xx物业管理有限公司某大厦物业管理方案(编辑修改稿)

xx物业管理有限公司某大厦物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

，从而建立健全防火制度和安全操作制度。 每年年初由物业管理方招集大厦客户签订《防火责任书》，确定消防联络员名单，并确定职责，层层明确责任，建立全方位的监督体系。 定期开展消防安全检查制度。 确保消防栓玻璃、阀门、水枪、水带完全完好。 报警系统准确无误，达到应急要求。 配电房、值班室等应按规定配齐各种灭火器。 备用发电机、消防水泵、消防电梯能应急使用。 定期组织大检查，每月物业管理方进行普查，平时设置专人重点抽查，做到发现隐患立即消除。 保安人员的定期和演习制度。 作为物业管理方应定期组织安保人员进行消防演练，以提高安保人员的实际作战能力。 同时，也应定期组织大厦客户协同演练，以提高大厦客户的应急能力。 建立一支高素质的消防队伍 为加强物业的消防管理，物业管理方的全体员工都必须熟悉《中华人民共和国消防条例》和公安部发布的《高层建筑消防管理规则》。 在我公司，全体安保人员都是义务消防员，这是一支不可忽视的队伍。 公司会定期开展工作，一是对其加强防火业务指导，二是对其进行灭火技能培训，三是定期开展检查，达到充分发挥这支队伍的作用。 加强消防设备的管理 为了保障消防工作的安全，根据建筑设计防火规范，大厦内部设有先进的消防设备和灭火器材。 作为物业管理方，我们将定期检查消防设备的完好，禁止擅自更改消防设备的行为，特别是客户进行装修时，必须严格审查消防设备的完好程度，公共走道必须保证畅通，绝对不准放置其他物品。 道路交通管理方案 对大厦的车辆管理，将重点突出以下几方面： — 制定切实可行的管理制度及运行方案 我公司进驻现场后，首先会进行调查摸底，合理规划地面及地下停车场库的使用管理，防止乱停、乱 放。 同时，建立完善地管理制度，确保大厦的停车秩序。 进行安全有序的服务 对驾入车场、车库的车辆，均限速 5 公里以下，严防高速行驶，并有专人指引，按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。 标识系统 为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的设立建议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶导向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。 实施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化 的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。 出入登记管理 贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。 规范化的人性管理 在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆的防护工作，尽量减少热辐射对车辆使用人员的影响。 关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减少损失。 配合开展重大活动及其它相关工作 遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。 进行车辆进出指引 因大厦周边区域内部道路复杂，宾客来往行车可能不便，为解决这一问题，我公司将设立专职车辆管理指引员，对车辆进出进行指引，以方便宾客，给宾客一种人性化服务的体会。 如我公司担任大厦的物业管理方，在安全管理方面，我们将充分运用大厦配置的现代化安保设备，加强人防和技防想结合的具体运作方式，二者相辅相成，优势互补 ，在大厦内部形成一个人员和设备有机结合的安全网络，并积极取得大厦客户的密切配合，为充分保证大厦的安全运行作出有力保障。 2 房屋建筑及设备管理 大厦建筑要求十分高，它体现了一幢高级涉外办公楼的内涵与品味，因此大厦的设备也考虑得十分周全。 一流的设施，必须要有一流的设施设备管理与之相匹配，才能保证其得到良好的维护和正常的使用。 设备运行管理的主要特点 从大厦整体情况来看，其从使用功能上对设施设备的日常运行和管理提出了高可靠性、高安全性的高要求。 其设备运行管理的主要特点为： — 必须统筹 兼顾，突出重点 大厦的设备运行管理工作十分重要，有非常复杂，在涉及机电、水务、空调、电梯、通讯、监控、计算机系统等现代化设备，特别是涉及到科技含金量高、运行要求严，维护难度大的各类专业化设备的运行管理时，一定要妥善安排好工程技术力量，统筹兼顾各类设备的技术保障工作，要在兼顾面上的同时，突出抓好重点设备和薄弱环节的运行管理和故障预防工作，要充分认识到越是现代化的综合性大厦，对各类设备正常运行的程度就越高，一旦设备出现故障，大厦的正常运作就会受到影响，而且几乎所有设备的功能都无法由人取代。 必须全天候运 作，零故障要求 由于大厦的业务将十分繁忙，大厦内的水电供应、内外照明、垂直运输、空调新风、安全监控、消防报警等等必须保证全天侯运作。 并且，渣打银行日常业务的开展也对设备安全性提出了相当高。 大厦内无论哪一种设备稍有差池，都有可能会给客户和大厦带来很大损失。 因此，对大厦设备运行和管理应力求实现零故障标准。 尽管大厦采用了两路进线并有自备发电设备等，但对大厦安全用电管理不能有丝毫的掉以轻心。 设备管理主要内容 日常巡检 以保证各系统的正常开通和运行为目的，按公司设备管理规范做好日常巡检，对巡查 中发现的问题及时处理和解决，一切巡视和保养均应有书面记录。 定期保养 遵照公司对设备管理以防为主、养重于修的指导思想，制订出各类设备的中、长期保养维修计划，并严格按计划操作。 各重点部位加强例行检查，发觉故障即时排除。 报修处理 严格执行公司报修处理制度，及时、负责地处理好客户报修。 接到报修后应在第一时间到达现场，立即进行处理，并达到公司报修处理要求。 应急预案 根据大厦特点和设备配置，制订出发生停电、断水、电梯困人、水溢、火灾等事故时的应急处理方案，以防万一发生情况即能及时、妥当的处 理，不致造成严重后果。 设备建档 对所有设备及大厦的结构、设备状况，建立基本资料及维修保养档案，并作动态跟踪，及时记录每次维修保养的内容。 配合移交接收 在对每一项设备或系统进行检查移交验收时，物业管理方将积极参与配合，尽可能使各种问题能够在免保期内发现并得到解决。 合理使用能源 重视能源管理，制订经济、合理的用电方案，对空调机组、照明等重点耗能设施作动态跟踪，采集数据，使能耗达到合理的运行水平。 规范机房管理 严格执行公司的机房管理规范，保证机房环境良好。 房屋 及设备设施的维修保养服务 房屋及配套建筑物的维修保养 做好季节性养护工作，确保大厦内干燥、通风，雷雨季节对避雷设施的完整有效性重点进行巡查。 台风季节对大厦高空及室外建筑的悬挂物等进行检查，发现隐患及时整改，避免意外事故的发生。 建筑物外观完好、整洁、无有碍市容和观瞻的搭建，建筑墙面、玻璃幕墙、地砖、天花板等各种损坏物及时修复，保持建筑整体的美感。 编制养护工作程序及实施细则，落实内容并责任到人。 供配电系统 有关技术人员持证上岗，按国家标准进行变配电操 作、日常保养和运行管理。 建立完整的规章制度：值班工作日志、巡视记录、进出人员登记、系统运行记录、倒闸操作工作票制度、临时用电管理等。 定期保养、根据运行管理规定安排强制性电气检测，测试报告及时归档。 计划性停电和定期维修保养应提前知会相关单位及人员。 保证不间断供电，出现故障应立即组织技术人员排除。 发生供电部门瞬间停电，应立即向供电部门调度室确认并作详细记录。 制定停电应急方案。 照明和室内供电 每天安排巡检（同时要求楼层保洁工配合），保证照明灯具完好。 进驻初始阶段增加到各办公室巡检，检查插座等使用情况。 所有开关下端标明供电设施名称，便于缩短维修时间。 提出照明节能建议。 垂直运输系统 聘请专业公司负责电梯的维修保养，但必须对其工作质量进行监督、检查，督促其做好维保记录，管理处主管技术人员亦作好电梯运行情况记录。 电梯发生故障及时通知专业公司抢修。 遇到电梯关人等突发事故，按电梯困人应急处理方案操作，并由专人操作。 大件或大批量货物运输安排专人手动操作。 定期安排劳动局作电梯安全年度检测，确保 持证运行。 确保电梯内设施（照明、通风、通讯、报警按钮等）完好。 空调设备的维修保养 建立完整严格的管理制度（空调工岗位责任制、设备操作规程、交接班制度、降低能耗基本原则等） 按客户要求管理处负责开、关机操作，每日做好巡视记录。 对中央空调机组聘请专业保养单位做好维护保养工作，以确保机组的正常运行，并及时做好每次的保养记录。 给排水系统 根据管理处要求的操作规程，对水泵设备进行日巡检、周检和保洁工作，并做好相关记录。 生活水箱定期清洗，并由 为卫生部门进行检测，要求符合标准。 水泵控制柜、水控制器、传感器定期检查，并做好相关记录。 卫生洁具定期巡检，及时修复损坏的零配件，并做好相关记录。 保障对客户供水的连续性，若确需临时停水，应提前通知客户停水时间，突发性事件导致停水，应及时向客户解释。 消防水系统（喷淋系统、消防栓系统）按消防部门和管理处操作规程，实行定期由受消防培训的专业操作工，进行放水试验。 以确保设备处于正常待命状态，并做好相关记录。 保证消防控制中心及消防设施配备齐全、完好，按相关消防法律法规配备人员，建立突发性 火灾应急方案，保证消防疏散通道畅通，应急照明、指示标志完好，无火灾隐患。 污水处理系统 排污管道通畅，无堵塞外溢现象 定期进行卫生消毒灭杀。 控制设备完好，对污水系统进行运行的巡视、记录。 弱电系统（门禁、应急广播、安保监视、防盗、消防报警、红外线报警等） 制定各弱电系统运行、管理的规章制度：操作要求、巡视检查等，编制各系统一般性维保计划。 定期检测各系统状态，做好检测记录。 定期对消防控制设备进行检测、确保系统和相关设备可随时启动。 在免保期内，及时将发现的问题与施工方联系，落实整改。 主要弱电系统由专业公司负责技术维护，公司弱电技术员应监督、检查其维护结果。 配合专业单位对有关设备的周期性检测。 装修管理 大厦交付客户的房屋为毛坯房，因此每一客户在进驻前必须进行内部装修装饰方可进驻，因此大厦的装修监管工作十分重要。 物业管理方在此过程中必须严格管理，确保装修活动的正常有序开展，减少装修情况对大厦的影响，因此我们在大厦装修高峰期，设专人负责装修管理工作。 装修施工前 明确装修规定、装修办理手续 、装修禁止行为、装修注意事项，并将各项内容明确告知装修客户，要求客户在装修过程中严格遵守相关规定。 我们拟对客户装修采取双重审核，即客户将相关装修申请资料报送我公司，经初步审核后，我公司将相关资料转呈大厦业主，必须经业主认可后，客户通过装修审核后，方可进行装修工程。 装修施工中 在客户装修阶段，管理处将配备专职的装修管理人员，定时巡视装修单元，对装修行为进行管理和指导。 及时发现并制止装修违规行为，防止装修行为对其他客户的影响和损害。 加强对装修施工人员及装修物品的进 出管理，做好大厦安全防范工作。 装修完毕 我们将提醒客户与装修施工单位签订质量保证文书，确定保修办法。 我们将对住户整体装修情况进行查验，确保设备设施安全良好，对大厦整体无任何不良影响。 监管装修施工人员的离开。 如我公司成为大厦的物业管理方，我们将全力保证大厦各项设备设施的正常、安全运行。 3 清洁保洁服务 清洁保洁服务是物业管理工作中的重要组成部分，尤其是综合型的甲级商务写字楼。 保洁服务工作的到位与否， 直接影响到整个大厦各楼层的企业形象。 在一个甲级商务服务区域 中，整洁、舒适所带来的心情舒畅的工作环境，是一个十分重要的评价指标，也是物业管理企业创建文明形象、体现一流管理水平的重要标志。 同时，也是对建筑物和设备维护保养，使物业保值增值的需要。 清洁保洁工作的主要特点 大厦作为甲级写字楼，其建筑所用材料多种多样，保洁工作必须适应各种材料清洁保洁要求。 大厦使用功能丰富，保洁工作必须切合实际不同功能需要。 大厦作为综合性商务办公楼，每天来往宾客川流不息，给大厦的清扫保洁将带来一定的难度。 大厦建筑及定位的高档次，对清洁、保洁提出了相 应的高要求，大厦的保洁工作应达到五星级宾馆。