡建设委员会：组织实施全市城乡建设计划，对建筑业和建材工业进行行业协调和管理。 负责本市的工程建设管理工作；负责重大项目建设的实施计划、组织协调、综合调度和监督管理工作；负责中央、国务院 (含所属单位 )和军队在京各类房屋建设计划和基建程序管理的审批工作。 负责城市建设综合开发的监督管理。 （ 3）城市规划委员会：是市政府管理本市城乡规划、勘探设计和城市规划的机构，其主要职能是规划研究、规划审批和规划实施的监督管理三个部分。 具体职能负责依据批准的城市规划建设计划和有关法规，对首都的各项建设进行规划管理。 主要包括对城市规划中出现的问题进行研究，建设项目的选址，规划设计条件和规划设计方案的审查和审定，核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，对建设项目工程建设的全过程实行规划监督管理，依法查处违法占地和违法建设。 以及城市测绘、地名和城建档案管理工作等。 （ 4）北京国土资源和房屋管理 局：统一负责全市土地和房屋管理等业务工作。 组织编制、修订本市土地利用总体规划、中长期规划，住房制度改革的中长期规划，并组织实施；安排土地利用年度计划；研究拟订本市房地产市场的发展规划和年度计划。 拟订本市建设用地的管理办法和政策，并组织实施；负责农地转用、土地征用的管理及依法划拨国有土地使用权的管理；组织实施土地市场的政府垄断，推行土地有偿使用制度改革，组织实施国有土地使用权的出让工作等。 北京市房地产开发的计划、规划管理制度 5 全国城市规划执业制度管理委员会，《城市规划原理》，中国计划出版社， 2020年， 4344 北京市土地供应计划的编制 北京市的土地使用计划，是由市房屋土地管理局根 据计委的统一部署，按照国家编制年度计划的要求，根据本地的土地利用规划和土地利用的实际情况提出用地计划建议，报计委综合平衡后，分别由计委和土地管理局将计划报国务院审批。 对城市土地配置和使用起主要影响作用的是计划部门、城市规划部门和土地管理部门。 城市土地利用计划的编制由市计划委员会、市房屋土地管理局共同完成，土地利用计划的编制办法，通常是根据计划期间基建项目和项目用地面积的积累计算，或参照上年用地作经验性的加减。 计划部门审查建设单位基本建设项目时，主要考虑三个条件：一是申请项目是否是经济计划允许的项目；二是考 虑这个项目所在部门的投资规模是否允许容纳它；三是看项目的资金是否有保障（财政拨款或自筹）。 只有符合这三个条件的建设项目才能得到批准。 计划部门对批准的项目核发项目建议书。 房地产开发规划管理的内容 北京的房地产开发规划管理的内容包括：建设项目选址管理、建设用地规划管理、建设工程规划管理和城市规划实施的监督管理，前三部分主要以核发“一书二证”为主要特征，即：（ 1）选址意见书；（ 2）建设用地规划许可证；（ 3）建设工程规划许可证；第四部分是监督检查管理 6。 下面简要介绍 “一书二证”管理的内容。 6 任致远， 21 世纪城市规划管理，东南大学出版社， 2020， 138139 页 图 21 房地产开发规划管理的内容 资料来源：任致远， 21 世纪城市规划管理，东南大学出版社， 2020， 139 页 （ 1）建设项目选址。 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。 此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。 （ 2）建设用地规划管理。 城市建设用地规划管理的基本内容是依城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能使用要求的前提下，如何经济、合理地使用地。 城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施市规划的基本保证。 房 地 产 开 发 规 划 管 理 建设项目选址规划 管理（参与管理） 核发建设用地规划许可证 审查建设用地总平面图 提供规划设计条件 核定建设用地位置和界限 根据需求征求有关部门意见 认定建设用地定点申请 参与项目建议书阶段选址工作 参与可行性研究报告阶段选址工作 阶段选址工作 核发建设项目选址意见书 建设用地规划管理 （审批管理） 建设工程规划管理 （审批管理） 城市 规划实施监督管理（批后管理） 建设用地的监督检查 建设工程放线验线 施工现场监督检查 竣工验收和竣工资料的报送 违法用地和违法建设的查处 认定建设工程申请 根据需求征求有关部门意见 提供规划设计要求 审查施工图 核发建设工程规划许可证 审查设计方案 （ 3）建设工程规划管理。 依法对建设工程实行统一的规划管理，是城市规划行政主管部门的重要行政职能之一，也是城市规划管理日常业务中最大量和主要的 工作。 建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证 7。 北京房地产开发项目审批程序 由于对城市土地配置和使用起主要影响作用的是计划部门、城市规划部门和土地管理部门，北京市房地产开发项目审批程序主要涉及以下环节： 图 213 房地产开发项目规划管理审批程序 （ 1）申报、审批项目建议书：建设单位首先编制并向市计委申报项目建议书，市计委会同市建委审批。 7 19981999 北京房地产市场年鉴， 1998 年 10 月， 4647 页 开发 /建设意向和申请 计 划 立 项 项目建议书 规划选址意见书 建设项目可行性研究报告 征用土地 /开工建设 建设用地批准书 建设工程规划许可证书 监督检查、竣工验收 建设用地规划许可证 国有土地使用证 规划部门 规划部门 计划部门 规划部门 计划部门 土地部门 规划部门 土地部门 规划部门、土地部门 土地部门 修建性详细规划 建设用地计划 城市总体规划 分区规划、土地利用总体规划 社会经济计划 控制性详规 规划法规 技术规范 （ 2）申报、审批项目可行性报告：取得批准项目建议书的批复后，依据批复和审定的控制性详细规划，建设单位编 制可行性研究报告，向计委申报可行性研究报告，由计委评估、审批。 计委审批获准后，项目即取得年度预备项目资格。 在项目建议书报批后可行性报告编制之前，建设单位要向规划委员会申报规划要点，规委在要点通知书中对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。 （ 3）规划和土地审批：在项目建议书批复后，建设单位可向规划部门申请项目选址意见书，并同时申请规划设计条件，依据审定的设计方案和通知书和可行性研究报告批复，规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，即可向建设单位发放《建设 用地规划许可证》。 （ 4）转人正式计划：市计委和土地管理局在综合平衡的基础上，确定该项目用地是否纳入用地计划，并以此作为审批建设项目可行性项目报告、设计任务书，以及办理征地工作的依据。 规划部门核发建设工程规划许可证。 城市规划对北京房地产发展的调控作用研究 城市规划对北京房地产开发调控的成效 常住人口规模得到有效控制，城区住宅与人口向郊区外移 为了合理控制城市规模、完善城市功能布局、改善城市环境，总体规划提出了对人口实行有控制、有引导的发展方针，严格控制市区人口规模。 同时提出了城市发展要实施“两个战略转移 ”方针。 从目前来看，总体规划提出上述基本原则和方针得到一定贯彻执行。 主要体现在： 全市常住户籍人口规模得到有效控制 总体规划提出的人口规模控制目标为：到 2020 年全市常住户籍人口（不包括暂住人口）规模为 1160 万人左右，其中规划市区常住城市户籍人口 600 万人左右； 2020年全市常住户。