xx物业项目的整体设计与构思(编辑修改稿)

xx物业项目的整体设计与构思(编辑修改稿)内容摘要：

之直属上司进行考核，并由部门主管确认，也可由部门主管直接安排考核人进行考核。 （三）所有的试用期考核由部门主管签字确认后报总经办 /人力资源中心审核再报物业经理批准转正。 （四）试用期转正未获批准，如未延长试用期者将视为试用期终止合同，如延长试用期者，待延长之试用期满后再作试用期考核，如仍未获批准转正，将作试用期终止合同处理。 三、年度考核 （一）年度考核原则上安排在年度末或下年度初进行； （二）年度考核中群众评价部分采取不记名评分方式 ，如对被评价人不了解可不作评分，群众评价部分将去掉一个最高分和一个最低分； （三）员工自我评价分如超出领导评价分和群众评价分之平均数正负 5分以上，员工自我评价分将不被承认，并相应调整为领导评价分和群众评价分之平均数； （四）各项考核分数比例构成如下： 领导评价分占总分的 50%；自我评价分占总分的 10%；群众评价分占总分的 40%。 （五）员工考核分数如低于 50分，管理处将对该员工的工作能力及工作表现再作评估，考虑其现职工作的胜任程度，并视情况作出调整或作出解聘安排； 四、不定期考核 （一）管理处可根据需要在任 何时间对任何员工作出不定期考核安排； （二）不定期考核一般由部门主管或总物业经理提出，并亲自或指定考核人进行考核； （三）不定期考核将由考核人填写《员工考核报告》，并作出考核意见后报总经办 /人力资源中心，总经办 /人力资源中心根据《员工考核报告》就该员工作出调查后签署考核结果报物业经理批准后执行。 第六部分 档案资料的建立与管理 根据国家档案法和档案管理规定，为进一步提高管理处文档管理工作的质量和管理水平，确保文档的完整与安全，应作好如下工作： 一、档案资料建立与管理的相关规定 (通知、规定、公函、总结、报告、通报、会议纪要等 )及资料 (技术图纸、说明书、手册、声像、员工档案、市府法规、车辆档案等 )的收集、存档和保管工作，做到资料系统、准确、完整。 ，不得散播其内容，未经领导批准，任何人不得翻阅、复印、或带离办公室。 ，做到标识清楚，查找方便，并注明保存期限。 ，过期的文件资料，经管理处领导批准后，做销毁处理。 ，会同有关部门，检 查验收说明等材料，并及时归档。 、声像材料，必须在活动结束后一周内整理完整，注明时间、地点、来宾姓名、活动内容，交资料室保存。 、公司下发的文件须按类别及时存档，保证资料的完整性。 、方法等方面进行审核，编发文号，并在电脑内保存后，交部门经理批准，方可按规定发送，同时发文原件由资料室存档。 、资料的借阅须按公司有关文件的规定执行，由资料员负责完善借阅手续。 二、档案资料建立与管理的内容 管理处建立业户权籍档案时，应将业户的 个人资料、报修记录、服务记录等一并归档。 ，业户档案一户一档。 、整理、归档、利用。 5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归档。 ，对发现问题应立即整改。 ： 入伙通知书，入伙手续书，业主使用公约，装修管理协议，房屋验收表，入伙手续资料签收单，产权清单，租赁清单，合同复印件，权证复印件，有关业户其他资料， 业主信息表，报修项目表，服务项目表，保管钥匙委托书，代办服务委托书，安全责任书每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。 三、权籍管理 ,负责业户资料的收集 ,并将业户相关的资料记录在管理手册中 ,管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况。 能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。 、租赁清册 ,并输入计算机 . 房屋类型，使用面积、建筑面积，土地分摊面积，使用情况附设，设施情况 况 租赁清册内容，租赁户姓名，租赁时间，房屋地址，内部装修情况 、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。 、租赁清单。 每月一次抽查业户接待的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知业户接待整改。 第七部分 早期介入服务内容 一、早期介入的内容 房地产开发商邀请物业管理企业在项目的规划设计阶就提前介入，参与物业的规划设计、施工监理、竣工验收等各个环节的工作，保证建成后的物业符合业主的使 用要求，并方便以后的物业管理。 二、早期介入的作用 多年的实践告诉我们，物业在开发建设期间实行物业管理的早期介入，其直接作用与间接作用都是很大的。 （一）促进规划合理，设计优化 规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素。 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。 （二）减少返工，防止留下后遗症 在物业建设中，质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题，这些问题往往，必然造成后期物业管理的力不从心。 将施工、 安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度，以发挥早期介入减少返工、防止后遗症的作用。 （三）为物业的正常管理打下基础 物业管理企业通过早期介入，可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料，分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。 以上论述证明，前期物业管理的早期介入确实非常重要，非常关键，它既能较好的履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防范前期物业管理中的潜在风险。 物业发展商，应该充分认 识物业管理早期介入对房地产开发的积极意义与有利作用，使房地产开发的前期生产环节与后期的物业管理间实现富有成效的对接。 自己的服务品牌，逐步与一些优秀的房地产发展商建立长期的合作关系，强强联合，互惠互利，共同发展。 第八部分 物业管理服务内容 一、物业管理制度 ； ； ； ； ； 、考核制度； 二、管理处运作管理规程 2. 小区秩序管理； 3. 清洁管理； 4. 绿化管理； 5. 消防弱电设备设施管理； 6. 供配电设备管理； 7. 给排水设备管理； 8. 共用设施和共用场地管理； 9. 安全操作规程； 10. 特约服务管理规定。 （以上各种规定及制度略） 三、物业经理岗位职责 ，贯彻执行 ISO9001质量体系及ISO14001环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。 、月度工作计划并组织实施，业务上接受上级领导的指 导和监督。 、监督各项制度的执行情况。 ，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。 ，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。 ，便于开展各项工作。 四、业户接待岗位职责 ，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。 ，装修手续，非 公共性服务手续，建立业户档案。 、维修资金及其它费用的催缴、收缴工作。 、来访、投诉工作，并定期进行回访工作。 ，征求和收集业户对管理与服务方面的意见。 ，做好日常接待工作。 五、保洁服务岗位职责。 成领导交办的其它工作。 六、绿化服务岗位职责。 、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发生。 ，并对机械进行简单的维修保养。 、清洁。 七、秩序管理员岗位职责 ，听从指挥，以军人的风度处事。 、停放管理。 、防火、防盗、防破坏的防范工作。 八、设备维修工岗位职责 ，确保设备设施、设备机房的整洁。 ，防止安全事故发生。 ，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。 、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 ，并做到工完料清。 第九部分 工作计划 一、早期介入计划 中标后十天 、设计与建设 中标后进驻到物业交付 （ 1）收集整理各类图纸资料，熟悉园区情况。 （ 2）加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。 （ 3）就物业管理方面，对 XX 广场当时阶段提出专业建议。 （ 4）参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。 在建物业早期介入工作 中标后至物业交接前 全面介入在建物业的施工。 向项目部提出合理化建议。 参与隐蔽 工程验收、机电设备调试。 分专业工种全面熟悉物业。 物业交付使用前三个月 （ 1）人员招聘 （ 2）人员培训考核 （ 3）人员上岗及试运行。