[房地产]奉贤房地产市场调查报告(doc16页)(编辑修改稿)

[房地产]奉贤房地产市场调查报告(doc16页)(编辑修改稿)内容摘要：

奉贤近年来建筑业发展动态 建筑行业在规范市场，加强管理，强化企业内部改革等方 面取得一定进展。 2020 年完成建筑业增加值 亿元，比上年增 %。 建筑企业全年完成施工产值 亿元，比上年增 %，施工面积为 万平方米，竣工面积为 万平方米。 全区有房地产经纪组织共计 70家，从业人员达 460 人。 存量房交易火爆，共完成买卖 7240 件，是上年交易量的2 倍多。 办理租赁证明 112户。 全区有房地产开发企业 173家，其中一级资质企业 1 家，二级资质企业 7 家，三级资质企业 20 家，暂定等级企业 145 家。 全年商品房施工面积 123 万平方米，新开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米。 全年商品房销售面积 万平方米，销售额达 84077 万元，预售面积 万平方米，预售额 15047 万元，空置面积 万平方米 二、奉贤房地产发展现状 1） 产品特征 A、 建筑形态： 以多层商品房为主，其他形态为辅。 产品立面强调凹凸有致的立体感、色彩上追求幽雅时尚的现代感。 达到上海市区同类产品的设计水准； B、 房型设计： 房型间套全明、南北通透，建筑跨度分配合理，并多配备双厅双卫的高标准设计，主力面积为二房 85~110平方米，三房 115~135 平方米，多数项目配有 160 平方米以上的四房和少量一房； C、 小区规 划： 绿化率普遍较高，规划合理，并有多个景观节点形成视觉中心增加产品的附加值； D、 物业配套： 目前未出现聘请沪上知名一级资质或境外物业公司的项目，物业服务比较简单，取费标准为：多层 元 /平方米 /月、高层 元 /平方米 /月； 总结：产品规划及设计已达到较高水准，物业配套还需完善。 2） 消费特征 A、 客户区域： 本地楼盘以区域性消费为主，依靠本镇或邻镇的购房需求销售楼盘，极少有外地人购买房产。 B、 年龄层次： 40~60 岁之间为主力购房层、 30~40 岁之间为次主力购房层； C、 客户群体： 结构十分复杂，从事职 业千姿百态，主要是私营企业老板、个体户、中高级公务员、大中专院校教师及有一定经济基础的中青年； D、 购买动机： 以自用为主，极少客户购房用于投资升值； E、 消费心理： 容易接受多层住宅，原因在于得房率高管理费低而且便于上下进出；面积需求偏大，以面积为 100~110 平方米的二房， 120~140 平方米的三房为最佳；心态多属于实惠型消费，并不追求品位和奢华；不容易接受新鲜事物，口碑传播具有较强的作用； 总结：购房者年龄层次较市区偏高，需求面积偏大，纯投资理念尚未形成，具有较强的从众心理。 3） 市场营销特征 A、 营销方式：以常规营销 方式为主，极少项目聘请代理公司代理销售，市场接受情况良好； B、 推广通路：（见下表） 媒体 投放成本 推广范围 最终效果 投放力度 报纸广告 ★ ★ ★ ☆ 杂志 ★ ★ ☉ ☉ 户外广告 ★ ☆ ☉ ☉ 横幅彩旗 ☆ ☉ ☆ ☆ 报纸夹页 ★ ☆ ☉ ☉ 电信帐单 ★ ☆ ☆ ☉ 电视广告 ★ ★ ☉ ☉ 派单 ☉ ☉ ☉ ☉ SP 活动 ☆ ☉ ★ ☉ 网站 ☆ ★ ☉ ☉ 电台 ☉ ★ ☉ ☉ 公交系统 ☆ ☆ ☉ ☉ ★最大 ☆一般 ☉ 最小 C、 产品销售情况 区域楼盘销售状况都比较好，能在一定时间内销售掉大量的房源，实现销售目标。 D、 区域楼盘均价 多层 4550 元 /平方米、高层 5000 元 /平方米。 E、 广告投放力度 多数项目为开发商自主营销，广告投放力度偏小。 总结：区域楼盘的营销市场状况接近外地市场，开发商还不能完全接受代理服务，客户服务简单落后。 营销采用比较原。