xx香榭丽舍广场项目报告(编辑修改稿)

xx香榭丽舍广场项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

市场。 三、典型个案分析 案 名 明湖苑（二期） 北辰小区 世纪家园 工地位置 让区乘北十街一号 经三街与纬十路交汇处 让区西柳北街 18号 发展商 大庆市大图房地产 大庆北辰房地产 大庆油田新 型集团 营销企划 自售 自售 自售 可售户数 480户（二期） 450户 1000余户 基地面积 18万平方米 25万平方米 总建面积 5万平方米（二期） 29万平方米 22万平方米 平均售价 2320元 /平方米 1250元 /平方米 2400元 /平方米 管理费 /平方米 /平方米 29元 /平方米 规划面积 78— 189平方米 50— 180平方米 70— 260平方米 主力面积 95— 114平方米 88— 106平方米 70— 120平方米 主力总价 2226万元 1114万元 17— 29万元 容积率 工程进度 现房 现房 现房 销售率 近 50% 85% 50% 广告诉求 “园中家园、世纪经典” “寻找你永远的家” “新世纪、新生活” 优劣势分析析 优 势 A、周边配套较齐全； B、世界石油文化公园，森林公园，北国江南水上公园及远望小区近在咫尺； C、双语幼儿园，小博士学校； D面积配比较为合理 A、 A、 小区配套较齐全，学校、超市、菜市场一应俱全； B、 B、 以经济适用房为主，价位较低； C、 C、 免 费安装电话； D、 D、 交通方便。 A、小区整体环境不错，在大庆市很少见； B、高绿化、低容积，适合居住； C、主力房型为三房，面积配比比较合理； 劣 势 A、 A、 距市区较远； B、 B、 好户型、好朝向已基本售完，其余较难销售； A、 A、 距市中心较远； B、 B、 周围有许多工厂，影响住宅品质。 A、交通及生活机能略显不足； 电话 0459— 5992538 0459— 4667288 0459— 5390562 备注 二期 以经济适用房为主 沿街有部分商服 ` 案 名 时代丽景 工地位置 热源街与文化广场之间 发展商 黑龙江省义耕房地产 营销企划 自售 可售户数 165户（一期） 基地面积 8万平方米 总建面积 15万平方米，（一期 7万） 平均售价 2900元 /平方米 管理费 /平方米 .年 规划面积 — 主力面积 — 主力总价 36— 40万元 容积率 工程进度 现房 销售率 50% 广告诉求 “新世纪，新家，新生活” 优劣势分析 优 势 A、地段得天独厚，紧靠规划中的文化街及文化广场，与市政府等行政事业单位数步之遥； B、周边商服配套设施齐全； C、 C、 未来有一定升值潜力； D、 D、 开发商义耕在大庆有一定的品牌影响力。 劣 势 A、户型过大，导致总价过高； 电话 0459— 6687117 备注 该项目是大庆市最高档的楼盘之一。 第二 部分：基地篇 壹、基地四至 东侧 —— 经六街 南侧 —— 纬七路 西侧 —— 经五街 北侧 —— 纬八路 贰、项目区位概述 “地理” —— 位于大庆市东城区。 “地域” —— 位于萨尔图区东部的东风新村地区，为大庆市重要商业区和萨区的形象区之一。 “地区” —— 基地东侧紧邻的经六街，为东风新村地区的商业主轴，商业气氛浓厚，配套设施齐全，地区形象良好，且正处于进一步完善中。 叁、项目 SWOT 分析（住宅为主） 优势点   项目位于萨尔图区东部的东风新村地区，为大庆市重要商业区和萨区的形象区之一 ，在整个大庆市区的居民中具有一定的客观认同基础。 （商业、住宅）   基地东侧紧邻的经六街，为东风新村地区的商业主轴，商业气氛浓厚，交通便捷，配套设施齐全，地区形象良好，且正处于进一步完善中，从而使本项目具有了相当良好的相邻小环境。 （商业、住宅）   基地与已建成“世纪广场”为邻，由于前者已拥有了良好的市场口碑和社会形象，因而无形中对本案的形象推广和品质提升大有助益。 （住宅）   本案发展商在开发本项目前已成功开发了“菜库综合楼”，如善加广告包装，将使本案具有一定的品牌效应。 （住宅）   本案底层的商场裙房设计，犹如带给了未来居民一个全功能的会所，极大的方便了其各类需求。 （住宅）   本案的建筑外立面充满现代感，在大庆市尚属独一无二，具有较强的视觉冲击力和吸引力。 （商业、住宅） 劣势点   本案所处区域下岗工人较多，又多为新村居民区，区域居民的整体消费能力普遍有限，从而使本案缺乏足够而稳定 当地客源。 （商业、住宅） 机会点   由于大庆市房地产市场才刚刚起步，目标受众对各种广告包装和营销技巧（ SP） 抗性极小，易于接受。 （住宅、商业）   本案底层的商场裙房设计，犹如带给了未来居民一个全功能的会所，极大的方便了其各类需求，可以从中倡导出各种居家的新生活理念。 （住宅）   本案的建筑外立面充满现代感，在大庆市尚属独一无二，具有较强的视觉冲击力和吸引力，可成为大庆标志性的建筑。 （商业、住宅） 威胁点   由于大庆市区内商业区分布的独立性较强，如萨尔图火车站、让胡路区等都有各自独立的商业区，很难吸引其跨区置业或消费，从而使本案难以吸引外区（新村区以外）客源。 （ 商业、住宅）   本案所处区域下岗工人较多，又多为新村居民区，区域居民的整体消费能力普遍有限，从而使本案缺乏足够而稳定当地客源。 （商业、住宅）   由于大庆市产业单一等原因，造成外来人口较少，这点在操盘时须作慎重考量。 （商业、住宅） 第三部分：商场规划篇（原则） 壹、产品属性 从目前大庆的零售业态构成看，百货、商场业在本地段区域内已呈饱和状态，因此建议本案规划为 Shopping Mall 的产品形式，形成商业空间差异化，吸引消费群体。 Shopping Mall 是由一家大型及数 家小型 “磁场型”核心店并结合其它 品牌商店街 ，以及各类都市生活、餐饮、休闲、娱乐等配套项目组成的 “一站式”生活广场。 大型 Shopping Mall 区别于一般的购物商场、百货商厦，最重要特点在于应用了“都会休闲购物与生活娱乐”的新商业概念，其除购物、餐饮之外，配套项目涉及大都会生活每一个细节，例如：电信服务；文化礼品类的书店、花卉园艺、品牌饰品店；形象保养类的美容、塑身以及影印彩扩服务；医药店；洗衣中心等。 从规划特质上看，一般的 “ shopping mall”将重点集中在如何集客，即 人潮与钱潮的汇集。 其内部环境的规划上充分体现闲庭散步式 的，购物消费与生活娱乐兼顾的，轻松、休闲的购物环境。 贰、产品规划原则 磁场策略 大磁场策略 ： 营建整个商场乃至整个区域最具核心号召力的磁 场。 诸如：乐购、家乐福的大型量贩店。 小磁场策略 ： 已吸引人消费为目的、通过低单价的快餐、速食、简餐类的商铺来达到这个目的。 集客广场 ： 兴建 门庭广场 ，在寸土寸金的市中心营建一个大的公共空间，使之成为举办各类公共活动、商业宣传活动，聚集人潮的 大庆市地标性广场 所在。 建议它的命名 与商场的命名一致 ，并依据商 场界的不变法则 “人潮即钱潮”，以使这一广场的建设不仅能成为城市的客流量中心，更可带来可观的经济收益和社会效益。 沿街、外界商铺的立面 沿街商铺宜采用 菜单式（可选择）的玻璃橱窗。 沿街招牌按统一规划的格式排放，灯光、广告牌、橱窗、沿街铺面均应有一定的设计规范，以使整个商场内同场不同业的商铺尽可能显得统一而和谐，富于整体美感。 电动扶梯 为提高商场的繁荣景象和客户的拥挤热闹感，建议商场的电动扶梯避免直上直下的 “之”字形布局 ，宜采用适当增加客流途径商业面积的引导路线来规划电梯 走向，加长顾客在商场内购物的路线距离，制造商业人气，促使消费动机的产生。 单元面积规划 从未来客户的需求出发：建议尽量精减商铺单元的出售面积，通 过利用商铺 “高单价低总价” 的价格策略，吸纳更广大的客源，使之对自用型、投资型或保值型客户皆能吸引，并创造出附加价值之商业百货形态。 总的来说，本案力求为买家创造 “低投入低风险高回报”的投资价值，以较低的总价和灵活的付款方式，创造出引发大庆市抢购风潮之必要条件。 在以上基础上，我们建议本案较为合理的单元销售面积为 20～ 35 平方米左右，可供客户自由组合，以收灵活 多变的效果。 单元平面规划 为满足未来客户的销售心理（自用或投资）：建议单元商铺的“面宽及进深”比例控制在 1： ，至多不超过 1： 3。 合理比例的面宽与进深，可使产品具有更高的升值空间。 公设比规划 为使商场达到良好的营业绩效：建议尽量减少每层楼面公共部分的分摊面积，以使单元实际尽面积使用率达到 60%以上。 希望能在整体规划上能体现出本案 使用率高、设计风格独特、装修标准高档 三大优势，凌驾于大庆其。