xx时代广场物业管理项目投标书(编辑修改稿)

xx时代广场物业管理项目投标书(编辑修改稿)内容摘要：

000 24000 复印机 1（台） 9500 9500 资料、档案橱 8（个） 500 4000 传真机 1（台） 2500 2500 电 话 5（部） 400 2020 空调器 2（台） 3000 6000 验钞机 1（台） 4000 4000 保险箱 1（只） 1500 1500 管理人员服装 11（套） 1300 14300 宽行针式打印机 1（台） 3000 3000 数码相机 1（部） 5000 5000 档案盒 1（批） 500 500 2 食 堂 类 电冰箱 1（台） 2500 2500 消毒柜 1（台） 800 800 灶 具 1（套） 3200 3200 电热开水器 1（套） 1700 1700 抽油烟机 1（套） 1500 1500 桌 椅 20（套） 200 4000 餐 具 70（套） 30 2100 3 保 安 类 对讲机 10（套） 1500 15000 强力探照灯 5（只） 200 1000 服 装 37（套） 1000 37000 高低床 18（张） 250 4500 卧具 31（套） 200 6200 警 棍 10（根） 30 300 更衣橱 7（个） 500 3500 洗衣机 1（台） 2020 2020 热水器 1（台） 2500 2500 电开水壶 1（只） 1700 1700 灭火器 20（只） 200 4000 4 管道疏通机 2（台） 1500 3000 维 修 类 污水潜水泵 2（ 台） 500 1000 电 锤 2（台） 1500 3000 手枪机 1（只） 300 300 米关节人字梯 1（张） 500 500 米人字梯 1（张） 200 200 40 米移动插座 1（个） 300 300 电焊机 1（台） 1000 1000 切割机 1（台） 500 500 磨光机 1（台） 350 350 维修工具 3（套） 400 1200 水工工具 1（套） 500 500 瓦工工具 1（套） 300 300 工作服 4（套） 500 2020 5 保 洁 类 垃圾转运车 3（辆） 1000 3000 小区保洁车 5（辆） 500 2500 保洁工作服 19（套） 200 3800 保洁工具 19（套） 100 1900 6 绿 化 类 草坪修剪机 1（台） 4200 4200 绿篱修剪机 1（台） 4500 4500 浇水橡胶管 200（米） 400 小推车 1（辆） 400 400 电动喷雾器 1（台） 500 500 工作服 3（套） 160 480 总合计 208830 第十部分 综合报价测算 人工费： ①、管理处主任（ 1 人）： 4576元 /月， 计： 4500 元 /月 ； ②、管理处副主任（ 1 个）： 3000元 /人 /月， 计： 3000 元 /月 ； ③、管理员（ 4 人）（资料、档案、接待、空房钥匙管理、装修、社区文化等）： 2300元 /人 /月， 计： 9200 元 /月 ； ④．各部门主管（ 4 人）： 2300元 /人 /月， 计： 9200 元 /月 ； ⑤、保安员（ 38人）： 1300元 /人 /月， 计： 49400 元 /月 ； ⑥、 保洁员（ 20人）： 919元 /人 /月， 计： 18380 元 /月 ； ⑦、财务人员（ 3 人） 1800元 /人 /月， 计： 5400 元 /月 ； ⑧、维修工（ 8 人） 1500元 /人 /月， 计： 12020 元 /月 ； ⑨、绿化工人（ 4 人） 900元 /人 /月， 计： 3600 元 /月 ； ⑩、车管员（ 4 人） 800元 /人 /月， 计： 3200 元 /月 ； 共计： 87人 ①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＝ 117880 元 /月 月人工费＋福利＋生活补贴合计： 117880＋ 117880 32%＋ 87 300=184101﹒ 6元 2治安联防费： 3000 元 /月 3清洁管理费＋耗材： 9200＋ 2020=11200 元 /月 4绿化管理费：绿化面积约 17663㎡。 3000 元 /月 5办公费（通信、办公用水、电、文具用品，电脑、复印耗材等）， 5200 元 /月 6社区文化活动费： 2020 元 /月 7固定资产折旧费： 7176 元 /月 8保安保险费： 7600 元 /月 9电梯年检维保费及设施设备维修、养护费： 45000元 /月 10空调设施设备维修、养护费： 5500元 /月 上述基本支出总额： 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10= 元 /月 11不可预见费： 273777﹒ 6 2％ =5475﹒ 5 元 /月 12利润（成本的 8%）： 8%=22340﹒ 2 元 /月 13税金（收入的 %）：元 %=16587﹒ 6 元 /月 总支出： 为前十三项之和： 元 /月 物业类型 面积（ M2） 物业费标准 （元 /M2月） 备注 住宅区 24003 1． 2 公共水电分摊费约 0﹒ 20 元 /M2 商业区 31797 9． 0 空调、电梯能源分摊费约 7﹒ 5 元 由此，我们拟定 苏豪时代广场 物业 管理服务费为： 测算说明： 根据政府指导价和参照物业管理收费标准，确定住宅区 物业管理服务费为 元 /M2月，公共水电能耗费为 月；则商业区物业管理服务费为 元 /M2月，公共水电能耗费为 月； 第十一部分 商业场所的难点重点、商住和谐统一 对商场进行专业的物业管理，规范和统一商场经营秩序，是实现商场经营者经营目标的保证。 由于商场自身性质的不同，因此我司在对商场进行管理时并不是将我们在住宅管理中已成熟和成功的管理模式照搬到商场管理中去，而是针对商场 经营性的实质进行特色管/M2 理。 通过有层次的公司机构进行宏观计划与调控，制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。 在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。 并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。 yR1 =b* 商场管理与一 般类型物业管理的最大不同之处就在于商场物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商场的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。 这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用主要有以下几点： 第一，是商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速商场进入 印 象 时 期。 T7uOYtM _ 第二，有助于商场识别系统的建立（包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统）。 @6AH ~nu ● 商场物业和管 理主要有以下几个特点 R{V/m6T[4 ，人员成分复杂。 、园艺、绿化、租摆、安防、消防、工程（强弱电、空调、电梯、供暖、给排水、日常维保、楼宇自控等）工作量较大较复杂。 ] 、独立柜台经营，则较分散和独立，统一 管 理 难 ， 欠 费 、 逃 费 现 象 时 有 发 生 ； g t m*8 4 .购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。 iAc 3xu ●商场的管理 ，决定了物 业管理企业要积极配合协助属地的国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监督局等。 因为物业管理企业不是国家执法机关，没有执法权 .在处理问题时 .稍不注意就会越权甚至违法。 因此，物业管理企业在处理问题时，要特别注意处理的分寸，以免大的纠纷和诉讼的发生。 5`KpY ，预防和制止可能发生的意外事故。 只要经营者不违反管理规定，就不要干涉经营者的正常经营活动，但也注意不要成为经营者违法经营的保护伞，更不能变相沦为经营者的私人保护力量。 ,+dsU{q$$ 、防盗工作要时刻警惕，思想上不能有丝毫的松懈和麻痹。 因为是公共场所，随时都可能发生意外事故。 保安员平时应把专业技能、快速反应能力、应急方案的演练 等作为日常训练的重点，以增强突发事件的处理能力。 物业管理企业最好能把业主组织起来，成立义务消防队和义务安全队，以保证商场正常经营活动的进行 ●居住和商业和谐统一 苏豪时代广场是一幢集居住、商场、餐饮、娱乐为一体的多功能综合性大楼。 入住苏豪时代广场，它将人们的“衣、食、住、行”周到而完美的结合在一起，使人们足不出户就能享 受完美现代化居住生活。 最终达到为业主提供良好的购物环境和生活环境、为商家提供良好的经营环境和经营市场的有机结合，达到居住、商业和社会相和谐和统一管理的目的。 第十二部分 机电设备设施的管理 一 、给排水系统的保养与管理  水泵房管理规定 1. 值班人员应对水泵房进行日常巡视 ,检查水泵 、管道接口和阀门有无滴水现象 . 2. 经常检查水泵控制柜的指示灯指示 ,观察停泵时水泵压力表指示 .在正常情况下消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关应放在自动位置 . 3. 生活水泵规定每星期至少轮换使用一次 ,接 触器主开关每月检查一次 . 4. 消防泵按消防安全相关规定进行管理 . 5. 泵房每周打扫一次 ,泵及管道每月至少检查擦洗一次 . 6. 水池每月应加盖上锁 ,钥匙由值班人员管理 ,透气孔需用纱布包扎 ,以防杂物掉入水池中 . 7. 保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用 .  水池水箱的清洗 1. 地下水池或屋顶水箱一年至少清洗两次 ,若遇到特殊需要可增加清洗次数 .水池或水箱清洗人员许持有健康合格证 ,清洗 作业前一天应通知有关用户知晓停水时间 ,以便用户作好储水准备 . 2. 清洗前应作好所需机电工具、检测工具、清洁工具以及消毒药物的准备工作 . 3. 对 于屋顶水箱有两个以上水箱供水是 ,应轮流清洗 ,以避免停水给用户带来不便 . 4. 清洗程序有以下几步 : 1) 第一步 :关闭总阀 ,关闭水箱之间的连通阀门 ,开启泄水阀 ,排空水池、水箱中的水 . 2) 第二步 :让泄水阀处于开启状态 ,用鼓风机对着水池、水箱口吹风 2 小时以上 ,以便空气流通 ,排除水池、水箱中的有毒气体 ,吹进新鲜空气 . 3) 第三步 :用燃着的蜡烛放入池底检查是否因缺氧而熄灭 ,以确定水池、水箱中的空气是否足够 . 4) 第四步 :清洗和检查人员进入池内开始工作 . 5) 第五步 :清洗人员用洗洁剂对池壁和池底洗刷不少于 3 遍 ,洗刷完毕用清水整体冲洗一遍 .维修 人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查、维修 . 6) 第六步 :清洗完毕后排尽水池中的污水 ,清除污迹，并向水池底部喷洒消毒药水，封闭半小时后排出消毒水。 7) 第七步 :水池内注入适量自来水 , 用清水将上述部位反复清洗 ,清洗出消毒药水 . 8) 第八部：在清洗工作彻底完成以后，开闸向水池、水箱注水 ,达到标定的水位高度 ,并加盖加锁 . 9) 第九步 :取水样到市卫生防疫检测站化验取证 .  水泵房的定期保养 1. 生活水泵和空调系统每周进行一次一般性的检查保养 ,每年进行一次全面的保养 . 2. 消防水泵和喷洒泵每两月、补压泵没 3 个月进行一次试运行 ,运行时间为 1015 分钟 ,消防泵启动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达 6 米以上 ,每半年进行一次全面的保养 . 3. 排污泵、潜水泵每半年进行一次全面的保养 . 4. 水泵保养时应把与泵体相连的 5 米范围内的阀门压力表管道等随泵同时保养 . 5. 泵体的保养 : 1) 检查泵体有无破损 ,铭牌完好 ,水流方向指示明确清晰 ,外观整洁 ,油漆完好。 2) 补充润滑油。 3) 检查盘根密封情况 ,若有漏水应增加或更换石棉绳填充料。 4) 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏 ,应予以更换。 5) 紧固机座螺丝并做防锈处理。 6) 生活水泵和空调水泵因运转频繁 ,每年应拆开联轴器两端轴承进行 清洗或更换。