xx房地产项目市调分析报告(编辑修改稿)

xx房地产项目市调分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

变化。 4） 营销推广 该项目的营销推广非常成功，已成为 XX市民心目中的高品质楼盘之一。 因此，该项目是我们项目的主要竞争楼盘，从目前整体情况来分析： 在硬件方面 ，我项目并无明显优势。 因此，在开发中应以高要求、高标准、高质量的基本原则同时注重软件方面的营造。 如：  在建筑规划及园林设计方面聘请国外 或国内大师担纲设计。  将物业管理作为项目的一大卖点。 如：提倡英国管家式服务等。  注重小区文化氛围及人文素质的营造，提升小区品牌。  在项目的营销推广及销售上多下工夫，缩短运作周期。 富华公寓 项目名称 富华公寓 电话 05368788266 8788277 发展商 XX 新立克置业有限公司 策划代理 北京联众房地产经纪有限公司 建筑规划设计 美国公司与当地设计院 景观规划设计 承建商 济南四建 广告策划 北京联众 (后期撤出 ) 物业管理 山东中房物业管理公司 物管费 地理位置 福寿 东街 168号 车位数 120个地下车位，售 8万元 /个 车户比 1： 开盘日期 202012 交楼日期 20202 占地面积 建筑面积 容 积 率 户数 楼层与栋数 绿化率 实用率 15亩 5万㎡ 5 200 20层 1栋 16层 1栋 40% 83% 户型及面积 主力户型及面积分布 户 型 面 积 数 量 户型比例 三房二厅二卫 146 ㎡ 62 31% 三房二厅二卫 156 ㎡ 26 13% 四房二厅二卫 217 ㎡ 36 18% 三房二厅三卫 234 ㎡ 52 26% 空中 ㎡ 4+20=24 12% 产品特点 规 划 A(16层、地下二层为商铺，一梯二层 )座前有二 期 3万平方的超市与正大集团合作， B 座 (18 层，地下二层为商铺，一梯二层 )180186。 落地景观窗，分户对讲系统，层高 3米 建 筑 基层部分为高档大理石，以上为高档涂料，黄色 主力户型朝向 南北 采暖方式 集中供暖 交楼内装修标准 毛坯房 小区配套 小区内人车分流，电梯直通地下停车场 ，小区局域网，安防系统 (感应卡门禁系统，紧急救助装置，红外监控系统，分户对讲系统 ) 项目周边环境及配套 富华财富中心，对面为检查院 (富华大厦，公寓，购物中心， XX 会议接待中心，大酒店，国际会议中心，展览中心，国际俱乐部，游乐园，别墅区 )，临近 400亩人民广场，博物馆，市政府，电视台，邮电局均在 1公里之内。 销售价格 开盘时 2960 元 /㎡，二个月后降到 2460 元 /㎡， 目前最低 2598 元 /㎡ 均价 2938/㎡ 最高3278/㎡。 付款方式及折扣 3成 20年按揭 销售进度 目前销售表上为 60%，实际在 20%左右。 目标市场分析 中高收入者 项目包装及营销手法 仅包装了售楼部，大折页，有沙盘 坐销 卖点及主广告语 财富中心，至尊宅邸 项目综合评价： 该楼盘属于比较失败的楼盘。 对于本项目的参考价值  外观设计过于沉闷，外墙涂料经过雨水的冲刷已经显得十分破败。  肥梁胖柱到处可见，导致建筑成本上升。  对市场估计的过于乐观，户型设计过大，销售不畅。  周边环境 (对面为检查院 )使部分客户在选择中，不把它做为首选。 清荷园 项目名称 清荷园 电话 879877 8799887 发展商 XX天润房地产开发有限公司 策划代理 浩华不动产机构 建筑规划设计 杭州市城 市规划设计研究院 景观规划设计 杭州市城市规划设计研究院 承建商 中建八局 广告策划 浩华不动产机构 (策划过锦绣园全程 ) 物业管理 XX奎文区奎南物业管理有限公司 物管费 多层： /m2 高层： /m2 地理位置 东风大街与金马路交汇处 市内售楼地址：胜利东街渤海宾馆对面 车位数 地下车位 400500个 (租金未定 ) 车户比 开盘日期 一期： 20201 二期： 045月 三期： 交楼日期 一期：竣工 20201031 二期： 三期： 占地面积 建筑面积 容积率 户 数 楼 层与栋数 绿化率 实用率 万平方，已 建 多 层3600㎡，小高层 22020㎡ 小高层： 132户 合计为 300多户 11栋住宅：多层为 5层，小高层为 11+1层 1栋写字楼 40% 87% 户型及面积 主力户型及面积分布 户 型 面 积 数 量 户型比例 二房 68 91 二 房 二厅二卫 128 三 房 二厅二卫 132 144 163 四 房 二厅二卫 182 五房 复式 182 产品特 点 规 划 以轴线基准布局，新古典主义风格，地下超市 3000多平方米，无储物间，层高 3米， 建 筑 外墙色调小高层浅黄为主调 +多层以浅红色为主调，坡屋顶 主力户型朝向 南北 采暖方式 水暖 交楼内装修标准 毛坯房 小区配套 会所，安保智能，中心花园，天一广场 项目周边环境及配套 购物商场，农业银行，鸢都医院，富华游乐园， XX学院、东方大酒店、东边有 200亩地预备做住宅还未启动 (大邦房产 )、公路局、渤海宾馆、渤海大学。 销售价格 最高： 2800元 /㎡，最低： 2100元 /㎡，均价： 2500元 /㎡ 付款方式及折扣 一次付款 ， 7成 20年按揭。 销售进度 一期 85%，二期内部认购。 182平方的复式销售不快， 120130平方的销售最快， 4月销售额均为 900多万元 目标市场分析 商人，白领阶层 项目包装及营销手法 折页加单页，墙体广告，沙盘， XX晚报 (整版 )、坐销加行销 卖点及主广告语 中心花园，天一广场，社区会所，安保智能系统，地理位置，主广告语：苏杭园林式水景健康社 区，东部新城区居住梦想，都市心灵养生处， 项目综合评价： 清荷园分三期开发。 从目前其户外广告来看：采用简约 时尚、清新亮丽现代建筑风格。 在建筑设计上，导入世界先进的建筑学和环境学等设计理念。 在小区园林设计上，引入苏杭园林艺术， 将婉约的江南气息 与北方建筑风格结合在一起，形成互补优势。 采用多样化户型设计，提高可选择性。 名门现代城 项目名称 名门现代城 电话 82286666 8278666 发展商 山东名屋置业 策划代理 富阳物业咨询有限公司 建筑规划设计 法国 Camp。 P建筑设计公司 景观规划设计 苏州 承建商 济南四建 广告策划 开发商 物业管理 山东名屋置业 物管费 /㎡ 地理位置 东风东 街与鸢飞路交汇处 车位数 80个， 户车比 1： 开盘日期 2020年 5月 交楼日期 2020年 10月 占地面积 建筑面积 容 积 率 户 数 楼层与栋数 绿化率 实用率 400余户 5栋 1217层 40% 86% 户型及面积 主力户型及面积分布 户型 面 积 数 量 户型比例 三房二厅 121140 260 65% 四房二厅 152 100 25% 复式 247 40 10% 产品特点 规 划 一梯两户。 园林设计地中 海式风格。 建 筑 外窗为高级铝合金窗，配透明玻璃。 外墙为面砖。 屋顶为平层。 主力户型朝向 南北朝向。 采暖方式 集中供暖。 交楼内装修标准 毛坯房 小区配套 会所内设游泳馆、棋牌室、咖啡厅、健身房、桌球室、乒乓球室，室内网球场。 项目周边环境及配套 友谊商场、上海联华、科技市场、中天影城、 XX一中、体育场、烈士陵园，位于城市交通主干道，较为嘈杂。 销售价格 按套销售。 最高价 70余万，最低价 30 万。 均价 2750 付款方式及折扣 按揭首付 30%， 20年。 一次性付款。 销售进度 65% 目标市场分析 中高收入消费者。 外地人占 20%。 项目包装及营销手法 户外广告（路牌广告），无看楼通道，外墙包装 (期房时有 )。 卖点及主广告语 商机无限、升值无限。 20年后舒适生活首映式。 项目综合评价： 名门现代城是名屋置业 有限公司 继名门世家之后，在 XX 倾心打造的一座高品质新城。 内设名门现代城会所，小区实行全封闭式管理。 其核心竞争优势为企业的品牌竞争力和主力户型。 阳光外滩 项目名称 阳光外滩 电话 8213333 8253333 发展商 香港中升（滩坊）房地产开发有限公司 策划代理 厦门 大风堂 建筑规划设计 景观规划设计 承建商 山东诸诚建筑有限公司 山东景芝建工集团 广告策划 厦门大风堂 物业管理 威廉物管 物管费 /㎡ 地理位置 XX市东风东街白浪河畔（北下河） 车位数 租价： 80元 /月 售价 ， 275个 车户比 1： 开盘日期 交楼日期 现房 占地面积 建筑面积 容 积 率 户 数 楼层与栋数 绿化率 实用率 35亩 5万㎡ 322套 4栋 45% 户型及面积 主力户型及面积分布 户 型 面 积 数 量 户型比例 二房二厅 80110 36 % 三房二厅 133139 185 % 四房二厅 133158 65 % 四房二厅 186 24 % 五房二厅 189 12 % 产品特点 规 划 行列布局。 一梯两户、一梯四户。 共四栋，中间两栋为塔式。 层高 建 筑 外墙面砖。 主力户型朝向 南北朝向。 133㎡为主力户型。 采暖方式 集中供暖。 交楼内装修标准 毛坯房。 小区配套 内设会所，区内商铺。 项目周边环境及配套 地处繁 华地段，商业配套齐全，交通便利。 销售价格 最低价 2350，最高价 3300，层差 70元。 付款方式及折扣 按揭首付 30%，贷 20年。 一次性付款无折扣。 销售进度 临东风街商铺售磬。 住宅仅余 20套。 目标市场分析 中高收入消费者。 项目包装及营销手法 户外广告（路牌广告）、网络广告。 折页。 坐销。 卖点 主广告语：地段举世无双，风景这边独好。 繁华中心点，水边的香格里拉。 卖点：双景电梯住宅、酒店式迎宾大堂、私家叠水泳池、立体双层花园、水景休闲咖啡厅、封闭式物业管理、全地下车道、人车分流、管家贴心服 务、 IC卡门禁系统、地景喷泉瀑布、闭路监控系统 项目综合评价： 阳光外滩位于 XX市中心，最便捷的交通干线区域，和平路、四平路近在咫尺。 发展商极力营造与配套个性化的 XX人精神乐园，兼容各种性格。 第二节 项目实态综合分析 一、综合以上的个案楼盘和在调研中得到的资料，我们对 XX的房地产市场有以下几个观点： 产品素质的逐渐提高  逐渐引进国内、外比较著名设计公司进行规划，如加拿大 MMM景观设计公司；  更加注重园林景观的设计，如“清荷园”的苏州园林风格的园林景观；  小区智能化管理的应用， 电子巡更、红外线报警、可视对讲等智能化系统也出现在市场；  新工艺、新材料的使用，如怡和 .星国际的九项建材的使用；  物业管理意识的提高，引入深圳金地物业管理公司等做物管顾问。 市场营销也渐有起色 在售楼部的装修、销售物料的准备、销售人员的培训、大型的户外广告、外地策划公司的介入，这些都反映出本地的房地 产市场的真实状况。 在营销包装方面相对较好的有：人民广场的“怡和星国际”、东风街的“清荷园”等。 从无序竞争到有序竞争 从原始的房地产开发阶段，到商品房市场的发展，以及房地产开发理念的提升、实力派（如怡和星 国际）的崛起，房地产开发商品牌意识也在增强，相关土地政策、房地产政策的出台，房地产市场竞争将打破原始的竞争状态，逐渐向市场化发展，优胜劣汰。 二、我们对以后能够影响本项目的发展因素进行了分析： （一）自然因素 汛期影响 由于本项目地块南边距河岸 30米，汛期来临，将会对本项目的施工带来一定的影响，在以后的设计中也要充分考虑，避免洪水来临时对商业营业造成影响。 不可抵抗力 地震、暴风雪、战争等不可抵抗力有可能对项目造成影响。 （二）社会因素 政治因素 政局的动荡，领导人的变更，个人的意愿等可能对本项 目的发展造成影响。 政策因素 国家的土地政策、房地产法规的颁布也可能对本项目造成影响。 如 2020年的 121文件对别墅用地的控制，对开发商的限制。 其它因素 如银行利率的调整等因素，都将对本项目造成影响。